Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 г. N 12АП-11639/14

г. Саратов

12 декабря 2014 г.

Дело N А57-15533/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "10" декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "12" декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс"- Миронова В.Ю., действующий на основании доверенности от 09 января 2014 года;

представителя общества с ограниченной ответственностью "Компания ЦСБ"- Колотовой Е.В, действующей на основании доверенности от 04 декабря 2014 года; рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года, по делу N А57-15533/2013, (судья Елистратова К.А),

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс" (ИНН 6452052502, ОГРН 1026402662098) к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" (ИНН 6452948458, ОГРН 1106450005397), о взыскании задолженности за время пользования имуществом сверх срока договора аренды в размере 9580, 65 руб., пени в сумме 3410 руб., убытков в размере 48 500 руб, расходов в размере 170 851 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс" (далее по тексту - ООО "Сплав-Плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" (далее по тексту - ООО "Компания "ЦСБ", ответчик) о взыскании задолженности за время использования имущества сверх срока договора аренды N 14/1 от 01.12.2012 в размере 9 580, 65 руб., пени за несвоевременное перечисление арендной платы в сумме 3 410 руб., убытки, причиненные невозвратом в срок имущества, в виде штрафа за несвоевременную передачу помещений в размере 48 500 руб., расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 170 851 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил заявленные исковые требования просил взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату за время использования имущества сверх срока договора аренды от 01 декабря 2012 года N 14/1 в сумме 97 500 руб., убытки, причиненные невозвратом в срок имущества, арендованного по Договору аренды от 01 декабря 2012 года N 14/1 в виде штрафа за несвоевременную передачу помещений в размере 48 500 руб. расходы по устранению недостатков арендованного имущества в размере 93 364 руб. пени за несвоевременное перечисление Арендатором арендной платы в размере 3 410 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года с ООО "Компания ЦСБ" в пользу ООО "Сплав-Плюс" арендную плату за время пользования имуществом в размере 97 500 руб., расходы по устранению недостатков арендованного имущества в размере 93 364 руб., пени в размере 2 948 руб., расходы на проведение экспертизы в сумме 11 571 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 6 268 руб. 51 коп.

В остальной части иска отказано.

ООО "Компания ЦСБ" выдана справка на возврат из Федерального бюджета РФ госпошлины в сумме 2 029 руб. 59 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Компания "ЦСБ" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

В обоснование жалобы, заявитель указывает, что мотивировочная часть решения суда содержит противоречивые утверждения суда в отношении юридически значимых обстоятельств дела, повлекшие за собой выводы, не соответствующие правам и обязанностям сторон и фактическим обстоятельствам дела.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 1 декабря 2012 года между арендодателем (истец) и арендатором (ответчик) был заключен договор аренды 14/1 следующего имущества: нежилое помещение общей площадью 60 кв. м на втором этаже двухэтажного нежилого здания для использования под офис; нежилое помещение общей площадью 63 кв. м на нулевом этаже двухэтажного нежилого здания для использования под склад, на срок до 01 ноября 2013 года.

Передача указанного имущества в аренду подтверждается актом приёма-передачи помещения и оборудования.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора ответчиком 28 июня 2013 года в адрес ООО "Сплав-Плюс" было направлено информационное письмо N 47 с просьбой согласовать прекращение Договора.

Согласно указанному пункту Договора, договор считается расторгнутым по истечении двухмесячного срока от даты получения уведомления о расторжении Договора.

По смыслу пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. При наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. На основании этой формулировки стороны предусмотрели условие об одностороннем отказе от исполнения Договора и указали механизм такого отказа.

Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, истец считает, что договор был, расторгнут 28 августа 2013 года.

Пункт 2.2.8 Договора в полном соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ содержит условие о том, что при прекращении Договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, но не хуже его первоначального вида.

Вместе с тем имущество было возвращено лишь 27 ноября 2013 года, что подтверждается актом приёма-передачи нежилых помещений по договору аренды нежилого помещения N 14/1 от 01 декабря 2012 года.

Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Плату за время использования имущества сверх срока Договора ответчик не внес.

Принимая во внимание письмо ответчика N 47 от 28 июня 2013 года о прекращении Договора ООО "Сплав-Плюс" 15 августа 2013 года заключило с ИП Кирилловой Ольгой Владимировной договор аренды помещений N 15.

Данный договор вступил в силу 1 сентября 2013 года, то есть после расторжения Договора аренды от 01 декабря 2012 года N 14/1.

В нарушение части 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ и пункта 2.2.8 Договора имущество арендатором не было возвращено, что привело к нарушению ООО "Сплав-Плюс" условий договора аренды помещений N 15 от 15 августа 2013 года, заключенного с ИП Кирилловой Ольгой Владимировной, и уплате штрафа за несвоевременную передачу помещений по договору аренды помещений в размере 48 500 рублей.

При прекращении договора согласно п. 2.2.8 Договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, но не хуже его первоначального вида.

При осмотре имущества были выявлены следующие недостатки: не произведен демонтаж: кабель канала, электропроводки к компьютерной сети (сетка), пандусная конструкция в коридоре второго этажа, не устранены дефекты стен, потолка, пола, возникшие вследствие демонтажа: оборудования, рекламных конструкций, рекламных плакатов, камер видео регистрации внутри и снаружи помещения, сплит-систем.

Согласно п. 2.2.10 Договора устранение недостатков производится Арендатором за свой счёт за 10 календарных дней до окончания срока действия Договора. В случае несоблюдения Арендатором данных требований, Арендодатель имеет право выполнить работы по ремонту помещений за свой счёт и своими силами и взыскать понесенные на ремонт расходы с Арендатора.

В соответствии с заключением ООО "Технострой" расходы на устранение недостатков составляют 93 364 рублей.

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывал, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ООО "Компания ЦСБ" не возникло, поэтому в соответствии с п. 5.3.1. ответчик вышел с предложением расторгнуть договор аренды N 14/1 от 01.12.2012 по соглашению сторон, для чего письмом N 47 от 28.06.2013 обратился к ООО "Сплав-Плюс" что бы согласовать прекращение договора в связи с переездом на новое место.

Несмотря на предложение ООО "Компания "ЦСБ", соглашение о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не было заключено в письменной форме как это требует ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, руководствуясь п. 5.5. договора аренды N 14/1 от 01.12.2012, ответчик лишь уведомил истца о желании расторгнуть договор аренды. А поскольку договор аренды по инициативе арендатора (ООО "Компания "ЦСБ") мог быть только расторгнут по соглашению сторон, стороны обязаны были заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды.

Доказательства заключения соглашения о расторжении договора аренды N 14/1 от 01.12.2012 истцом суду не представлено, вследствие чего ответчик считает, что договор аренды действует до 01.11.2013.

Однако, в нарушение ст. 309 Гражданского кодекса РФ и п. 2.1.1. вышеуказанного договора, истец с 24.08.2013 не предоставляет сданное по договору аренды нежилое помещение ООО "Компания ЦСБ", при этом мотивируя свой отказ в предоставлении сданных нежилых помещений как "обеспечение своих законных требований" - письмо истца от 03.09.2013 N 10.

ООО "Компания "ЦСБ" неоднократно обращалось к истцу с вопросом о причинах ограничения доступа сотрудников ответчика в арендованные помещения и напоминаниями о нарушениях истцом своих обязательств (письма N 67 от 26.08.2013, 72 от 29.08.2013).

Учитывая вышеизложенное в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса РФ в связи с не предоставлением истцом нежилого помещения в аренду с 24.08.2012 ООО "Компания ЦСБ" считает, что вправе не оплачивать арендные платежи с этого периода как отказ от исполнения встречных обязательств.

Согласно Акту сверки по состоянию на 31.08.2013 задолженность ООО "Компания "ЦСБ" перед ООО "Сплав-Плюс" по договору аренды N 14/1 от 01.12.2012 отсутствует.

По поводу убытков 48 500 руб. в виде уплаты штрафа в размере 48 500 руб. ответчик указывает, что его вины ответчика в уплате штрафа со стороны "Сплав-Плюс" не имеется.

По вопросу стоимости восстановительного ремонта ответчик не согласен с размером данного ремонта.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования истца, о взыскании денежных средств за пользование помещение руководствовался следующим.

Согласно п. 5.6. договора аренды N 14/1 от 01.12.2012 по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендодатель не предоставляет арендуемое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию арендуемым помещением в соответствии с условиями договора или его назначением; переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.

Сторонами не предоставлено доказательств возникновения обстоятельств предусмотренных вышеуказанным пунктом договора ООО "Компания ЦСБ".

Согласно ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком не было заключено в письменной форме как это требует ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Доказательств заключения соглашения о расторжении договора аренды N 14/1 от 01.12.2012, как правильно установил суд первой инстанции, не представлено.

Как следует из разъяснений пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Стороны представляют доказательства в соответствии с требованиями ст. 65, 66 АПК РФ.

Как указал суд первой инстанции, ответчик, ссылаясь на то, что ему чинились препятствия в пользовании арендованным имуществом, доказательств причинения таких препятствий, а также доказательств не допуска ответчика в арендованные помещения не представил, так же не предоставил и доказательств внесения платежей за весь период действия договора, вследствие чего пришёл к выводу, что исковые требования в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению.

Однако, суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы за время использования имущества сверх срока договора аренды от 01 декабря 2012 года N 14/1 в сумме 97 500 руб., не учёл следующее.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Из содержания писем ответчика и истца (т.1, л.д. 69, 91) следует, что с 24.08.2013 истец ограничил доступ в арендуемое помещение сотрудникам ответчика и произвел удержание вещей ответчика, в связи с устным заявлением ответчика об отказе устранять недостатки арендуемого помещения.

Факт ограничения доступа в арендуемое помещение сотрудникам ответчика при рассмотрении спора апелляционным судом подтвердил представитель истца.

С учётом того, что договор аренды не был расторгнут, не устранение недостатков не является основанием для ограничения доступа арендатора в арендуемое помещение, следует, что арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за исковой период.

Таким образом, основания для взыскания арендной платы с ответчика отсутствуют.

В связи с вышеизложенным, обжалуемый судебный акт подлежит изменению. В иске о взыскании 97 500 руб. арендной платы следует отказать.

Отказывая в удовлетворении в части взыскания убытков в виде уплаченного штрафа исковые требования суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что сумма заявленных к взысканию убытков является размером штрафных санкций по договору аренды с ИП Кирилловой О.В., при заключении которого истец согласился с возможностью применения заявленного размера компенсации, воспользовавшись своим правом свободного выбора условий договора (часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 421 ГК РФ) и оценивая связанные с этим риски.

Истец должен был реально оценивать возможность исполнения им принимаемых обязательств с учетом всех фактических обстоятельств, добросовестно исполняя обязательства по договорам аренды, совершать активные разумные и осмотрительные действия для предотвращения наступления для себя негативных последствий (возникновения убытков). Кроме того, как было указано выше, истцом не предоставлено доказательств расторжения договора аренды с ответчиком по состоянию на 28.08.2014.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с требованиями ст. 65, 66 АПК РФ стороны представляют доказательства в обоснование заявленных требований и возражений по делу.

Определением арбитражного суда по делу от 12.05.2014 по делу была назначена судебная экспертиза. Перед экспертом (с учетом определения суда от 11.07.2014 были поставлены следующие вопросы:

1.Возможно ли определение размера ущерба только по имеющимся фотографиям при наличии выполненного ремонта.

2. По п. п. 7, 21 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - какие повреждения оконных и дверных проёмов имеются на момент осмотра и если повреждения имеются каковы причины их возникновения, необходимо ли осуществление мероприятий и использование материалов, указанных п. п. 7, 21 локальной сметы (том1, л.д. 28-33). Локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для восстановления первоначального состояния оконных и дверных проемов с учетом естественного износа.

3. По п. 8 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - имеются ли в исследуемом помещении винипластовые короба.

4. По п. п. 1 - 6 локальной сметы (том1, л.д. 28-33) - какие повреждения стен имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Из каких материалов выполнено покрытие стен в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия и использование материалов, указанных в п. 4 - 9 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния стен с учетом естественного износа.

5. По п. п. 7, 21 локальной сметы (том1, л.д. 28-33). - какие повреждения окон и оконных переплетов имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Какими материалами окрашены окна в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 7, 21 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния окон и оконных переплетов с учетом естественного износа.

6. По п. п. 13 - 18 локальной сметы (том 1, л.д. 28-33) - какие повреждения полов имеются в исследуемом помещении. Каковы причины их возникновения. Какими материалами покрыты полы в исследуемом помещении на момент осмотра. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 13 - 18 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий и использование иных материалов для устранения имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния полов.

7. По п. п. 19 - 20 локальной сметы (том1, л.д. 28-33) - имеется ли строительный мусор в исследуемом помещении. Необходимы ли мероприятия, указанные в п. 19, 20 локальной сметы или возможно проведение иных мероприятий.

8. Определить какие повреждения стен, потолка, пола лестничных клеток в нежилом помещении по адресу г. Саратов, ул. Бирюзова, д. 16, I возникших при демонтаже рекламных материалов, рекламных конструкций, камер видеонаблюдения, имеются на момент осмотра. Какие мероприятия по устранению имеющихся недостатков необходимы для восстановления первоначального состояния помещения лестничных клеток с учетом естественного износа и какова стоимость для их осуществления.

9. Определить момент последнего восстановительного ремонта окон, стен, полов, оконных и дверных проемов в исследуемых помещениях, в том числе на лестничных клетках и состояние помещений в настоящее время с учетом амортизации.

Согласно заключению эксперта от 11.072.14 были получены следующие ответы:

По вопросу 1: Определение ущерба только по имеющимся фотографиям при наличии выполненного ремонта возможно.

