Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 17АП-14538/14

г. Пермь

11 декабря 2014 г.

Дело N А50-12930/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Савельевой Н. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца ООО "Управляющая компания "ЛысьваКоммунКомфорт-4" (ОГРН 1085918000475, ИНН 5918838349) - не явились,

от ответчика ООО "Сервис-ТВ" (ОГРН 1045900350099, ИНН 5903045080) - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Сервис-ТВ"

на решение Арбитражного суда Пермского края,

от 29 сентября 2014 года

по делу N А50-12930/2014

принятое судьей Н.В. Гусельниковой

при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства

по иску ООО "Управляющая компания "ЛысьваКоммунКомфорт-4"

к ООО "Сервис-ТВ"

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЛысьваКоммунКомфорт-4" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-ТВ" (далее - ответчик) с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате в размере 30 000 руб. 00 коп., пени в размере 19 260 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку арендуемое помещение не относится к общему имуществу, так как не является техническим подвалом, владельцем арендуемого помещения является физическое лицо; до передачи дома в управление истцу, указанный дом находился в статусе муниципальной собственности, в связи с чем, к участию в деле должно было быть привлечено муниципальное образование "Лысьвенский городской округ"; пени рассчитано за период, когда договор уже был расторгнут; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке п.3 ст.156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 в котором находится арендуемое ООО "Севис-ТВ" нежилое помещение до 01.07.2012 находился под управлением Общества с ограниченной ответственностью "ЛысьваКоммунКомфорт-4" (далее-Управляющая компания), что подтверждается приложенными договором управления многоквартирным домом N 45 от 04.05.2008 г., договором управления многоквартирным домом от 01.06.2011 г., заключенными между Управляющей компанией и собственниками указанного МКД.

22.12.2011 г. на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 приняты следующие решения:

1) передать в пользование на праве аренды нежилое помещение, находящееся в подвале многоквартирного дома по адресу: пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 (позиции N 29, 31 поэтажного плана технического паспорта) являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, уполномочить Управляющую компанию от своего имени в интересах собственников помещений в МКД заключить договор аренды помещения в соответствии с Порядком сдачи в аренду объектов общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Управляющей компанией приказом 12.01.2009 N 1/1 в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, на следующих условиях:

- условия договора аренды должны применяться к отношениям сторон по договору, возникшим до его заключения, а именно - с 01 января 2012 г.

-арендная плата устанавливается в размере 5000 (пять тысяч) рублей в месяц, которая состоит из 2-х частей, из платежа в твердой сумме 3000 (три тысячи) рублей в месяц, подлежащего внесению на расчетный счет управляющей компании до 10-го числа текущего месяца и из услуг арендатора по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 на сумму 2000 (две тысячи) рублей в месяц, предоставляемых собственникам помещений в данном доме, подтверждаемых актом приема-передачи выполненных работ, подписанным председателем Совета дома в срок до 30-го числа каждого текущего месяца.

- в случае не предоставления арендатором услуг по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 на сумму 2000 (две тысячи) рублей, арендатор обязан внести арендную плату, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет ООО "Управляющая компания "ЛысьваКоммунКомфорт-4" до 10-го числа месяца, следующего за расчетным;

2) Уполномочить Управляющую компанию представлять интересы собственников помещений в МКД в суде по вопросу пользования общим имуществом в МКД, в том числе по взысканию задолженности по арендной плате за пользование помещением, а также по взысканию неосновательного обогащения за пользование помещением и выселения в случае незаключения ООО "Сервис-ТВ", использующего помещение, договора аренды на указанных в п.п. 1.1.-1.3. настоящего протокола условиях.

На основании вышеизложенного, 01.01.2012 между ООО "Управляющая компания "ЛысьваКоммунКомфорт-4" (Арендодатель) и ООО "Сервис-ТВ" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 55 (далее - договор аренды).

В соответствии с п. п. 1.1. договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временной владение и пользование нежилые помещения общей площадью 86,1 кв.м., соответствующие позициям N 29,31 прилагаемого к настоящему договору поэтажного плана (Приложение N 2), находящегося в подвале многоквартирного дома по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, д. 19, именуемые в дальнейшем - помещение, для использования под офис.

Согласно пункту 2 договора аренды "Срок действия договора" срок аренды устанавливается с 01.01.2012 по 30.11.2012.

01.01.2012 г. подписан Акт приема - передачи нежилого помещения, в соответствии с которым на момент подписания этого акта нежилое помещение, находящиеся в подвале МКД по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, д. 19, соответствующее позиции 29, 31 прилагаемого к договору аренды, общей площадью 86,1 кв.м., находится в фактическом пользовании Арендатора, таким образом, помещение Арендодателем передано, а Арендатором принято. Техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения на момент подписания настоящего акта удовлетворительное. Позволяет его использовать в целях, предусмотренных п. 1.1. договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 договора аренды "Платежи и расчеты по договору" арендная плата устанавливается в размере 5 000 руб. 00 коп. в месяц, которая состоит из двух частей: платежа в твердой сумме 3 000 руб. 00 коп. в месяц, подлежащего внесению на расчетный счет арендодателя до 10-го числа текущего месяца, предоставления услуг арендатором по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в МКД по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19, собственникам помещений в данном доме на сумму 000 руб. 00 коп. в месяц, подтверждаемых актом приема-передачи выполненных работ, подписанным председателем Совета дома в срок до 30-го числа каждого текущего месяца. Отсутствие подписанного акта приема-передачи услуг означает непредставление арендатором услуг. В случае непредоставления арендатором услуг по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в указанном МКД на сумму 2 000 руб. 00 коп. в месяц, арендатор обязан внести арендную плату, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Арендодателя до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

19.06.2012 на очередном общем собрании собственников в многоквартирном доме принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление и смена управляющей компании на ООО "Управляющую компанию "ЛысьваКоммунКомфорт-1". В связи с чем, 01.07.2012 стороны договора аренды пришли к соглашению о расторжении договора N 55 от 01.01.2012 аренды нежилого помещения с 01.07.2012.

По утверждению истца, обязанность Арендатора, предусмотренная договором аренды, по своевременной оплате арендной платы, ответчиком не исполнялась надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 30 000 руб. 00 коп. за период с 01.01.2012 по 01.07.2013, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что наличие и размер задолженность подтверждены материалами дела.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку арендуемое помещение не относится к общему имуществу, так как не является техническим подвалом, владельцем арендуемого помещения является физическое лицо; до передачи дома в управление истцу, указанный дом находился в статусе муниципальной собственности, в связи с чем, к участию в деле должно было быть привлечено муниципальное образование "Лысьвенский городской округ"; пени рассчитано за период, когда договор уже был расторгнут; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2 и 3).

В пункте 7 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что

Управляющая компания в соответствии с договором аренды выполнила обязанность по передаче нежилого помещения в аренду арендатору в состоянии, позволяющем использовать его в целях аренды предусмотренных п. 1.1. договора аренды.

Доказательства, свидетельствующие об оплате ответчиком арендных платежей в сумме 30 000 руб. 00 коп., в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 30 000 руб.

Иск содержит также требование о взыскании пени в размере 19 260 руб. 00 коп.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды, в соответствии с которым Арендодатель вправе требовать уплаты пени, а Арендатор обязан уплатить пени размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с указанным пунктом договора арендатором были насчитаны пени на 07.04.2014 г. в размере 19 260 руб. 00 коп.

Расчет пени проверен судом и признает верным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку арендуемое помещение не относится к общему имуществу собственников, отклоняется, поскольку в соответствии со справкой ГУП ЦТИ Пермского края (Лысьвенский филиал) нежилые помещения за N 29, 31, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, д. 19, относятся к общему имуществу многоквартирного дома и являются общей долевой собственностью собственников помещений МКД. Указанные помещения не являются изолированными, они имеют неразрывную связь со зданием в целом и само по себе помещение подвала выполняет служебную роль.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрацией права в собственности ООО "Сервис - ТВ" находятся нежилые помещения общей площадью 84,7 кв.м.под номерами 101, 102. Доказательств того, что прежний собственник, как и ООО "Сервис-ТВ", до передачи им в аренду Управляющей компанией данного помещения, использовали его в качестве самостоятельного объекта, ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено.

Довод заявителя жалобы о том, что владельцем арендуемого помещения является физическое лицо, отклоняется, поскольку из представленных ответчиком документов, не следует, что указанное помещение является частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности Сластниковой И.А. Подвальные помещения по договору купли-продажи в собственность ответчика от Сластниковой И.А. не передавались, т.к. не предоставлялись и ей.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что к участию в деле должно было быть привлечено муниципальное образование "Лысьвенский городской округ", отклоняется, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что суд первой инстанции высказался о правах и обязанностях муниципального образования "Лысьвенский городской округ".

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что пени рассчитаны за период, когда договор уже был расторгнут, не принимается на основании следующего.

В соответствии с п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В заключенном договоре аренды отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, все положения договора признаются действующими до момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не принимается, так как в материалах дела имеется претензия N 285 от 05.09.2013, которая получена ответчиком 11.09.2013, что подтверждается подписью на почтовом уведомлении (л.д. 7-8).

На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 сентября 2014 года по делу N А50-12930/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Судья

Н.М.Савельева