Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 г. N 11АП-16394/14

г. Самара

12 декабря 2014 г.

Дело N А65-15813/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витар+" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2014 года, принятое по делу N А65-15813/2014 судьей Галеевой Ю.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Витар+" (ОГРН 1121690089949), г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Центральный рынок города Казани" (ОГРН 1021602830105), г. Казань,

с привлечением третьего лица - открытое акционерное общество "Рост Банк", г. Москва,

о признании соглашения о заключении договора аренды от 27.12.2012, договора аренды от 11.10.2013, соглашения о расторжении договора аренды от 30.11.2013 недействительными и о применении последствий недействительности сделок путем взыскания 5 600 000 руб. арендных платежей и 504 074 руб. эксплуатационных расходов,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Галиуллина В.Х. по доверенности от 08.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Витрарус+" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) к открытому акционерному обществу "Центральный рынок города Казани" (далее ответчик) о признании соглашения о заключении договора аренды от 27.12.2012 г., договора аренды от 11.10.2013 г., соглашения о расторжении договора аренды от 30.11.2013 г. недействительными и о взыскания 5 600 000 руб. арендных платежей и 504 074 руб. эксплуатационных расходов.

Определением суда от 01.09.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ОАО "Рост Банк", г. Москва (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2014 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Истец исходит из того, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие и отзывы, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 27.12.2012 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о заключении договор аренды здания под которым подразумевается нежилое отапливаемое помещение площадью 8 000 кв.м., расположенное по адресу: г. Казань, ул. Московская, д.48, сроком действия договора 5 лет.

В соответствии с п. 2 соглашения ответчик подтверждает что все имущественные права на объект указанные в п.1 принадлежат ответчику и находятся в стадии оформления, которое должно быть осуществлено в срок не позднее 01.03.2013 г.

Срок подписания договора аренды - в течение 3-х дней послу получения ответчиком свидетельства о праве собственности.

Согласно п. 4 соглашения стороны договорились, что в качестве меры по обеспечению заключения договора аренды истец принимает на себя обязательство по внесению обеспечительного взноса, который составляет 5 000 000 руб. и вносится в два этапа: не позднее 29.12.2012 г. - 2 000 000 руб., не позднее 10.02.2013 г. - 3 000 000 руб. При подписании договора аренды обеспечительный взнос засчитывается в счет уплаты арендной платы.

Истец по платежному поручению N N1 от 28.12.2012 г. перечислил на расчетный счет ответчика - 2 000 000 руб., по платежному поручению N1 от 6.02.2013 г. - 3 000 000 руб.

Право собственности на спорный объект аренды 11.10.2013 г. зарегистрировано в установленном законом порядке.

17.10.2013 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 11/10/2013-т, согласно которому ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 11.10.2013 г. 4-х этажное здание торгового центра "Техносила", площадью 8029,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Казань, ул. Московская, 48, за плату во временное владение, а арендатор обязался принять объект и своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с п. 2.1 договора стороны согласовали срок аренды -11 месяцев.

В п. 3.1 договора стороны договорились, что арендатор будет выплачивать арендную плату по следующему графику: с 11.10.2013 г. по 31.10.2013 г. - 1 100 000 руб., с 01.11.2013 г. по 30.11.2013 г. - 2 500 000 руб., с 01.12.2013 г. по 31.01.2013 г. - 3 100 000 руб., с 01.01.2014 г. по 31.01.2014 г. - 3 700 000 руб. и т.д.

Соглашением от 30.11.2013 г. стороны расторгли договор аренды от 11.10.2013 г.

Не соответствие соглашений и договора аренды, по мнению истца, действующему законодательству послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Истец указывает, что ответчик, зная о ничтожности заключаемых сделок и несоответствии их требованиям закона, желая получить обеспечительный взнос, злоупотребил своими правами, принял на себя заведомо неисполнимые обязательства, а именно: объект представлял из себя незавершенный строительством объект (со степенью готовности 70%), строительство которого не могло быть завершено по техническим причинам до 1.03.2013 г. На момент подписания соглашения о заключении договора аренды от 27.12.2012 г. имелся договор ипотеки от 18.12.2012 г., условия которого запрещали ответчику заключать договор аренды без письменного согласия залогодержателя. Также ответчик не передал ответчику документы к зданию (технический паспорт и т.д.), нарушив тем самым положения ст. 611 ГК РФ.

Кроме этого, в нарушение ст.ст.607-613 ГК РФ ответчик не представил данных о правах третьих лиц по договору ипотеки, что не могло не повлиять на существенные условия договора аренды.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует, что соглашение от 27.12.2012 г. совершено в письменной форме. С учетом положений ст.651 ГК РФ предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч.3 ст. 607 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела во исполнение договора истец пользовался помещением, а ответчик принимал оплату. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, т.е. предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды. Месторасположение объекта, его площадь определена в условиях договора от 11.10.2013 г. При таких обстоятельствах, ссылка ответчика на положения ч.3 ст. 607 ГК РФ является неправомерной.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что в нарушение ст. 346 ГК РФ договор аренды заключен без согласия залогодателя, опровергаются письмом банка от 28.10.2013 г. Кроме этого сведения об обременениях (ограничениях) в соответствии с п.3 ст.7 Федерального закона N 122 -ФЗ не относятся к числу сведений, предоставляемых ограниченному кругу лиц.

Таким образом, добросовестно пользуясь своими гражданскими правами, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, истец имел реальную возможность осведомиться о том, кто является правообладателем объекта недвижимого имущества, его характеристиках, об обстоятельствах наличия обременений (залога) и т.д. Более того, истец был об этом уведомлен, поскольку в Приложении N 1 к соглашению о заключении договора от 27.12.2012 г. подписанного сторонами, в абзаце 6 подпункта 1.1.3 указано, что Объект является предметом залога, также данные сведения содержаться в п.1.4 договора аренды от 11.10.2013 г. Согласно п.1.4 договора Объект аренды находится в залоге у ОАО "РОСТ БАНК".

При таких обстоятельствах, ссылка истца в апелляционной жалобе о том, что на момент подписания договора аренды ему не было известно об ипотеке, противоречит материалам дела в том числе п.1.4 договора аренды от 11.10.2013 г., в котором указано, что объект аренды находится в залоге в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.12.2012 г. (т.1, л.д.26).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соглашение о заключении договора аренды от 27.12.2012 г., договор аренды от 11.10.2013 г. и соглашение о расторжении договора аренды от 30.11.2013 г. не противоречат действующему законодательству.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции действующей на день подписания соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу ч.1 ст. 168 ГК РФ (в редакции действующей с 1.09.2013 г.) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, требование истца о признании соглашения от 27.12.2012 г., а также договора аренды от 11.10.2013 г. и соглашения о расторжении договора аренды от 30.11.2013 г. недействительными не подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку в удовлетворении исковых требований в части признания сделок судом отказано, требование истца о применении последствий недействительности сделок путем взыскания 5 600 000 руб. арендных платежей и 504 074 руб. эксплуатационных расходов не подлежит удовлетворению. Кроме этого, согласно соглашению о расторжении договора аренды от 30.11.2013 г. и акту сдачи-приема от 30.11.2013 г. договор аренды расторгнут по соглашению сторон применительно к пункту 1 ст.450 ГК РФ. В этой связи наступают последствия, предусмотренные ст.453 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды от 30.11.2013 г. стороны договорились о том, что с момента вступления в силу настоящего соглашения все произведенные арендатором отделимые улучшения Объекта аренды передаются в собственность арендодателя.

Пунктом 3 настоящего соглашения предусмотрено, что часть обеспечительного взноса, внесенного арендатором в размере 2500000, а также сумма в размере 1000000 руб., а всего 3500000 руб. должны быть перечислены Арендатору на его расчетный счет по графику, указанному в данном соглашении (т.1, л.д.34). Кроме этого, в пункте 4 соглашения указано, что стороны претензий по исполнению договора друг к другу не имеют.

При этом, доводы истца о переплате арендной платы могут быть предметом самостоятельного судебного разбирательства.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2014 года, принятое по делу N А65-15813/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев