Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 18АП-13435/14

г. Челябинск

10 декабря 2014 г.

Дело N А07-11349/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2014 по делу N А07-11349/2014 (судья Юсеева И.Р.).

В заседании принял участие представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Никитин И.В. (доверенность от 13.05.2014).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущества, Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному унитарному предприятию "Домоуправление" Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан (далее - ГУП "Домоуправление" МЖКХ РБ, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.06.2011 N РБ4-11 за период с 06.12.2010 по 30.06.2014 сумме 3 451 530 руб. 82 коп., пеней за просрочку платежа за период 07.07.2011 по 30.06.2014 в размере 376 007 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2014 по 18.08.2014 в сумме 37 966 руб. 84 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2014 по день фактической уплаты долга на сумму основного долга 3 451 530 руб. 82 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 86-87).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2014 (резолютивная часть от 22.09.2014) исковые требования Министерства удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму основного долга в размере 198 180 руб. 82 коп., пени в сумме 5 191 руб. 63 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 724 руб. 15 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2014 по день фактической уплаты долга на сумму основного долга, исходя из ставки рефинансирования 8,25%. Суд также присудил истцу с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму на случай неисполнения судебного акта по учетной ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с момента вступления решения в законную силу и до полной уплаты присужденной судом денежной суммы.

С указанным решением суда не согласилось Минземимущества (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы считает выводы суда о необоснованности произведённого истцом расчета арендной платы, исходя из размещения на земельном участке здания делового и коммерческого назначения, не соответствующими обстоятельствам дела.

Апеллянт полагает, что земельный участок относится к 7 группе видов разрешённого использования, а не к 9 группе, как указал суд. Данное обстоятельство следует из размера удельного показателя кадастровой стоимости, определённого, исходя из 7 группы видов разрешённого использования земельного участка, а также вида деятельности ответчика, осуществляемого на земельном участке - управление эксплуатацией нежилого фонда. В силу этого, полагает, что расчет арендной платы, указанный в договоре аренды, исходя из разрешённого использования земельного участка "для эксплуатации административного здания", является результатом технической ошибки, ввиду чего такой расчет не может быть применён в данном случае.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором сторона просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились, ответчик просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа Минземимущества от 22.04.2011 N 810 (л.д. 15-16) между Министерством (арендодатель) и ГУП "Домоуправление" МЖКХ РБ (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N РБ4-11 от 17.06.2011, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010512:15, площадью 3434 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Степана Халтурина, д. 28, для эксплуатации административного здания (л.д. 17-20).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды определен с 22.04.2011 по 22.04.2036, стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникающим между ними с 06.12.2010.

Пунктом 4.1 договора определено, что размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 397 660,22 руб.

Размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов, площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (п. 4.2 договора).

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы за последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п.п. 4.3, 4.4 договора).

В соответствии с п. 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Договор аренды земельного участка N РБ4-11 от 17.06.2011 зарегистрирован, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2014 N 01/013/2014-8625 (л.д. 12-14).

По акту приема-передачи от 17.06.2011 земельный участок, являющийся объектом аренды, был передан ответчику (л.д. 26).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N РБ4-11 от 17.06.2011 в части оплаты арендной платы, Минземимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате арендной плате по заключенному договору аренды. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о необходимости расчета арендной платы с учётом 9 группы видов разрешённого использования земельного участка, указанного в договоре аренды и кадастровом паспорте земельного участка, ввиду чего в отсутствие доказательств изменения вида разрешённого использования земельного участка суд признал необоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, исходя из ставки арендной платы, установленной для 7 группы видов разрешённого использования земельных участков.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Министерства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между сторонами был оформлен договор аренды земельного участка N РБ4-11 от 17.06.2011, по условиям которого ответчику был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010512:15, площадью 3434 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Степана Халтурина, д. 28, для эксплуатации административного здания на срок с 22.04.2011 по 22.04.2036 за плату, размер которой определен в приложении к договору, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д. 17-20).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2014 N 01/013/2014-8625, л.д. 12-14), действительность и заключенность договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером 02:55:010512:15 площадью 3434 кв.м, являющийся объектом договора аренды, находится в собственности субъекта Российской Федерации - Республики Башкортостан (л.д. 12-14).

Поскольку указанный земельный участок относится к публичным землям, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.

Пунктом 4.5 договора его стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.

В связи с изложенным расчет арендной платы обоснованно произведён истцом, исходя из ставок, утверждённым постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 480).

На основании ставок арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются Правительством Республики Башкортостан и Минземимущества, утвержденных указанным постановлением Правительства Республики Башкортостан (в редакции до 01.04.2012), для земельных участков, занятых административными зданиями промышленности и строительства, в пределах границ населенных пунктов ставка арендной платы была установлена в размере 0,73 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 11.04.2012 N 100, действие которого было распространено на правоотношения, начиная с 01.04.2012, Постановление N 480 было дополнено ставками арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Уфа Республики Башкортостан, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются Правительством Республики Башкортостан и Минземимущества.

Для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, занимаемых лицами, осуществляющими вид экономической деятельности - строительство, операции с недвижимым имуществом, установлена ставка арендной платы, равная 0,98%.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации административного здания (л.д. 17).

Из кадастровых паспортов от 12.02.2010 N 02/10/1-91765 (л.д. 21) и от 22.05.2014 N 02/14/1-331606 (л.д. 9) также следует, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010512:15 является - "под административное здание".

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку доказательств обратного истцом суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности расчета истцом задолженности ответчика по арендной плате, исходя из ставки арендной платы в размере 4,53% - как для земельных участков, предназначенных для размещения зданий делового и коммерческого назначения.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что земельный участок относится к 7 группе видов разрешённого использования (земельные участки, предназначенные для размещения зданий делового и коммерческого назначения), а не к 9 группе (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), являются необоснованными, поскольку опровергаются вышеизложенными доказательствами.

Пунктом 1.6 Постановления N 480 установлено, что разрешенное использование земельного участка в действующем договоре аренды земельного участка, размер арендной платы в котором рассчитан в соответствии с пунктом 1.9 настоящих Правил, может быть изменено (в связи со сменой видов (типов) деятельности в размещенных на земельном участке объектах и видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету с момента изменения разрешенного использования в установленном порядке в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" при предоставлении соответствующего кадастрового паспорта земельного участка с указанием кадастровой стоимости.

Однако в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ материалы дела не содержат доказательств того, что вид разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка был изменен, что позволило бы истцу применить иной размер ставки арендной платы по договору.

Указанное позволяет апелляционной коллегии также отклонить доводы апеллянта о технической ошибке, допущенной при подписании сторонами договора расчетов арендной платы. Доказательств данному обстоятельству истцом не представлено. Суд также отмечает, что возможный факт неверного указания размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010512:15 не свидетельствует о том, что при расчете арендной платы стороны исходили из иного вида разрешённого использования земельного участка, нежели указано в договоре и сведениях государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения ставок арендной платы - 0,73 % (до 01.04.2012) и 0,98% от кадастровой стоимости земельного участка, в результате чего правомерно пересчитал задолженность ответчика перед истцом.

Ввиду частичного удовлетворения требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате, суд также правомерно пересчитал размер заявленных требований о взыскании договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.ст. 330, 395 ГК РФ).

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Минземимущества не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2014 по делу N А07-11349/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина