Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 г. N 07АП-10801/14

г. Томск

12 декабря 2014 г.

Дело N А45-7229/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лупак Т.Н.

при участии:

от истца: Штылев А.Ю. по доверенности от 14 февраля 2014 года, удостоверение

от ответчика: Киселева Н.И. по доверенности от 23 июля 2014 года, удостоверение

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации города Бердска, г. Бердск (рег.N 07АП-10801/14)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2014 года по делу N А45-7229/2014 (судья И.А. Рубекина)

по иску Муниципального образования города Бердска; Администрации города Бердска, г. Бердск

к обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ОГРН 1055445002470)

третье лицо - Витковский Владимир Алексеевич, г. Бердск

о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование город Бердск в лице Администрации г. Бердска (далее - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска от 15.09.2005 N 1041-д, заключенного между муниципальным образованием города Бердска и ООО "Меркурий" и обязании ООО "Меркурий" передать земельный участок по адресу: г. Бердск, ул. М.Горького, в районе городского парка площадью 3500 кв.м. с кадастровым номером 54:32:01 01 58:0009 по акту муниципальному образованию г. Бердска в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В качестве соистца в дело вступила Администрация города Бердска. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен Витковский Владимир Алексеевич.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2014 года по делу N А45-7229/2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает, что ООО "Меркурий" неоднократно допускало несвоевременное и не в полном объеме внесение арендных платежей. С момента заключения договора аренды от 15.09.2005 N 1041-д прошло 7 лет и 8 месяцев, но освоение земельного участка в соответствии с разрешенным использованием не начато.

ООО "Меркурий" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика, поддержавшие доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечил свою явку в судебное заседание, что в силу части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.09.2005 между Администрацией муниципального образования г. Бердска (арендодатель) и ООО "Меркурий" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Бердска N 1041-д, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 54:32:010158:0009, расположенный в г. Бердске, ул. М. Горького, в районе городского парка площадью 3500, 0 кв. м. (установлено ограничение площадью 278,0 кв. м (сервитут) для эксплуатации канализации и площадью 157,0 кв. м (сервитут) для эксплуатации электрических кабелей) согласно кадастровому плану земельного участка (приложение N 1 к настоящему договору). Описание земельного участка и кадастровый план земельного участка являются неотъемлемыми частями настоящего договора. Категория земель - земли поселений (л.д. 16 -19).

В силу пункта 1.2 договора земельный участок предоставляется для строительства спортивно-развлекательного комплекса семейного отдыха. Указанное описание цели использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным пользованием.

Договор вступает в юридическую силу с момента его регистрации органом по государственной регистрации прав (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора составляет с 12.09.2005 по 11.09.2010.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший период.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.2005.

Соглашением от 16.05.2008, зарегистрированным 04.07.2008, срок договора аренды от 15.09.2005 N 1041-д продлен до 10.09.2030.

14.06.2013 специалистами администрации г. Бердска проведено обследование земельного участка предоставленного в аренду ООО "Меркурий", расположенного по адресу: г. Бердск, ул. М.Горького, в районе городского парка, с кадастровым номером 54:32:010158:0009. Данным актом зафиксировано, что работы по освоению земельного участка не ведутся.

27.01.2014 администрацией г. Бердска ООО "Меркурий" под роспись директору Витковскому В.А. вручено уведомление N 123/01-01-18 о намерении досрочно расторгнуть договор аренды от 15.09.2005 N 1041-д, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды от 15.09.2005 N 1041-д, что, по мнению истца, подтверждается судебными актами по делу NА45-11438/2013, отсутствие письменного ответа от ООО "Меркурий", Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку договор является долгосрочным, то расторжение такого договора возможно только по решению суда при существенном нарушении условий договора. Установив, что на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчиком погашена, суд первой инстанции отказал в иске.

Выводы арбитражного суда соответствуют материалам дела и закону.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, установив, что существенность допущенных ответчиком нарушений применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации материалами дела не подтверждена, образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, доказательства неиспользования земельного участка по назначению в материалах дела отсутствуют, правомерно отказал в удовлетворении требований в связи с отсутствием существенных нарушений договора.

Так, материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что ответчик не только погасил имевшийся долг по арендной плате, начисленной неустойки по делу N А45-11438/2013, но и внес арендную плату за последующие периоды, что следует из платежных поручений, акта сверки, пояснений истца.

Из материалов дела также следует, что ответчик предпринимает меры по подготовке документации, необходимой для строительства. Главой администрации г. Бердска принято постановление от 27.04.2012. об утверждении градостроительного плана арендуемого земельного участка, действия ответчика подробно перечислены в форме таблицы "хронология освоения земельного участка" с приложением подтверждающих документов (заключения об инженерно-геологических условиях строительства, экспертное заключение по проекту, архитектурно-планировочное задание на проектирование, технические условия МУП "КБУ", ОАО "Новосибирскэнерго", лесорубочный билет, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы N 1328, технические условия на телефонизацию и радиофикацию, заключение Роспотребнадзора по НСО, положительное заключение государственной экспертизы N 54-1-4-0326-08 на объект капитального строительства от 03.07.2009 и др.) подтверждается освоение обществом земельного участка.

Кроме того, ответчик неоднократно обращался с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, однако в выдаче такого разрешения ему было отказано по различным основаниям.

Вместе с тем, фактическое производство строительных работ в отсутствие разрешения на строительство противоречит закону, а именно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции учел длительный срок действия договора, установленный соглашением сторон, отсутствие в спорном договоре аренды каких-либо конкретных сроков строительства, получения технических условий на подключение проектируемых объектов к инженерным сетям, проектирования строительства объекта и получения разрешения на строительство, пришел к верному выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласия заявителя с ними, что не является основанием для отмены или изменения судебного акта.

Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2014 года по делу N А45-7229/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

М.Ю. Кайгородова Д.Г. Ярцев