Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 13АП-15730/14

г. Санкт-Петербург

10 декабря 2014 г.

Дело N А56-28222/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.

при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.Н.

при участии:

от ОАО "АКБ Союз": пред. Линченко В.А. по доверенности от 31.05.2012 - до перерыва, пред Кузят Е.М. по доверенности от 15.02.2012,

от ответчика (должника): пред. Плотницкого Д.И. по доверенности от 01.08.2013 - до перерыва,

рассмотрев с учетом объявленного перерыва в судебном заседании 24 - 27.11.2014 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15730/2014) ОАО АКБ "Союз" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2014 по делу N А56-28222/2011 (судья Антипинсепя М.В.), принятое по жалобе ОАО АКБ "Союз" на действия конкурсного управляющего ООО "Торг-Инвест" Замарацкой Е.А. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торг-Инвест",

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2011 в отношении ООО "Торг-Инвест" (ИНН 3662058696, ОГРН 1023601608348; далее - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Чайкина Наталья Александровна.

Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2011 и 17.11.2011 по делу N А56-28222/2011 требования АКБ "СОЮЗ" (ОАО) (далее - заявитель, Банк) включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Торг-Инвест" в размере 177 976 204,36 рублей и 52 482 838,36 рублей соответственно, как обеспеченные залогом имущества Должника.

Требования Банка обеспечены залогом недвижимости (ипотекой) нежилого помещения, общей площадью 1 151,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 36:34:02:00-00-00:00:2402:2001-185-216 (далее - Помещение).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2012 в отношении должника прекращена процедура наблюдения и введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утверждена Чайкина Наталья Александровна, рассмотрение отчета внешнего управляющего назначено на 29.07.2013.

Решением от 31.07.2013 в отношении ООО "Торг-Инвест" прекращена процедура банкротства - внешнее управление, должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена Замарацкая Елена Александровна.

Впоследствии в арбитражный суд обратился АКБ "СОЮЗ" (ОАО) с требованием об установлении начальной продажной цены имущества должника, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 36:34:02:00-00-00:00:2402:2001-185-216.

Определением суда от 09.05.2014 начальная цена продажи имущества ООО "Торг-Инвест" установлена в размере 24 745 500 руб.

На определение суда АКБ "СОЮЗ" (ОАО) подана апелляционная жалоба, в которой указано на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на то, что, принимая решение об определении начальной продажной цены, суд не обоснованно не принял отчет об оценке, представленный АКБ "СОЮЗ" (ОАО). При этом заявитель не согласен с выводом суда о том, что в представленном Банком отчете об оценке не учтено обременение в виде аренды сроком до 20.10.2028. По мнению подателя жалобы, указанное обстоятельство не может влиять на рыночную стоимость имущества, так как договор аренды не считается заключенным, при продаже помещения к покупателю перешло бы имущество, не обмеренное арендой.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не направлен.

В ходе судебного разбирательства по рассмотрению настоящей апелляционной жалобы АКБ "СОЮЗ" (ОАО) заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 1151,9 кв.м., расположенного по адресу: город Воронеж; Московский проспект, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 36:34:02:00-00-00:00:2402:2001-185-216.

Поскольку в материалы дела представлены два отчета рыночной стоимости залогового имущества, с различным размером цены предмета залога - нежилого помещения, определением апелляционного суда от 06.10.2014 удовлетворено ходатайство АКБ "Банк СОЮЗ" (АКБ) о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 1151,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж; Московский проспект, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 36:34:02:00-00-00:00:2402:2001-185-216. Поведение экспертизы поручено эксперту ООО "Ленинградская Экспертная служба "ЛЕНЭКСПО" Львову Константину Владимировичу.

06.11.2014 в апелляционный суд поступило экспертное заключение ООО "Ленинградская Экспертная служба "ЛЕНЭКСПО" N 198с-ОН/2014 от 31.10.2014, согласно которому рыночная стоимость нежилого встроенного помещения I в лит А, А1, а3, расположенного по адресу: город Воронеж; Московский проспект, д. 5 на 31.10.2014 составила 58 400 000 руб. (включая НДС).

В судебном заседании апелляционной инстанции с учетом объявленного перерыва 24 - 27.11.2014 представитель подателя жалобы поддержал приведенные в ней доводы. Представитель конкурсного управляющего должником не возражал против удовлетворения жалобы с учетом выводов, содержащихся в заключении эксперта.

Законность и обоснованность определения суда проверены в апелляционном порядке.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, заключение эксперта, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, устанавливая начальную продажную цену реализации имущества ООО "Торг-Инвест", находящегося в залоге АКБ "Банк СОЮЗ" (АКБ) в размере 24 745 500 руб., руководствовался предложением конкурсного управляющего, исходя из отчета N Н-13-031299 от 10.12.2013, подготовленного ООО Профессиональная группа оценки".

При этом суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте указал на то, что отчет, представленный АКБ "Банк СОЮЗ" (ОАО), не соответствует требованиям норм действующего законодательства, регулирующих отношения в сфере оценочной деятельности.

В силу части 3 статьи 71 АПК РФ доказательств признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Вместе с тем судебный акт не содержит ссылки на исследование судом отчета об оценке, представленного АКБ "Банк СОЮЗ" (ОАО), на предмет его соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ суд назначает экспертизу по ходатайству, с согласия лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе.

С учетом возникших между залоговым кредитором и конкурсным управляющим разногласий в отношении определения начальной продажной цены заложенного имущества должника, АКБ "Банк СОЮЗ" (ОАО) в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое необоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о наличии существенных противоречий при оценке рыночной стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает необоснованным установление судом первой инстанции начальной продажной цены реализации имущества размере 24 745 500 руб., что является основанием для изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N58) разъяснено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость заложенного имущества, согласно заключению эксперта N 198с-ОН/2014 от 31.10.2014 по делу N А56-28222/2011 составляет 58 400 000 руб., начальная продажная цена указанного имущества должна быть установлена в размере 80 процентов от указанной суммы, что составляет 46 720 000 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта и утверждения начальной цены реализации имущества ООО "Торг - Инвест", находящегося в залоге у АКБ "Банк СОЮЗ" (ОАО), в размере 46 720 000 руб. 00 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.05.2014 по делу N А56-28222/2011 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Установить начальную цену продажи имущества ООО "Торг - Инвест" в размере 46 720 000 руб. 00 коп.

Перечислить с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 46 000 руб. 00 коп. в пользу ООО "Ленинградская Экспертная Служба "ЛЕНЭКСП" в оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.Г. Глазков Е.К. Зайцева