Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2014 г. N 11АП-17447/14

г. Самара

15 декабря 2014 г.

Дело N А55-12812/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Закрытого акционерного общества "Альфа-Т" - Рассадников В.А., доверенность от 02.12.2013 г. N 30;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Попова Ю.А., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8871, Устинов О.В., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8868;

от Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - извещен, не явился;

от ООО "Институт независимой оценки и аудита" - извещен, не явился;

от Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-12812/2014 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению Закрытого акционерного общества "Альфа-Т", (ОГРН 1106320005494), Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, г. Самара

третьи лица: ООО "Институт независимой оценки и аудита", г. Самара,

Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", г. Самара,

о признании незаконными решений и обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альфа-Т" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными Решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 07 мая 2014 года N N 14/10с-12, 14/10с-13, 14/10с-14 и обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить. вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что Управление осуществляет проверку отчетов об оценке на соответствие ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Федеральный закон N 135) и. в развитие этой статьи, на соответствие федеральным стандартам оценки, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, Управление не должно было представлять суду какие-либо доказательства недостоверности отчетов общества ООО "Институт независимой оценки и аудита".

Податель жалобы ссылается на то, что в результате рассмотрения представленных заявителем отчетов на заседании членами комиссии был выявлен ряд несоответствий данных отчетов требованиям действующего законодательства, а именно оформление и содержание отчетов не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона N 135, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Податель жалобы считает, что арбитражным судом первой инстанции не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными, а также выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ООО "Альфа-Т" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Общество "Альфа-Т" является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0027, площадью 22849,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, пересечение с Обводным шоссе, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0028, площадью 4730,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Обводное шоссе, дом 10, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0057, площадью 19352,00 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 300 м. севернее пересечения ул. Коммунальная и Обводного шоссе.

Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость указанных участков была установлена в следующих размерах: с кадастровым номером 63:09:0102160:0027 - в размере 194648117,61 рублей, с кадастровым номером 63:09:0102160:0028 - в размере 31458804,30 рублей, с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 - в размере 30702141,52 рублей.

Общество "Альфа-Т" обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки и аудита" N 025-14А-1 от 21.02.2014 года, N 025-14А-2 от 21.02.2014 года, N 025-14А-2 от 231.02.2014 года и определении, в соответствии со ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решениями комиссии от 07.05.2014 года N N 14/10с-12, 14/10с-13, 14/10с-14 по заявлению общества "Альфа-Т" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков приняты решения: заявление отклонено.

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанных решений комиссии незаконными суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в п. 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде (абз. 5 названной статьи).

Порядок создания и работы Комиссии определен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее -Порядок).

В п. 20 Порядка установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

В данном случае ООО "Альфа-Т" в установленном порядке обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в связи с определением в отношении этих земельных участков рыночной стоимости.

В подтверждение определения рыночной стоимости земельных участков общество представило отчет общества "Институт независимой оценки и аудита" от 21.02.2014 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0027 составила 12 642123,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0028 составила 2680633,00 рублей земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 составила 8606802,00 рублей.

Согласно положительным экспертным Заключениям ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет от 11.03.2014 года N N 599/2014-1, N599/2014-2, N599/2014-3 названные отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ст. 65, 200 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Судом первой инстанции правильно учтено, что доказательства, опровергающие данные обстоятельства, доказательства недостоверности отчетов общества "Институт независимой оценки и аудита" Управление Росреестра по Самарской области не представило, вопреки положениям статей 65, 200 АПК РФ.

Суд также правомерно исходил из следующего.

В отчете N 025-14А-3 в разделе 2 "Задание на оценку" на стр.6, где в графе "правоустанавливающие документы" вписано свидетельство о государственной регистрации права вместо 63-АЖ N 116466 за номером 63-АЖ N 116419, вводит в заблуждение пользователей отчета.

Такое написание является технической ошибкой. В тексте отчета, на страницах отчета N N 1,2,5,12,17,18,25, говорится о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:0057 и свидетельства о государственной регистрации права 63-АЖ N 116466, т.е. количественные и качественные характеристики, описанные в отчете соответствуют оцениваемому земельному участку. Выводы в отчете сделаны на основании, как приложенных правоустанавливающих документов, так и в результате идентификации.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, в отчетах отсутствуют допущения и ограничения, на которых основывается оценка.

Судом верно указано на то, что указанный вывод является ошибочным, поскольку допущениями и ограничениями оценщик подтверждает цель оспаривания - установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Цель такого установления - изменение налоговой базы для пересчета земельного налога, расчет которого ограничен условиями НК РФ (ст.391, п.1, часть 2).

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, отсутствие в приложении документа, подтверждающего получение профессиональных знаний, является нарушением статьи 11 ФЗ N 135 от 29.07.1998 г.

В соответствии со ст. 4 ФЗ N 135-ФЗ "Субъекты оценочной деятельности", субъект это оценщик- физическое лицо, являющееся членом СРО, застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Документы, подтверждающие полномочия оценщика (выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков о членстве в СРО ООО "Российское общество оценщиков" и полис обязательного страхования ответственности оценщика) находятся в тексте отчета в разделе приложения.

Законодательством определен порядок вступления в СРО, где одним из обязательных условий является наличие диплома о профессиональной переподготовке. Представление в отчете копии Диплома законом не предусмотрено.

Кроме того, по мнению комиссии, в разделе "Описание объекта оценки", отсутствует информация о прошлых и ожидаемых затратах, доходах, а именно должна быть указана кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость указана на стр. 15 в каждом из отчетов.

Управление Росреестра по Самарской области, ссылается на то, что оценщик земельный участок с кадастровым N 63:09:0102160:0027 и разрешенным использованием "для авторемонтных предприятий", несправедливо отнес в группу земель промышленного и складского назначения.

Судом верно указано на отсутствие противоречий, поскольку земельный участок с разрешенным использованием "для авторемонтных предприятий" следует отнести в группу земель промышленного и складского назначения.

Кроме того, Управление Росреестра по Самарской области указывает на то, что земельный участок с кадастровым N 63:09:0102160:0028 и разрешенным использованием "для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний", несправедливо отнесен в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

При изучении технических и правоустанавливающих документов, Оценщик столкнулся с тем, что на основании кадастрового паспорта N 63-00-102/13-723801 от 27.12.2013 г. оцениваемый земельный участок имеет разрешённое использование "для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний", а согласно Свидетельства о государственной регистрации права 63-АЖ N 116419 выданного 27 марта 2012 года, оцениваемый земельный участок имеет другое разрешенное использование, а именно "земли населенных пунктов, представленный для сельскохозяйственного производства". Для устранения данного противоречия Оценщик провёл "Анализ наиболее эффективного использования" на стр. 20-21, где рассматривает оцениваемый земельный участок с точки зрения наиболее эффективного использования, в т.ч. беря во внимание произведенные на нем улучшения (на стр.15 описываются улучшения расположенные на земельном участке) и делает вывод о том, что оцениваемый объект необходимо отнести в группу земель промышленного и складского назначения.

Управление также указывает, что земельный участок с кадастровым N 63:09:0102160:0057 и разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта хранения автомобилей: автостоянка на отдельном земельном участке", несправедливо отнесен в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

Судом правильно отмечено в решении, что в данном случае отсутствует противоречие: формулировка, используемая в кадастровом паспорте определяет вид текущего использования, как открытый склад.

На стоянку (открытый склад), ежедневно прибывают товарные автомобили и с которой, регулярно производится отгрузка автомобилей NISSAN, собранных на ОАО "АвтоВАЗ", которые в дальнейшем развозятся автовозами по дилерским центрам.

Розничной продажи не осуществляется. Следовательно, склад ни в какую другую группу, кроме как в группу земель промышленного и складского назначения, отнести нельзя.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что отчеты должны содержать информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах.

Такая информация необходима, если она оказывает влияние на стоимость объекта оценки. (ФСО 1, п.18а). Кроме того, согласно ФСО 3, п.4, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Судом правильно отмечено, что в данных отчетах указанные Управлением Росреестра по Самарской области факторы, никак не влияют на рыночную стоимость земельных участков и не являются обязательными.

Доказательств обратного Управлением Росреестра не представлено суду.

Согласно ФСО N 3 п. 10 в случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки, и после даты повеления оценки или в бедующем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информации, опубликованная не в периодичном печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Ссылаясь на данную норму, Управление Росреестра по Самарской области считает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Ссылки на авторство в отчете N 025-14/А-1, содержатся на стр.26 и стр.35 экранные копии материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.43-44 отчета.

Ссылки на авторство в отчете N 025-14/А-2, содержатся на стр.24 и стр.32 экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.41 -42 отчета.

Ссылки на авторство в отчете N 025-14/А-З, содержатся на стр.23 и стр.31, экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.40-41 отчета.

Кроме того, представителем ООО "Институт независимой оценки и аудита", в судебном заседании к материалам дела были приобщены экранные копии объектов аналогов, заверенные правообладателем интернет ресурса "Волга-Инфо", на основании которых были произведены расчеты.

Судом правомерно отклонен довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что таблицы 13,15 не содержат ссылок на источники информации.

Судом правильно учтено, что таблица 13 представляет собой пояснительную информацию, представленную в табличной форме, по мнению оценщика, для лучшего восприятия, в связи с чем, данная таблица не должна иметь ссылок. В таблице 15 представлен математический расчет, вся необходимая информация, ссылки на источники информации, авторстве представлены в предыдущей таблице 14.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что на стр. 31,32, отсутствует обоснование выбора применённых оценщиком методов оценки.

Описание применения методов представлено на стр. 31 в разделе "Расчет стоимости объекта оценки". Отказ от применения затратного подхода описан на стр. 31. Отказ от применения доходного подхода описан на стр. 40. На стр. 32-39 речь идет о применении сравнительного подхода. В связи с чем, указанное замечание правильно отклонено судом.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом, поскольку не обосновано влияние приведенных Управлением Росреестра по Самарской области замечаний на достоверность отчетов ООО "Институт независимой оценки и аудита". Кроме того, изложенные замечания опровергаются содержанием самих отчетов, пояснениями представителями третьего лица - ООО "Институт независимой оценки и аудита", на что правомерно указано судом.

Кроме того, апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих действительную рыночную стоимость земельных участков, определенную в соответствии с отчетами об оценке ООО "Институт независимой оценки и аудита" N 025-14A-1 от 21.02.2014 г., N 025-14А-2 от 21.02.2014 г., N 025-14А-2 от 21.02.2014 г., а также положительными экспертными заключениями ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет N 599/2014-1 от 11.03,2014 г., N 599/2014-2 от 11.03.2014 г., N 599/2014-3 от 11.03.2014 г.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу N А55-12812/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов В.Е. Кувшинов