Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2014 г. N 18АП-12940/14

г. Челябинск

09 декабря 2014 г.

Дело N А34-4862/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сапрыкина Дмитрия Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 по делу N А34-4862/2014 (судья Обабкова Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Сапрыкина Дмитрия Николаевича - Кузьмина Евгения Алексеевна (доверенность от 16.06.2014 б/н);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области - Рогова Анна Петровна (доверенность от 20.09.2013 N 79);

Симонова Евгения Львовича - Ятченко Вячеслав Владимирович (доверенность от 20.06.2014 N 45 АА 0476278).

Индивидуальный предприниматель Сапрыкин Дмитрий Николаевич (далее - заявитель, ИП Сапрыкин Д.Н.) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленное уведомлением от 26.05.2014 N 16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело N А34-3581/2014).

Так же ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленного сообщением от 01.07.2014 N 16/218/2014-708; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359,2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011) (дело N А34-4862/2014).

Определениями Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Симонов Евгений Львович (далее - Симонов Е.Л., третье лицо) (т. 1, л.д. 7-8, т. 2, л.д. 1-2).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.09.2014 (т. 3, л.д. 22-24) по ходатайству ИП Сапрыкина Д.Н. дела N А34-3581/2014, NА34-4862/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера: N А34-4862/2014 (т. 3 л.д. 22-24).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 (резолютивная часть оглашена 07.10.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано (т.3 л.д. 72-79).

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Сапрыкин Д.Н. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 3 л.д.84-87).

Податель жалобы полагает, что решение об отказе в государственной регистрации прекращения спорного договора аренды не основано на законе, нарушает права и законные интересы заявителя. Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прямо предусмотрена сторонами в п. 6.2 договора от 10.02.2011 по основаниям, перечисленным в п.п. 6.2.1-6.2.6 данного договора. ИП Сапрыкин Д.Н. в порядке, предусмотренном п.3 ст. 450 ГК РФ уведомил арендатора письмом от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора от 10.02.2011 в одностороннем порядке в связи с принятием арендодателем такого решения в соответствии с условием п. 6.2 договора. При таких обстоятельствах апеллянт полагает, что договор аренды нежилого строения от 10.02.2011 прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.

Лица, участвующие в деле, приняли участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 АПК РФ.

К дате судебного заседания Симонов Е.Л. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Третье лицо полагает, что судом первой инстанции в полном объеме изучены все представленные в материалы дела доказательства.

В судебном заседании представитель ИП Сапрыкина Д.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Представитель Симонова Е.Л. также возражал относительно доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.02.2011 между открытым акционерным обществом "Ассортимент" (далее - ООО "Ассортимент") и Симоновым Е.Л. был заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15-20) (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО "Ассортимент") обязуется предоставить арендатору (Симонов Е.Л.) во временное пользование, за плату нежилое строение, расположенное по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, срок аренды - с даты заключения договора аренды по 31.12.2030 (пункт 1.6).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы досрочно отказаться от исполнения указанного договора, в том числе: в случае если арендатор более чем на десять календарных дней, либо более двух раз подряд задерживает арендные платежи и другие платежи (пункт 6.2.3).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 45-0-1-998/4045/2014-2013 от 06.06.204 (т. 1, л.д. 59) 01.09.2011 за номером N 45-45-14/045/2011-587 был зарегистрирован заключенный между ОАО "Ассортимент" и Симоновым Е.Л. договор аренды склада, расположенного по адресу: с. Кетово, ул. Молодежная, 14. площадью 359,2 кв. м, инв. номер 5722, литер Д.

Письмом от 12.07.2013 N 37 ОАО "Ассортимент" уведомило Симонова Е.В. об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды от 10.02.2011 (т. 1, л.д. 77).

31.07.2013 Симоновым Е.Л. было направлено в Управление Росреестра возражение по прекращению регистрации договора аренды. В письме Симонов Е.Л. излагает, что арендодатель уведомил его о досрочном одностороннем расторжении указанного договора по инициативе арендодателя. Указанная инициатива является незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылается арендодатель, являются несуществующими. Полагает, что арендодателем - ОАО "Ассортимент" - будет (или уже была) предпринята попытка регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке, с прекращением записи об обременении строения арендой. Просил отказать в государственной регистрации указанного заявления о расторжении в случае его подачи, приостановить регистрацию - в случае нахождения такого заявления в производстве Управления Росреестра, осуществить обязательное уведомление его как арендатора объекта недвижимости (т. 1, л.д. 106).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.08.2013 по делу N А34-3651/2014 принято заявление ОАО "Ассортимент" о признании его несостоятельным (банкротом), введении в отношении него процедуры наблюдения (т. 1, л.д. 60-61).

Уведомлением N 14/509/2013-638 от 03.09.2013 Управления Росреестра приостановлена государственная регистрация прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на здание склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский район, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, сроком до 03.10.2013, начиная с 03.09.2013. В качестве основания приостановления указано, что арендатор считает доводы арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке несущественными, полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд (т. 1, л.д. 116-115).

Так же установлено, что 19.09.2013 Арбитражным судом Курганской области принято заявление ОАО "Ассортимент" (т. 1, л.д. 78-80) о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО "Ассортимент" и Симоновым Е.Л. от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, оформленное уведомлением от 03.09.2013 N 14/509/2013-638 (дело N А34-5349/2013).

Определением Арбитражного суда от 19.09.2013 по делу N А34-3651/2013 удовлетворено заявление ОАО "Ассортимент", введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим ОАО "Ассортимент" утвержден арбитражный управляющий Лапузин А.В. (т. 1, л.д. 62-67).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 15.10.2013 производство по делу N А34-5349/2013, по заявлению ОАО "Ассортимент" о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды между ОАО "Ассортимент" и Симоновым Е.Л. от 10.02.2011 в отношении здания склада (359,2 кв. м), расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14, оформленное уведомлением от 03.09.2013 N 14/509/2013-638, прекращено в связи с отказом от иска (т. 1, л.д. 68-69).

19.11.2013 между Коптяковым Д.Л. и Сапрыкиным Д.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно пункту 1.1 которого продавец (Коптяков Д.Л.) обязался передать в собственность покупателя (Сапрыкина Д.Н.), а покупатель - принять и оплатить здание склада, назначение: складское, общей площадью 359,2 кв. м, инвентарный номер: 5722, Литер: Д, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 45:08:040206:577, расположенное по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, д. 14 (т. 1, л.д. 21).

В пункте 1.2 договора купли-продажи от 19.11.2013 указано, что продаваемое по настоящему договору имущество является собственностью продавца. Имущество обременено правом аренды (арендатор Симонов Е.Л., договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 01.09.2011, номер регистрации N 45-45-14/045/2011-587).

Согласно акту приема-передачи от 19.11.2013 Коптяков Д.Л. передал, а Сапрыкин Д.Н. принял в собственность указанное выше имущество без претензий (т. 1 л.д. 22).

На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.11.2013 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.11.2013 Сапрыкину Д.Н. 18.12.2013 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности N 45-АА 679779 на спорный объект недвижимости (т. 1, л.д. 23).

Заявлением от 28.04.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. уведомил арендатора Симонова Е.Л. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6. указанного договора (т. 1, л.д. 49, 50). Указанное заявление получено Симоновым Е.Л. 07.05.2014, согласно отметке в уведомлении органа почтовой связи (т. 1, л.д. 51-53).

14.05.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного между Симоновым Е.Л. и ОАО "Ассортимент" и зарегистрированного 01.09.2011 за номером N 45-45-14/045/2011-587 (т. 1, л.д. 45).

К заявлению ИП Сапрыкиным были представлены следующие документы: заявление от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011; почтовая квитанция N 92443 от 28.04.2014; опись вложения в заказное письмо от 28.04.2014; почтовое уведомление о вручении от 09.05.2014.

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором были выявлены замечания, препятствующие государственной регистрации. В связи с чем, государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) на срок по 26.06.2014, начиная с 26.05.2014, о чем было заявителю направлено уведомление N 16/218/2014-708 от 26.05.2014 (т. 1 л.д. 25-26).

В качестве основания для приостановления в уведомлении указано, что арендодателем нарушены нормы статей 450, 619 ГК РФ - арендатору не направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Также регистрирующим органом указано, что арендатор посчитал доводы арендодателя о расторжении договора несущественными, о чем уведомил Управление Росреестра, заявителю указано на необходимость решения вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке. В уведомлении также указано, что в случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, имеются основания для отказа в государственной регистрации.

В связи с тем, что указанные в уведомлении N 16/218/2014-708 от 26.05.2014 замечания в установленный срок устранены не были 01.07.2014 Управлением Росреестра принято решение N 16/218/2014-708 об отказе ИП Сапрыкину Д.Н. в государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 10.02.2011 на объект недвижимости: здание склада (359,2 кв. м) по адресу: Россия, Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (т. 1 л.д.148-149).

В обоснование причин отказа Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ, указало, что арендодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного до 30.12.2030. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Это право может быть реализовано через суд. При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора. Арендатор в свою очередь, считает доводы арендодателя о расторжении, договора аренды в одностороннем порядке несущественными, о чем он и уведомил Управление Росреестра. Управление полагает, что для расторжения договора аренды (при недостижении согласия двух сторон) необходимо обратиться в суд.

Не согласившись с решениями Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 и об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на основании представленных документов у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлен следующий порядок проведения государственной регистрации прав:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

На основании пункта статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В рассматриваемом случае государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ на срок с 26.05.2014 по 26.06.2014 (то есть в пределах срока, установленного в пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации), в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

В статье 20 Закона N 122-ФЗ исчерпывающим образом перечислены основания отказа в государственной регистрации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов лежит на заявителе (абзац 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в статье 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился c заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011). Спорный объект (здание склада) приобретен заявителем у гражданина Коптякова Д.Л. по договору купли-продажи недвижимости от 19.11.2013.

Из рассматриваемых заявлений и пояснений представителя заявителя, следует, что после государственной регистрации права собственности ИП Сапрыкину Д.Н. стало известно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об обременении указанного здания склада правом аренды в пользу гражданина Симонова Е.Л. Заявитель поясняет, что на момент приобретения здания склада и в настоящее время Симонов Е.Л. данным зданием не владеет, арендную плату не платил и не платит.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы досрочно отказаться от исполнения указанного договора, в том числе: в случае если арендатор более чем на десять календарных дней, либо более двух раз подряд задерживает арендные платежи и другие платежи (пункт 6.2.3).

28.04.2014 Сапрыкин Д.Н. направил в адрес Симонова Е.Л. заявление в котором, сославшись на неисполнение им обязанности по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренной договором аренды нежилого строения от 10.02.2011, руководствуясь пунктами 6.2, 6.2.3, 6.2.6 указанного договора, заявил об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении.

14.05.2014 ИП Сапрыкин Д.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды нежилого строения от 10.02.2011 заключенного между Симоновым Е.Л. и ОАО "Ассортимент" и зарегистрированного 01.09.2011 за номером N 45-45-14/045/2011-587 (т. 1, л.д. 45), с приложением, в том числе, заявления от 28.04.2014 об отказе от исполнения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011.

Как следует из материалов дела, ОАО "Ассортимент" ранее предпринималась аналогичная попытка одностороннего отказа от исполнения договора аренды в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы (письмо от 12.07.2013 N 37, т. 1, л.д. 77). Симонов Е.Л. о своем отношении к этой попытке сообщал руководителю Управления Росреестра (письмо от 31.07.2013, т. 1, л.д. 76), по его мнению, указанная инициатива являлась незаконной, поскольку обстоятельства, на которые ссылался арендодатель, являлись несуществующими (т. 1 л.д 76).

В отзыве Симонов Е.Л. указывал, что денежные средства в оплату цены договора были внесены в начале октября 2011 в размере 180 000 руб. за три года. В соответствии с п. 3.7 договора аренды, приходный кассовый ордер ОАО "Ассортимент" с печатью организации и подписями главного бухгалтера и генерального директора были Симоновым Е.Л. расценены как предусмотренное договором письменное согласие на предварительную оплату арендной платы, так как договором не предусмотрено заключение для этих целей дополнительного соглашения в виде отдельного документа. Факт ведения в ОАО "Ассортимент" кассы и наличия бухгалтерских документов подтверждается материалами дела о банкротстве ОАО "Ассортимент" (дело N А34-3651/2013), определением о назначении бухгалтерской экспертизы от 12.03.2014 касса передана в экспертное учреждение, исследование кассы отражено в экспертном заключении от 21.03.2014. Также ссылался на приговор мирового судьи судебного участка N 11 Кетовского района Курганской области от 02.09.2013, указывая на незаконный захват управления ОАО "Ассортимент", полагая, что бухгалтерская документация и касса была также захвачены (т. 3 л.д. 30-32).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у Управления Росреестра имелись основания для вынесения оспариваемых - уведомления от 26.05.2014 N 16/218/2014-708; сообщения от 01.07.2014 N 16/218/2014-708, в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена, о чем заявитель был письменно уведомлен.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прекращения действия договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, права и законные интересы заявителя не нарушены, так как уведомление от 26.05.2014 N 16/218/2014-708 не является окончательным при разрешения заявления ИП Сапрыкина Д.Н. о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, кроме того при устранении причин препятствующих государственной регистрации, производство возобновляется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований ИП Сапрыкину Д.Н., судом первой инстанции было учтено, что в ходе рассмотрения заявления возник договорной спор.

Поскольку Управление Росреестра, исходя из его компетенции, не имело возможности с определенной точностью установить наличие нарушения арендатором установленных сроков внесения арендных платежей, а кроме того располагало сведениями поступившими от Симонова Е.Л., о том, что обстоятельства на которые ссылается арендодатель, являются несуществующими, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие правовых оснований для прекращения действия договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, с. Кетово, ул. Молодежная, 14.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона N 122-ФЗ правомерно вынесло решение о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого строения от 10.02.2011, зарегистрированного в отношении здания склада общей площадью 359, 2 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Кетовский р-н, с. Кетово, ул. Молодежная, 14 (номер регистрации 45-45-14/045/2011-587 от 01.09.2011), оформленного уведомлением от 26.05.2014 N 16/218/2014-708.

Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены заявителем, в регистрации прекращения договора аренды на спорный объект на основании пункта 2 статьи 19, абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ было правомерно отказано.

Ссылка апеллянта на возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке п.3 ст. 450 ГК РФ, которая предусмотрена сторонами в п. 6.2 договора отклоняется судебной коллегией.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ договор считается соответственно расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В рассматриваемом случае заявителем не были исполнены обязанности по соблюдению процедур расторжения договора аренды, поскольку ссылка заявителя на право одностороннего отказа не подтверждена согласием Симонова Е.Л., кроме того, Симоновым Е.Л. указано на несоответствие приводимых заявителем обстоятельств действующему положению вещей.

С учетом изложенного, основания для признания оспариваемого отказа в государственной регистрации незаконным у суда первой инстанции отсутствовали. Действия Управления Росреестра были направлены на сохранение положения между сторонами до разрешения возникшего договорного спора.

Доводы жалобы основаны на неправильном толковании закона, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, опровергая выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

При указанных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 2 000 руб.

Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, ИП Сапрыкин Д.Н. должен был уплатить государственную пошлину в размере 100 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 900 рублей подлежит возврату ИП Сапрыкину Д.Н.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 по делу N А34-4862/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сапрыкина Дмитрия Николаевича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Сапрыкину Дмитрию Николаевичу из федерального бюджета сумму 1 900 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 20.10.2014 через Курганское отделение Сбербанка России N СБ8599/81.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина