Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 20АП-6810/14

г. Тула

11 декабря 2014 г.

Дело N А62-854/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04.12.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.12.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Стукалиной Т.Г. (паспорт), в отсутствие представителя Администрации города Смоленска, извещенной надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2014 по делу N А62-854/2014 (судья Савчук Л.А.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Стукалиной Татьяны Геннадьевны (ОГРН 306673101200083, ИНН 673007514964) к Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания", об установлении величины рыночной стоимости объекта оценки, заключении договора купли-продажи, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Стукалина Татьяна Геннадьевна (далее по тексту - ИП Стукалина Т.Г., предприниматель) обратилась в арбитражный суд с требованиями к Администрации города Смоленска (далее по тексту - Администрация) об установлении выкупной цены недвижимого имущества в размере 1 500 000 рублей, заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с определением выкупной цены в размере 1 500 000 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец после проведения по делу судебной экспертизы уточнил заявленные требования, просил обязать Администрацию заключить с ИП Стукалиной Т.Г. договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, равной 1 313 559 рублей.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2014 заявленные требования предпринимателя были удовлетворены.

Полагая, что при принятии решения судом были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы права, Администрация города Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ИП Стукалиной Т.Г.

В обоснование своей позиции заявитель указал, 16.01.2014 в адрес индивидуального предпринимателя Стукалиной Т.Г. был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в пункте 3.1. которого была указана цена, установленная в соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости ООО "Независимая оценочная компания". 17.01.2014 от предпринимателя в адрес Администрации поступило заявление о выдаче копий отчета по определению рыночной стоимости ООО "Независимая оценочная компания", данные копии были получены истцом 27.01.2014. Обратно от ИП Стукалиной Т.Г. в адрес Администрации не поступили ни подписанный проект договора купли-продажи, ни протокол разногласий, что привело к несоблюдению досудебного порядка урегулирования споров. Истец обратился в Администрацию города Смоленска по вопросу несогласия с выкупной ценой имущества не до обращения в Арбитражный суд Смоленской области, а непосредственно после такого обращения, а именно - 30.04.2014.

Также заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции не исследовалась достоверность рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, поскольку из заключения эксперта Гаврилова Д.А. не следует, что им исследовался отчет N 1230/ХII/13-2.

Индивидуальный предприниматель Стукалина Т.Г. возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, ИП Стукалина Т.Г. на основании договора аренды нежилого помещения от 10.01.2013 N 2697/13 арендует нежилое помещение площадью 147,5 кв.м (в том числе подвал 147,5 кв.м), расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Соколовского, д. 16, для использования под ателье по ремонту и пошиву одежды (т.1, л.д. 13).

21.11.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на основании постановления Главы администрации г. Смоленска N 1428 от 31.12.1997, что подтверждается Выпиской из реестра муниципального имущества N 2714 от 21.08.2013, зарегистрировано право муниципальной собственности на вышеуказанное помещение, площадью 147,5 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2013 N 67-АБ серии 018746).

Согласно данным кадастрового паспорта от 25.09.2013 N 6700/301/2013-237233, арендуемое истцом нежилое помещение, площадью 147,5 кв.м расположено в подвале N 1, номера на поэтажном плане 21, 22, 23, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49.

05.08.2013 в адрес Администрации города Смоленска от ИП Стукалиной Т.Г. поступило заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, площадью 147,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Соколовского, д. 16 по договору аренды.

На основании данного заявления постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2014 N 10-адм принято решение продать ИП Стукалиной Т.Г. арендуемое нежилое помещение общей площадью 147,5 кв.м (помещения на поэтажном плане N 21-23, 41-49, расположенные в подвале N 1) в доме N 16 по ул. Маршала Соколовского в г. Смоленске по цене 2 458 128 рублей с правом выбора последней порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В адрес истца 16.01.2014 Администрацией был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, которым определены существенные условия сделки купли-продажи, в том числе пунктом 3.1. договора купли-продажи цена выкупаемого имущества, установленная в соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости ООО "Независимая оценочная компания" N 1230/ХП/13-2 в размере 2 458 128 рублей (без учета налога на добавленную стоимость) (т.1, л.д.18). Истец получил данный проект 17.01.2014.

Предприниматель, не согласившись с оценкой имущества согласно отчета по определению рыночной стоимости ООО "Независимая Оценочная Компания" N 1230/ХП/13-2, указывая на недостоверность и противоречивость данных отчета, обратился в суд с исковым заявлением.

Индивидуальный предприниматель Стукалина Т.Г. обладает преимущественным правом выкупа арендуемого ею имущества-подвального помещения, площадью 147, 5 кв.м, порядок реализации которого определен ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как было установлено судом, Администрацией в порядке, установленном законодательством, была проведена оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего выкупу. Оценка проводилась обществом с ограниченной ответственностью "Независимая Оценочная Компания", по результатам которой рыночная стоимость рассматриваемого жилого помещения составила 2 458 128 рублей без учета НДС (т.1, л.д. 23).

Несогласие истца с указанной оценкой (ввиду неточного описания объекта: окна не являются двустворными; в помещении имеется три дверных проема два из которых без дверей, один с обычной дверью, а не филенчатой; потолок отделан декоративной плиткой не более 30 кв.м, а не полностью; центральное отопление и горячее водоснабжение отсутствует; основная часть потолков по высоте не более 2,20 м, а не 2, 65, следовательно, объем помещения меньше; и пр.) и послужило поводом для обращения в суд.

В качестве довода Администрацией города Смоленска и в суде первой инстанции, и в апелляционной жалобе заявлялось о том, что поскольку индивидуальным предпринимателем Стукалиной Т.Г. был нарушен досудебный порядок урегулирования спора (не был направлен подписанный проект договора купли-продажи либо протокол разногласий), исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения. В связи с этим необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются на основании решения суда.

Из приведенной выше статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Кроме того, положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом произвольного изменения величины стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, что позволяет сделать вывод об обязательности указанной оценки.

Статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из разъяснений, приведенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Основываясь на приведенных выше нормах, разъяснениях, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", приняв во внимание обстоятельства настоящего дела, то, что спор возник ввиду несогласия истца с предложенной ему выкупной ценой арендуемого имущества, определенной на основании отчета о рыночной стоимости объекта, обязательного для применения Администрацией города Смоленска, а в отношении иных условий проекта договора купли-продажи, возражений заявлено не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что индивидуальным предпринимателем не был нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку устранить разногласия сторон по поводу оценки рыночной стоимости объекта представляется возможным только при рассмотрении спора судом.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусмотрено, что оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Частями 5,6 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В рамках настоящего дела определением Арбитражного суда Смоленской области от 29.04.2014 по ходатайству ИП Стукалиной Т.Г. была назначена судебная экспертиза, ее производство поручено эксперту Гаврилову Д.А. (ООО "Бюро инвентаризации, оценки и межевания"). На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: установить рыночную цену нежилого помещения общей площадью 147, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Соколовского, д. 16 по состоянию на 05.08.2013 года.

Экспертом сделан вывод относительно рыночной цены нежилого помещения в размере 1 550 000 рублей, в том числе НДС 236 441 рублей.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не исследовалась достоверность рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, указанная в отчете ООО "Независимая Оценочная Компания", противоречит материалам дела, поскольку суд, назначая экспертизу, ставил целью именно определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества. Указание в решении суда на обязанность Администрации города Смоленска заключить с индивидуальным предпринимателем Стукалиной Татьяной Геннадьевной договор купли-продажи недвижимого имущества -нежилого помещения, общей площадью 147,5 кв.м (помещения на поэтажном плане N 21-23, 41-49, расположенные подвале N 1) в доме N 16 по улице Маршала Соколовского в городе Смоленске с установлением продажной цены в размере 1 313 559 рублей (т.е. определенном по результатам судебной экспертизы), само по себе означает принятие судом стоимости, установленной именно экспертом "ООО "Бюро инвентаризации, оценки и межевания" Гавриловым Д.А., а не стоимости объекта, установленной в отчете ООО "Независимая оценочная компания".

С учётом изложенного суд отмечает, что все доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, а позиция заявителя жалобы сводится, по сути, к несогласию с вынесенным законным и обоснованным решением.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, то основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2014 по делу N А62-854/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

Н.В. Еремичева Н.В. Заикина