По вопросу 2: На момент осмотра повреждений оконных и дверных проемов не наблюдается. Произведена замена металлических заполнений оконных проемов в помещениях N N 6 и 5 второго этажа (см. план МУЛ Городское БТИ г. Саратов) т. 2, л.д. 115, на заполнение из ПВХ профиля. Пунктами 7 и 21 локальной сметы предусмотрены ремонтные работы применительно к деревянным конструкциям заполнений оконных проемов, что не соответствует действительности. Мероприятия, необходимые для восстановления первоначального состояния оконных проемов указаны при ответе на вопрос N 9.

По вопросу 3: На момент осмотра винипластовых коробов не имеется, однако их наличие до проведения ремонтных работ можно установить по имеющимся в материалах дела фотографиям.

По вопросу 4: На момент осмотра в исследуемых помещениях повреждений стен не имеется. Повреждения стен, наблюдаемые на имеющихся в материалах дела фотографиях, возникшие в результате демонтажа оборудования, плакатов, сплит-систем и пр. устранены путем заделки отверстий, выравнивания штукатурки и окрашивания поверхности стен водоэмульсионными составами. Мероприятия, указанные в п. п. 1 - 6 локальной сметы соответствуют необходимым для устранения имеющихся недостатков мероприятиям частично: Так в п. 1 указаны работы по ремонту штукатурки внутренних стен по камню и бетону площадью отдельных мест до 1 м 2 и толщине слоя до 20 мм в количестве 56,2 м 2, что не соответствует действительности, так как необходимость выполнения таких работ таких работ отсутствует. Необходимость работ по ремонту штукатурки откосов внутри здания в количестве 7 м кв. указанных в п. 5, также отсутствует. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния стен указаны при ответе на вопрос N 9.

По вопросу 5: На момент осмотра повреждений окон и оконных переплетов не наблюдается. В исследуемых помещениях, за исключением помещений N N 6 и 5 второго этажа (см. план МУП Городское БТИ г. Саратов) т. 2, л.д. 115, оконные переплеты выполнены из металлического профиля, окрашенного масляными составами белого цвета. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния окон и оконных переплетов указаны при ответе на вопрос N 9.

По вопросу 6: На момент осмотра, повреждений полов не наблюдается. Покрытие полов выполнено из линолеума. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков для восстановления первоначального состояния полов указаны при ответе на вопрос N 9.

По вопросу 7: На момент осмотра строительного мусора в исследуемых помещениях не имеется, однако при выполнении некоторых видов ремонтных работ образуется строительный мусор, что отображается программой "Гранд-смета", используемой при составлении сметных расчетов (см. рисунок 1). Полученные значения напрямую зависят от видов и объемов выполненных работ, и при составлении смет суммируются и учитываются в конце сметного расчета. Мероприятия по уборке, погрузке и вывозу строительного мусора указаны при ответе на вопрос N 9.

По вопросу 8: Повреждения стен, потолка, пола лестничных клеток в нежилом помещении по адресу г. Саратов, ул. Бирюзова, д. 16, возникших при демонтаже рекламных материалов, рекламных конструкций, камер видеонаблюдения, на момент осмотра не имеются. Мероприятия по устранению имеющихся недостатков необходимые для восстановления первоначального состояния помещения и лестничных клеток с учетом естественного износа представлены в таблице N 1, их стоимость согласно локальному сметному расчету составляет: 127 672 руб.

По вопросу 9: Определить момент последнего восстановительного ремонта окон, стен, полов, оконных и дверных проемов в исследуемых помещениях, в том числе на лестничных клетках не представляется возможным, поскольку методик решения такого рода вопросов в настоящее время не существует.

Так же эксперт был допрошен в судебном заседании, где пояснил, что стоимость восстановления именно арендованных помещений составляет 102 813 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Для взыскания убытков необходима доказанность в совокупности следующих обстоятельств: факта наступления вреда, наличия причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, вины причинителя вреда и размера причиненного вреда.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что представленный расчёт убытков подтвержден имеющимися в материалах делах документами и является обоснованным.

Согласно пункту 3.3 Договора оплата производится не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата. Согласно п. 4.2 Договора в случае несвоевременного перечисления Арендатором арендной платы он уплачивает пеню в размере 0,2% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.

Ответчиком не заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, не предоставлено доказательств несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства, вследствие чего оснований для применения ст. 333 ГК РФ у суда не имеется. В то же время суд первой инстанции правомерно принят довод ответчика о том, что истцом неправильно произведен расчет пени.

Судом первой инстанции произведен пересчёт размера пени самостоятельно, и размер пени правильно определен равным 2 948 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу N А57-15533/2013 изменить в части.

В иске о взыскании 97 500 руб. арендной платы отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс" 3 116, 38 руб. государственной пошлины по иску, 5 752, 36 руб. расходов по экспертизе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" 9 049, 28 руб. расходов по экспертизе.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сплав-Плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания "ЦСБ" 1 206, 57 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина