Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 15АП-19939/14

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2014 г.

дело N А53-2369/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Свиридова Л.Ю. по доверенности от 19.03.2014, ордер N 10/14 от 08.12.2014;

от ответчика - представитель Паталаха П.Н. по доверенности от 02.12.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Сошненко Н.А., индивидуального предпринимателя Васильевой Е.А. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2014 по делу N А53-2369/2014

по иску индивидуального предпринимателя Сошненко Н.А.

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Васильевой Е.А.

о взыскании задолженности, пени

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сошненко Николай Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Васильевой Елене Александровне о взыскании задолженности в размере 345000 рублей за период с июня 2013 года по 15.12.2013, пени в размере 34500 рублей за период с 06.07.2013 по 27.05.2014 (с учетом уменьшения размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 106-107).

Решением от 02.10.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 205000 рублей задолженности, 20500 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения. Доказательств расторжения договора и возврата помещений арендодателю в сентябре 2013 года ответчиком не представлено. Вместе с тем, после начала отопительного сезона - 15.10.2013 арендатор не мог пользоваться помещением, использование неотапливаемого помещения противоречит санитарно-гигиеническим требованиям к условиям труда. Задолженность по договору взыскана за период до 15.10.2013 в размере 205000 рублей. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер пени определен исходя из подлежащего взысканию размера задолженности и ограничения размера ответственности установленного в договоре.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворении требований в полном объеме, просил его изменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод о взыскании задолженности до начала отопительного сезона необоснован. Срок договора аренды не обусловлен началом отопительного сезона. Спорное помещение принято в пользование арендатором без замечаний, арендатором не заявлялись требования об оборудовании помещения газовым отоплением. Определение даты начала отопительного сезона относится к компетенции органов местного самоуправления, дата начала отопительного сезона в 2013 году судом не определена. Судом не указаны требования к спорному помещению, которые не были соблюдены, что свидетельствует о безосновательности довода об ухудшении состояния спорного помещения. По мнению заявителя жалобы, отсутствие газового отопления не препятствует отоплению помещения иным способом. Заявитель также указал на то, что ответчиком в ходе рассмотрения дела приводились различные основания отказа от договора аренды. По мнению заявителя, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии оснований для отказа от договора арендатора.

В дополнении к апелляционной жалобе истец представил постановление администрации г. Таганрога от 30.09.2013 N 3016 "О начале отопительного периода 2013-2014 гг. в г. Таганроге".

Ответчик также обжаловал решение в апелляционном порядке.

Ответчик в апелляционной жалобе сослался на то, что арендодатель уклонился от подписания соглашения о расторжении договора аренды, направленного 13.09.2013, и подписания документов по возврату помещения. По мнению заявителя, истец злоупотребляет своими правами, так как в спорный период помещения занимали иные арендаторы. Заявитель также указал на то, что судом неправильно оценены показания свидетеля Кузнецова Е.В.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал, доводы жалобы ответчика отклонил.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал, доводы жалобы истца отклонил.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.06.2013 между сторонами заключен договор аренды помещения, находящегося в собственности арендодателя (т. 1 л.д. 13-14), согласно которому Сошненко Н.А. (арендодатель) передает, а Васильева Е.А. (арендатор) принимает в аренду торговое нежилое помещение, площадью 138,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Транспортная, 46-1. Договор является актом приема-передачи (пункт 1.1). Указанное торговое помещение принадлежит арендодателю на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU61311000-125 от 28.06.2012, выданного администрацией г. Таганрога Ростовской области, свидетельства о государственной регистрации права от 0711.2012 серии 61 АЗ N 153020 (пункт 1.2). Помещение будет использоваться под магазин для осуществления розничной торговли (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязался своевременно производить арендные платежи в общей сумме 70000 рублей в месяц. Оплата производится после оказания услуг путем передачи суммы, определенной договором из кассы арендатора арендодателю в течение 5 дней. Форма оплаты наличный расчет (пункт 3.3). За каждый день просрочки передачи арендной платы начисляться пеня в размере 1 % от суммы задолженности, но не более 10 % от общей суммы арендной платы (пункт 3.4).

В пункте 4.1 договора определен срок аренды - 3 года. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон (пункт 4.2). Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора: если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения (пункт 4.4.1); если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (пункт 4.4.2). Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств (пункт 4.5). Одностороннее расторжение договора не допускается (пункт 4.6).

В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате по договору за период с начала действия договора по 15.12.2013, индивидуальный предприниматель Сошненко Н.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Разногласия между сторонами возникли относительно момента расторжения спорного договора аренды и возврата помещений арендодателю.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 607 Кодекса установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 названной статьи).

Согласно статье 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В пункте 2 статьи 655 Кодекса установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В обоснование своих возражений индивидуальный предприниматель Васильева Е.А. ссылается на то, что в сентябре между сторонами была достигнута устная договоренность о прекращении отношений по аренде спорного помещения. Вместе с тем, соглашение о расторжении договора аренды от 13.09.2013 арендодатель не подписал, арендатором соглашение подписано с возражениями по размеру задолженности. В период с 04.09.2013 по 09.09.2013 арендатором производился вывоз крупногабаритного имущества из спорного помещения, после чего собственником помещений проводились работы по возведению в помещении перегородок.

В материалы дела представлен проект соглашения о расторжении спорного договора, датированный 13.09.2013 (т. 1 л.д. 56), в пункте 3которого указано, что обязательства сторон по договору аренды помещения, находящегося в собственности арендодателя от 06.06.2013 выполнены частично и прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю. Данный пункт соглашения является актом приема-передачи арендуемого помещения.

Названное соглашение арендодателем не подписано, арендатором соглашение подписано с возражениями относительно указанной в пункте 3 соглашения размера задолженности (170000 рублей).

Поскольку данное соглашение сторонами не подписано, суд первой инстанции правомерно не принял соглашение как доказательство прекращения сторонами договорных отношений и возврата имущества в соответствии с пунктом 4.2 договора.

Ссылка в апелляционной жалобе Васильевой Е.А. на неправильную оценку свидетельских показаний Кузнецова Е.В., не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как между указанными лицами (Васильевой Е.А. и Кузнецовым Е.В.), имеются договорные отношения (т. 1 л.д. 57-61), что не позволяет принять его показания в качестве объективных сведений.

Кроме того, само по себе производство работ по демонтажу и монтажу металлопластиковых конструкций по заказу арендатора не свидетельствует о возврате помещения арендодателю, напротив, подтверждает нахождение помещения во владении арендатора.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что возможность расторжения договора в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) исключена сторонами в пункте 4.6 спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4.4 договора предусмотрено два основания расторжения договора по требованию арендатора:

4.4.1) если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения;

4.4.2) если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Однако, в данном случае требование о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатором не заявлялось.

При этом в деле отсутствуют доказательства направления арендодателю акта возврата помещения из аренды, ключей от спорного помещения в период до 15.12.2013 (дата окончания периода образования взыскиваемой задолженности).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекращены 15.10.2013 (дата начала отопительного периода), поскольку арендатор не мог пользоваться неотапливаемым помещением.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Отсутствие системы отопления в спорном помещении относится к явным недостаткам, которые должны были быть установлены при принятии имущества в аренду, в том числе при передаче помещения в летний период.

При принятии помещения в аренду арендатор какие-либо возражения относительно состояния арендуемого имущества не заявил.

Из материалов дела следует, что волеизъявление арендатора на прекращение договорных отношений не было мотивировано ненадлежащим состоянием помещений, отсутствием отопления либо иными обстоятельствами, обусловленными неисполнением арендодателем обязательств, предусмотренных в статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между сторонами отсутствует спор относительно оборудования помещения системой отопления, что подтверждается представленными в материалы дела документами, а также косвенно подтверждается подачей обеими сторонами апелляционных жалоб на решение с возражениями относительно даты прекращения договорных отношений сторон.

Ссылка суда первой инстанции на противоречие использования неотапливаемого помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям труда нормативно не обоснованна.

Судом первой инстанции не приведены характеристики условий труда работников арендатора в спорных помещениях, документы отражающие температуру воздуха в помещениях до 15.10.2013 и после указанной даты в деле отсутствуют. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства начала отопительного периода 2013-2014 гг. в г. Таганроге 15.10.2013.

При этом само по себе отсутствие центрального топления либо оборудования для отопления посредством природного газа, не свидетельствует о том, что в связи с погодными условиями в спорных помещениях не могла вестись хозяйственная деятельность арендатора. Отсутствие системы отопления не подразумевает невозможность осуществления отопления иными способами (в том числе используя электрическую энергию), с учетом условий договора об оплате 70000 рублей в месяц без взимания коммунальных платежей сверх указанной суммы.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у арендатора обязанности по оплате по договору с 15.10.2013 при отсутствии доказательств принятия мер арендатором по возврату помещения и передаче ключей, необоснован.

Представленные в материалы дела копии документов, составленных в рамках уголовного дела по факту кражи в спорных помещениях, совершенной в январе 2014 года, не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, так как указанные в материалах уголовного дела обстоятельства имели место после спорного периода, определенного истцом.

Доказательства передачи помещений в аренду иных лиц до 15.12.2013 в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании задолженности за период с 06.06.2013 по 15.12.2013 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Размер задолженности определен судом апелляционной инстанции исходя из количества дней пользования помещением в июне 2013 года - 25 дней (с 06.06.2013 по 30.06.2013), количества полных месяцев пользования (5 месяцев) и количества дней пользования помещением в декабре 2013 года - 15 дней (с 01.12.2013 по 15.12.2013), с учетом размера арендной платы - 70000 рублей в месяц, размер задолженности составляет 442204 руб. 15 коп., что больше заявленной к взысканию суммы.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 34500 рублей.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В пункте 3.3 договора сторонами определено, что оплата производится после оказания услуг путем передачи наличных денежных средств в течение 5 дней.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, взыскания неустойки.

Согласно статье 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 1 % от суммы задолженности за следующие периоды просрочки оплаты:

1) с 06.07.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за июнь 2013 года - 64800,00;

2) с 06.08.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за июль 2013 года - 58600,00;

3) с 06.09.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за август 2013 года - 162400,00;

4) с 06.10.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за сентябрь 2013 года - 162400,00;

5) с 06.11.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за октябрь 2013 года - 141400,00;

6) с 06.12.2013 по 27.05.2014 на сумму задолженности за ноябрь 2013 года - 119700,00;

7) с 06.01.2014 по 27.05.2014 на сумму задолженности за декабрь 2013 года - 49350,00.

С учетом предусмотренного в пункте 3.4 ограничения размера ответственности арендатора за несвоевременную оплату - 10 % от суммы задолженности, размер пени составляет 34500 рублей. Данное требование также подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе возлагаются на ответчика, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2014 по делу N А53-2369/2014 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Васильевой Е.А. (ИНН 615423155938, ОГРН 304615436600662) в пользу индивидуального предпринимателя Сошненко Н.А. (ИНН 615400154504, ОГРН 304615407000386) 345000 рублей задолженности, 34500 рублей пени, 12590 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".

Абзацы первый и третий резолютивной части решения исключить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Васильевой Е.А. оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.