Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 01АП-6710/14

г. Владимир

17 декабря 2014 г.

Дело N А79-494/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,

судей Казаковой Н.А., Насоновой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемякиной Ю.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.08.2014, принятое судьей Цветковой С.А., по делу N А79-494/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Акатуй" (ОГРН 1092130010565, ИНН 2130063157) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) о заключении договора, третьи лица - ООО "Независимые оценщики недвижимости", оценщик Толстова Екатерина Владимировна.

В судебном заседании принимали участие представители:

от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - Михайлова Л.В. по доверенности от 11.08.2014 N 52 сроком действия до 31.12.2014;

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Акатуй" - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства;

от третьих лиц - ООО "Независимые оценщики недвижимости", оценщик Толстова Екатерина Владимировна - представители не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Акатуй" (далее - ООО "ТД "Акатуй", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 2 (цокольный этаж жилого четырехэтажного дома) площадью 167,1 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д.29 на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Торговый дом "Акатуй":

- пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5 742 733 руб. 89 коп., без учета НДС;

- пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 95 712 руб. и 1 месяца в размере 95 715 руб. 89 коп. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 19.08.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с ООО "ТД "Акатуй" договор купли-продажи нежилого помещения N 2 (цокольный этаж жилого дома), площадью 167,1 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д.29 в следующей редакции:

- пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5 742 733 руб. 89 коп. без учета НДС;

- пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 95 712 руб. (девяносто пять тысяч семьсот двенадцать) и 1 (одного) месяца в размере 95 715 (девяносто пять тысяч семьсот пятнадцать) руб. 89 коп. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Суд также взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу ООО "Торговый дом "Акатуй" 4000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 18 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 21 000 руб. расходов по оплате услуг представителя. Кроме того, взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу закрытого акционерного общества "Многопрофильный деловой центр" стоимость выезда эксперта в судебное заседание в сумме 5210 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактически доводы апелляционной инстанции сводятся к несогласию с экспертным заключением ЗАО "Многопрофильный деловой центр".

По мнению апеллянта, экспертное заключение N э3502/2014, выполненное экспертом Цыпловым М.П., не может быть принято судом для разрешения настоящего дела как допустимое и относимое доказательство в силу следующего. В заключении имеются очень грубые нарушения при выборе аналогов, не обоснованы большинство расчетных показателей, не учтены ряд важных характеристик и самого объекта, и аналогов. Заявитель отмечает, что собственные расчеты эксперта не соответствуют тем требованиям, которые, по его мнению, должны быть соблюдены при подготовке отчета об оценке, особенно в отношении выбора аналогов и обоснованности расчетов.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Представители истца и третьих лиц явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец в письменном отзыве на ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы указал, что судебная экспертизы проведена в полном соответствии с требованием статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Считает, что оснований для проведения повторной судебной экспертизы не имеется.

Первый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, отказал в его удовлетворении, ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 15.01.1999 сторонами заключен договор N 2243 аренды нежилого помещения с дополнительными соглашениями от 27.01.2000, 07.11.2008, 30.11.2009, 14.01.2010, 15.04.2010, 23.03.2012, в соответствии с которым ООО "ТД "Акатуй" в аренду передано нежилое помещение N 2 общей площадью 167,1 кв.м на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, 29, в целях использования для организации розничной торговли продовольственными товарами на срок по 06.11.2013 включительно.

Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

14.08.2013 ООО "Торговый дом "Акатуй" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 15.11.2013 N 039-7504 Комитет направил в адрес ООО "Торговый дом "Акатуй" копию постановления администрации г. Чебоксары от 12.11.2013 N3724 "Об условиях приватизации нежилого помещения", в пункте 2.2 которого стоимость (цена продажи) нежилого помещения установлена в размере 8 299 000 руб. без учета НДС, и проект договора купли-продажи нежилого помещения, содержащий следующие условия:

-пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 8 299 000 руб. без учета НДС;

-пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем ежемесячно 23 числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 месяцев в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 138 500 руб. и в течение 60-го месяца в размере 127 500 руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, изложив условия договора в следующей редакции: пункт 1.3 договора "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 6 099 150 руб. без учета НДС", пункт 2.1 "Рассрочка в течение 60 месяцев стоимости, указанной в пункте 1.3".

Стоимость помещения определена истцом на основании отчета N 2013/54 об оценке рыночной стоимости от 11.12.2013 ООО "Экспертная компания "Консультант".

Комитет направил в адрес ООО "Торговый дом "Акатуй" протокол урегулирования разногласий (письмо от 25.12.2013 N 039-9014), в котором отказался от принятия условий договора в редакции истца.

Поскольку соглашение о выкупной цене помещения сторонами спора достигнуто не было, истец обратился в суд иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в части цены выкупаемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.

В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалы дела ответчиком представлен отчет от 23.09.2013 N 12, выполненный ООО "Незавимые оценщики недвижимости", согласно которому выкупная стоимость недвижимого имущества составляет 8 299 000 руб.

ООО "Торговый дом "Акатуй" в материалы дела представило отчет N N 2013/54 от 11.12.2013, выполненный ООО "Экспертная компания "Консультант", согласно которому стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5 742 733 руб. 89 коп. без учета НДС.

С учетом противоречивых отчетов об оценке рыночной стоимости спорного объекта, представленных истцом и ответчиком, определением суда от 03.04.2014 назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета ООО "Незавимые оценщики недвижимости" установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения в случае несоответствия отчета требованиям закона и иных нормативных правовых актов, проведение которой поручено эксперту ЗАО "Многопрофильный деловой центр" Цыплову М.П.

Из экспертного заключения N э3502/14 от 30.04.2014 следует, что отчет от 23.09.2013 N 12, выполненный ООО "Незавимые оценщики недвижимости", не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы; выявленные несоответствия отчета повлияли на достоверность рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения (произошло завышение рыночной стоимости); рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 742 733 руб. 89 коп. без учета НДС.

Указанные выводы подтверждены экспертом Цыпловым М.П. в ходе судебного заседания.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение, письменные пояснения эксперта, а также ответы эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное заключение не содержит каких-либо противоречий, обладает необходимой ясностью и полнотой, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего оно признается надлежащим доказательством.

При изложенных обстоятельствах требование истца о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 2 (цокольный этаж жилого дома), площадью 167,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д.29, правомерно удовлетворено судом в следующей редакции:

- пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5 742 733 руб. 89 коп. без учета НДС;

- пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 95 712 руб. (девяносто пять тысяч семьсот двенадцать) и 1 (одного) месяца в размере 95 715 (девяносто пять тысяч семьсот пятнадцать) руб. 89 коп. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд отклоняет их как несостоятельные.

Суждение о недостоверности экспертного заключения не может быть принято во внимание.

Представленное в материалы дела заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется. Свои выводы эксперт подтвердил в ходе судебного заседания.

Само по себе несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.

Оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Экспертное заключение выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2011 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований для назначения повторной экспертизы не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.08.2014 по делу N А79-494/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Н.А. Насонова Н.А. Казакова