Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2014 г. N 01АП-4544/14

г. Владимир

03 декабря 2014 г.

Дело N А43-11830/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лызловой Д.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП", г.Нижний Новгород, к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Нижний Новгород, при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ",

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, о взыскании 20 000 руб.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, и о взыскании 20 000 руб.

Решением от 22.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования, урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП" и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, при заключении договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3. Пункт 2.1 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: "Стоимость доли, продаваемой "Продавцом" в соответствии с настоящим Договором, определена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком, и составляет (с учетом НДС) 4 590 000 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч) рублей". Пункт 2.2 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: "Покупатель" оплачивает за долю, указанную в п. 1.1. настоящего Договора, с учетом НДС 4 590 000 рублей (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч рублей), в том числе НДС в размере 700 169, 49 рубля (Семьсот тысяч сто шестьдесят девять рублей 49 копеек) в следующем порядке: 2.2.1 в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора 3 889 830, 51 рубля (Три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка) (без учета НДС), которые должны быть внесены в безналичном порядке на расчетный счет 40101810400000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области, г.Нижний Новгород, БИК 042202001. Получатель - ИНН 5262142192 КПП 526201001 УФК по Нижегородской области (Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 266 1 14 02023 02 0000 410. ОКАТО 22401000000. При оплате в графе платежного документа "назначение платежа" необходимо указать номер договора купли-продажи. 2.2.2 в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора 700 169, 49 рубля (Семьсот тысяч сто шестьдесят девять рублей 49 копеек) - сумму налога на добавленную стоимость в размере 18% к сумме, указанной в пункте 2.2.1. настоящего договора, одновременно с основным платежом перечисляется "Покупателем" на счет ИФНС в УФК по Нижегородской области по месту постановки на налоговый учет "Покупателя", взыскал с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП" 20 000 руб. расходов, понесенных по оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, 6000 руб. расходов по государственной пошлине и 8000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что спорный договор купли-продажи доли является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что доля в праве общей долевой собственности не может быть сформирована как обособленный объект, поэтому положения Закона N 159-ФЗ применены быть не могут.

Пояснил, что истец с заявлением о выкупе спорного помещения не обращался, проект соответствующего договора выкупа арендованного имущества истцом в адрес Министерства не направлялся.

ООО "ПИТ-СТОП" в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как усматривается из материалов дела, предметом настоящего иска является разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи доли, принадлежащей Нижегородской области в общей долевой собственности на имущество - помещение, находящееся по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, д.104, пом.3, относительно размера выкупной цены.

Как следует из пункта 2.1 проекта договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области в общей долевой собственности на недвижимое имущество, направленного ответчиком в адрес истца, стоимость 62/89 долей в праве общей долевой собственности на спорный приватизируемый объект составляет 5 343 344 руб. 00 коп. (в том числе НДС 815 086 руб. 37 коп.).

Данная оценка подтверждается отчетом оценщика - ООО "Новсистем Консалт" N 7П (59-Ю/08/2012) от 01.11.2012.

В то же время истцом представлен отчёт N 138 от 08.04.2013 об оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на это же помещение, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4 450 000 руб. 00 коп. с учётом налога на добавленную стоимость. Рыночная стоимость оцениваемой доли, без учета налога на добавленную стоимость составляет 3 771 186 руб. 44 коп.

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости 62/89 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 177,1 кв.м; этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, пом. 3, по состоянию на декабрь 2012 года, по результатам которой экспертом ООО НПО "Эксперт Союз" Копцовым В.Л. подготовлено заключение от 15.01.2014 N 264-13, согласно которому рыночная стоимость доли составила 4 590 000 руб. с учетом НДС.

Таким образом, рассматриваемый по иску преддоговорной спор обусловлен прежде всего возникшими между сторонами разногласиями по поводу цены спорного помещения.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям между сторонами Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с этим ответчик при приватизации спорного имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, а именно ООО "Новсистем Консалт".

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание характер возникшего спора, на основании статей 40, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ" подлежало привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.05.2014 подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 08.09.2014 Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ".

Судебное разбирательство откладывалось определениями суда от 13.10.2014, от 10.11.2014.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил пункт 2.1 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: "Стоимость доли, продаваемой "Продавцом" в соответствии с настоящим Договором, определена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком, и составляет (без учета НДС) 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп.", пункт 2.2 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: ""Покупатель" оплачивает за долю, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, без учета НДС 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп. в следующем порядке: в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора 3 889 830, 51 руб. (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка) (без учета НДС), которые должны быть внесены в безналичном порядке на расчетный счет 40101810400000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области, г.Нижний Новгород, БИК 042202001. Получатель - ИНН 5262142192 КПП 526201001 УФК по Нижегородской области (Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 266 1 14 02023 02 0000 410. ОКАТО 22401000000. При оплате в графе платежного документа "назначение платежа" необходимо указать номер договора купли-продажи".

Также просил взыскать с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 20 000 руб. расходов, понесенных по оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, 6000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 8000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Пояснил, что продавец государственного имущества не вправе рассчитывать и включать в стоимость продаваемого имущества сумму НДС и выставлять покупателю требование об его оплате в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что ООО "ПИТ-СТОП" является собственником 27/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, пом.3, о чем свидетельствует свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010.

Собственником 62/89 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное помещение является Нижегородская область.

На основании договора аренды нежилого помещения N 02.4.2994 от 28.03.2002 с дополнительными соглашениями истец являлся арендатором всего вышеуказанного помещения, а ответчик - арендодателем.

Договор аренды нежилого помещения N 02.4.2994 от 28.03.2002 расторгнут сторонами 04.09.2009.

17.05.2004 между истцом и ответчиком подписан инвестиционный договор на реконструкцию (капитальный ремонт) объекта государственного нежилого фонда - вышеуказанное помещение в редакции дополнительных соглашений (л.д.107-113, т.1).

В соответствии с соглашением N 61 от 05.09.2009 к вышеуказанному инвестиционному договору сторонами определены окончательные доли в праве общей долевой собственности на объект инвестирования - нежилое помещение N 3 общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, Литер А, пом.3. Доля инвестора ООО "Пит-Стоп" в праве общей долевой собственности - 27/89, доля Нижегородской области - 62/89.

В соответствии с соглашением о выполнении инвестиционной программы и окончательном определении долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости к инвестиционному договору между истцом и ответчиком 16.03.2010 подписано соглашение N 02.4.2994С об общем владении и пользовании нежилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно указанному соглашению истцу передана во временное владение и пользование спорная доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное помещение, истец принял на себя обязательства производить оплату за пользование частью помещения, площадь которого соответствует государственной доле, принадлежащей Нижегородской области.

Данным соглашением на истца возложена обязанность по внесению платежей с 05.09.2009.

Подписав акт к вышеуказанному соглашению истец принял в пользование 62/89 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение N 3 общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, Литер А, пом.3.

ООО "ПИТ-СТОП" обратилось к ответчику с письмом, поступившим 16.11.2012, в котором просило продать арендуемое помещение по соглашению N 02.4.2994С от 16.03.2010.

Распоряжением N 2897-р от 25.12.2012 Правительство Нижегородской области приняло решение о продаже ООО "ПИТ-СТОП" 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3.

Письмом от 29.01.2013 N 311-05-17-1583/13 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области предложило ООО "ПИТ-СТОП" в течение тридцати дней заключить договор купли-продажи спорного помещения, приложив копию распоряжения N 2897-р от 25.12.2012 и проект договора купли-продажи, подписанный со стороны Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области. Цена договора составляет 5 343 344 руб. 00 коп., в том числе НДС в размере 815 086 руб. 37 коп.

ООО "ПИТ-СТОП", получив от Министерства оферту и не согласившись с размером выкупной цены, направило в Министерство письмом от 09.04.2013 N 09-04 проект договора вместе с протоколом разногласий, в котором сообщило о намерении заключить предложенный ответчиком договор, но на иных условиях относительно стоимости приобретаемого помещения, а именно в редакции ООО "ПИТ-СТОП".

Цена приобретаемого имущества определена истцом на основании отчета N 138 от 08.04.2013 об оценке объекта недвижимости имущества - помещения, зарегистрированного по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, д.104, пом.3, по состоянию 03.04.2013, выполненного ООО "Компания "Оценочный стандарт" на основании договора оказания услуг по оценке N 138 от 03.04.2013. В качестве обоснования указанной цены истец направил вышеуказанный отчет в Министерство.

Министерство письмом от 08.05.2013 N 311-05-17-9701/13 известило истца об отклонении протокола разногласий на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предложенная истцом редакция договора не соответствует рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Новсистем Консалт", заказчиком которой являлось Министерство (л.д.89, т.1).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ).

Критерии отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к субъектам малого и среднего предпринимательства установлены в Федеральном законе от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Так, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 4 названного Федерального закона к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), средняя численность работников за предшествующий календарный год которых не превышает от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий; выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 556 до 01.01.2013 установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) для следующих категорий субъектов малого и среднего предпринимательства: микропредприятия - 60 млн. рублей; малые предприятия - 400 млн. рублей; средние предприятия - 1000 млн. рублей.

ООО "ПИТ-СТОП" является микропредприятием, что следует из бухгалтерского баланса ООО "ПИТ-СТОП" по состоянию на 31.12.2012 (л.д.2-4, т.2), штатного расписания (численность работников ООО "ПИТ-СТОП" на 01.01.2012 составила 6 человек).

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в соответствии с нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Закона.

Проанализировав материалы дела, суд приходит к выводу о соблюдении условий, установленных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в рассматриваемом споре.

Отношения сторон по поводу пользования спорным помещением регулировались договором аренды нежилого помещения N 02.4.2994 от 28.03.2002, который расторгнут сторонами 04.09.2009.

Вместе с тем из материалов дела следует, что фактически арендные отношения между сторонами сохранились, между ними заключено 16.03.2010 соглашение об общем владении и пользовании объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности. ООО "ПИТ-СТОП".

По условиям названного соглашения обязано ежемесячно оплачивать пользование 62/89 долей.

За период с 05.09.2009 по 31.03.2010 сумма платежей составляет 69 128 руб. 45 коп. в срок до 30.03.2010.

Сумма оплаты за государственную долю нежилого помещения с 05.09.2009 составляет в месяц 11 879 руб. 36 коп., НДС 1 812 руб. 11 коп., без учета НДС - 10 067 руб. 25 коп.

В течение действия соглашения ответчик направлял истцу уведомления об изменении арендной платы (т.2 л.д. 8, 26.27).

В материалы дела представлены платежные поручения, свидетельствующие об оплате истцом ежемесячных платежей за пользование 62/89 доли в праве общей долевой собственности, данных о задолженности у суда не имеется.

Судом также установлено, что площадь используемой за плату части спорного помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации пределы.

Таким образом, к отношениям, возникшим по поводу приобретения истцом 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, находящихся в собственности Нижегородской области, подлежат применению положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Соблюдение истцом требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации подтверждается следующим.

Письмо от 29.01.2013 N 311-05-17-1583/13 о заключении договора купли - продажи направлено ответчиком истцу посредством почты России, о чем свидетельствует квитанция N 13569 от 30.01.2013.

Согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте ФГУП "Почта России", данное отправление (почтовый идентификатор 60313458106289) не доставлено адресату ООО "Пит-Стоп" и 01.03.2013 вернулось обратно в Министерство с отметкой об истечении срока хранения.

Какого - либо иного документа, свидетельствующего о более раннем направлении в адрес истца письма с предложением заключить договор и получении истцом данного письма ответчиком, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчик в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств пропуска истцом установленного законом срока не представил.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ответчика от 29.01.2013 N 311-05-17-1583/13 с отметкой о его получении Козловым. Дата получения не указана. Однако доверенность N 18/03, выданная ООО "Пит-Стоп" Козлову С.И. на получение от ответчика документов, датирована 18.03.2013.

Следовательно, письмо ответчика от 29.01.2013 N 311-05-17-1583/13 получено истцом не ранее 18.03.2013.

Письмо истца N 09-04, адресованное Министерству с предложением заключения договора купли - продажи на иных условиях, указанных в протоколе разногласий к договору, датировано 09.04.2013.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного имущества и порядка ее оплаты.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из пункта 2.1 проекта договора купли - продажи государственной доли Нижегородской области в общей долевой собственности на недвижимое имущество, направленного ответчиком в адрес истца, стоимость 62/89 долей в праве общей долевой собственности на спорный приватизируемый объект составляет 5 343 344 руб. 00 коп. (в том числе НДС 815 086 руб. 37 коп.).

Данная стоимость определена независимым оценщиком и подтверждается отчетом N 7П (59-Ю/08/2012) ООО "Новсистем Консалт" от 01.11.2012.

В то же время истцом представлен отчёт N 138 от 08.04.2013 об оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на это же помещение, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4 450 000 руб. 00 коп. с учётом налога на добавленную стоимость. Рыночная стоимость оцениваемой доли, без учета налога на добавленную стоимость составляет 3 771 186 руб. 44 коп.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта от 15.01.2014 N 264-13 рыночная стоимость 62/89 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 177,1 кв.м; этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, пом. 3, по состоянию на декабрь 2012 года составила 4 590 000 руб. 00 коп. с учетом НДС (л.д.84-118, т.2).

По существу результатов судебной экспертизы ответчик возражений не заявил. Также данные возражения не заявлены ООО "НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ". Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертизы, ответчик не представил. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

При наличии отчета об оценке спорного имущества N 138 от 08.04.2013, заключения судебной экспертизы N 264-13 от 15.01.2014, устанавливающих рыночную стоимость приватизируемого имущества значительно ниже стоимости, предложенной ответчиком в проекте договора купли-продажи, у суда отсутствуют основания признавать отчет N 7П(59-Ю/08/2012 от 01.11.2012 достоверным доказательством рыночной стоимости государственной доли в праве общей долевой собственности (доля в праве 62/89) на нежилое помещение общей площадью 177,1 кв.м; этаж 1, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московское шоссе, д.104, пом. 3, по состоянию на декабрь 2012 года.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение N 264-13 от 15.01.2014 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд находит данное заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного имущества в размере 4 590 000 с учетом НДС достоверной.

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации введен Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и вступил в силу с 1 апреля 2011 года.

Из заключения эксперта от 15.01.2014 N 264-13 следует, что продажная цена доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости содержит в себе налог на добавленную стоимость (НДС), который составил 700 169, 49 руб. (семьсот тысяч сто шестьдесят девять рублей 49 копеек).

Принимая во внимание требования указанной нормы права, суд считает, что в договоре должна быть указана стоимость выкупаемого имущества без учета налога на добавленную стоимость.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования истца и принимает спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: "Стоимость доли, продаваемой "Продавцом" в соответствии с настоящим Договором, определена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком, и составляет (без учета НДС) 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп.".

Пункт 2.2 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: ""Покупатель" оплачивает за долю, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, без учета НДС 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп. в следующем порядке: в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора 3 889 830, 51 руб. (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка) (без учета НДС), которые должны быть внесены в безналичном порядке на расчетный счет 40101810400000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области, г.Нижний Новгород, БИК 042202001. Получатель - ИНН 5262142192 КПП 526201001 УФК по Нижегородской области (Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 266 1 14 02023 02 0000 410. ОКАТО 22401000000. При оплате в графе платежного документа "назначение платежа" необходимо указать номер договора купли-продажи".

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика 20 000 руб. расходов, понесенных по оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение.

В подтверждение данного требования истец представил договор оказания услуг по оценке N 138 от 03.04.2013, акт сдачи - приемки работ от 08.04.2013, платежные поручения N 74 от 09.04.2013, N 129 от 13.06.2013 (л.д.15-20, т.1, л.д.131-132, т.2).

Данное требование подлежит судом удовлетворению на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску, по оплате экспертизы относятся на ответчика.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.05.2014 по делу N А43-11830/2013 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП", ОГРН 1025203728824, ИНН 5262100019, г.Нижний Новгород, и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, ОГРН 1055248134677, ИНН 5262142192, г.Нижний Новгород, при заключении договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3.

Пункт 2.1 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: "Стоимость доли, продаваемой "Продавцом" в соответствии с настоящим Договором, определена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком, и составляет (без учета НДС) 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп.".

Пункт 2.2 договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области (62/89 долей) в общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 177,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Канавинский район, шоссе Московское, дом 104, пом. 3, изложить в следующей редакции: ""Покупатель" оплачивает за долю, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, без учета НДС 3 889 830 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать) руб. 51 коп. в следующем порядке: в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора 3 889 830, 51 руб. (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать рублей 51 копейка) (без учета НДС), которые должны быть внесены в безналичном порядке на расчетный счет 40101810400000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области, г.Нижний Новгород, БИК 042202001. Получатель - ИНН 5262142192 КПП 526201001 УФК по Нижегородской области (Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 266 1 14 02023 02 0000 410. ОКАТО 22401000000. При оплате в графе платежного документа "назначение платежа" необходимо указать номер договора купли-продажи".

Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПИТ-СТОП" 20 000 руб. расходов, понесенных по оценке 62/89 долей в праве общей долевой собственности на помещение, 6000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 8000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова