Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 15АП-17577/14

город Ростов-на-Дону

17 декабря 2014 г.

дело N А32-12197/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.

при участии:

от Администрации муниципального образования города-курорта Анапа: Саенко Андрея Евгеньевича по доверенности от 09.04.2014,

от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада": Свидерского Валерия Валентиновича по доверенности от 12.03.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2014 по делу N А32-12197/2013

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада"

к Администрации муниципального образования города-курорта Анапа

о признании незаконным бездействия

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада" (далее - ООО "СМФ "Анапа-Лада") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации бездействие администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) по принятию решения о предоставлении в аренду ООО "СМФ "Анапа-Лада" земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007, площадью 3033 кв. м, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Чехова, 77, подготовке проекта договора аренды, направлению ООО "СМФ "Анапа-Лада" подписанного администрацией договора аренды с предложением заключить договор аренды указанного земельного участка;

- обязать администрацию в месячный срок после вступления решения суда в законную силу подготовить и направить ООО "СМФ "Анапа-Лада" проект договора аренды земельного участка с предложением о подписании соответствующего договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.12.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что на момент обращения заявителя у администрации отсутствовали основания полагать ранее заключенный договор аренды в отношении того же земельного участка от 27.08.2001 N 115 недействительным, в связи с чем у органа местного самоуправления отсутствовали основания для повторного предоставления заявителю того же земельного участка при наличии действующей записи о государственной регистрации договора аренды N 115 от 27.08.2001 в ЕГРП.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2014 решение суда от 26.08.2013 и постановление апелляционного суда от 02.12.2013 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды, по своей сути являющегося ничтожной сделкой, не может препятствовать суду рассмотреть требование общества о реализации полномочий, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Суды не проверили вопрос о соблюдении обществом ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не установили обстоятельств предоставления обществом всех необходимых документов.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что обществом при обращении в администрацию соблюдены требования земельного законодательства и представлены все необходимые документы.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 01.08.2013 отменить, сославшись на то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 имеется зарегистрированное обременение в виде аренды. Администрации отказано в расторжении договора аренды и признании обременения отсутствующим в судебном порядке. Администрация не имела возможности предоставить указанный земельный участок при наличии действующей записи о государственной регистрации договора аренды от 27.08.2001 N 115. Принимая решение об удовлетворении заявления, суд вышел за пределы заявленных требований. Поскольку письменное обращение общества не было рассмотрено администрацией, суд должен был обязать администрацию его рассмотреть. Судом необоснованно отказано в приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А32-25917/2014, в рамках которого заявлено требование о расторжении договора аренды N 115. В рамках данного дела судом приняты обеспечительные меры в отношении спорного земельного участка, препятствующие исполнению решения по настоящему делу.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании 09.12.2014 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлено определение о перерыве до 16.12.2014. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Анапа и ООО "СМФ "Анапа-Лада" 27.08.2001 заключен договор аренды N 115 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007, площадью 3 033 кв.м., для строительства выставочного зала и магазина. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ООО "СМФ "Анапа-Лада" 20.12.2012 обратилось в администрацию г. Анапа с заявлением, в котором просило: подтвердить наличие отношений между администрацией и заявителем по договору аренды земельного участка N 115 от 27.08.2001; переоформить указанный договор аренды на новый договор идентичного содержания, но современной даты с указанием полномочий администрации, как собственника арендованной земли, в месячный срок подготовить и направить заявителю подписанный администрацией проект договора аренды спорного земельного участка.

Поскольку ответ на данное заявление не последовал, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Из материалов дела усматривается, что ООО "СМФ "Анапа-Лада" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: город-курорт Анапа, ул. Чехова, 77: здание сторожки, площадью 10,9 кв.м., выставочный зал и магазин, общей площадью 796,1 кв. м. (свидетельства о праве собственности N 498106 и N 498107 от 29.04.2009, выписки из ЕГРП от 05.07.2013) (т. 1 л.д. 45-46, 121-122).

Земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном законом порядке, что подтверждается кадастровым паспортом от 14.05.2010. Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что вид разрешенного использования земельного участка - для строительства выставочного зала и магазина (т. 1 л.д. 52-54).

Из материалов дела усматривается, что 27.08.2001 между администрацией г. Анапа и ООО "СМФ "Анапа-Лада" подписан договор аренды N 115 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007, площадью 3 033 кв.м., для размещения выставочного зала и магазина. Договор зарегистрирован, о чем выдано свидетельство 23 АА N 947482 (т. 1 л.д. 41).

На момент заключения договора аренды в Государственном кадастре недвижимости отсутствовала запись о собственнике земельного участка (т. 1 л.д. 47, 52).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2013 по делу N А32-18164/2011 отказано в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды N 115 от 27.08.2001. При этом суд указал на ничтожность указанного договора, поскольку у администрации г. Анапа отсутствовали полномочия распоряжения в отношении спорного земельного участка, относящегося к федеральной собственности.

ООО "СМФ "Анапа-Лада" 20.12.2012 обратилось в администрацию г. Анапа с заявлением, в котором просило: подтвердить наличие отношений между администрацией и заявителем по договору аренды земельного участка N 115 от 27.08.2001; переоформить указанный договор аренды на новый договор идентичного содержания, но современной даты с указанием полномочий администрации, как собственника арендованной земли, в месячный срок подготовить и направить заявителю подписанный администрацией проект договора аренды спорного земельного участка.

Ответ на указанное обращение дан заявителю в процессе рассмотрения настоящего дела в суде. В письме от 19.03.2013 N 27.05-2911 администрация указала, что в настоящее время договор аренды от 27.08.2001 N 115 находится в статусе действующего, в ЕГРП зарегистрировано соответствующее обременение (т. 1 л.д. 132).

Между тем, муниципальное образование г. Анапа на момент заключения договора аренды от 27.08.2001 N 115 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации, как на момент совершения сделки, так и на момент ее фактического исполнения посредством передачи земельного участка, были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, не представлены.

Таким образом, арендодатель на момент предоставления во владение арендатору земельного участка не являлся собственником данного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 и не был на то специально уполномочен действительным собственником участка. Ничтожность указанного договора подтверждена в судебном порядке в рамках дела N А32-18164/2011.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ (далее - Федеральный закон N 244-ФЗ от 03.12.2008) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности, на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 данной статьи.

В силу части 11 статьи 1 Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной.

Из материалов дела усматривается, что право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 до вступления в законную силу названного Закона не было зарегистрировано.

Поскольку спорный земельный участок расположен в черте муниципального образования город-курорт Анапа, на территории курорта федерального значения, следовательно, полномочия у администрации по распоряжению указанным земельным участком возникли с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, муниципальное образование город-курорт Анапа, в лице уполномоченных органов (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации), было вправе распоряжаться данным земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008), в том числе посредством его предоставления в аренду.

Обращение общества в администрацию с заявлением 20.12.2012 было направлено на легализацию арендных отношений ввиду признания раннее заключенного договора аренды от 27.08.2001 N 115 ничтожным.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. Так, согласно указанному перечню при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду необходимо представить следующие документы: копию документа, удостоверяющего личность заявителя; копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок; при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке; выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок; кадастровый паспорт земельного участка; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Из материалов дела усматривается, что при обращении в администрацию обществом представлены документы в соответствии с названным перечнем (т. 1 л.д. 89-92).

Учитывая изложенное, правовые основания для отказа заявителю в приобретении права аренды на спорный земельный участок у администрации отсутствовали.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что при наличии в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 записи о регистрации обременения в виде аренды по договору от 27.08.2001 N 115 отсутствует возможность заключения нового договора аренды и его регистрации, не принимается апелляционным судом.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 02.04.2014 по настоящему делу указал, что действия органа публичной власти на стадиях принятия решения о предоставлении земельного участка и подписании договора о предоставлении в аренду носят административно-правовой характер. По указанной причине наличие в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, по своей сути являющегося ничтожной сделкой, не может препятствовать суду рассмотреть требования общества о реализации правомочий, предусмотренных нормами статьи 36 Земельного кодекса. Общество вправе инициировать самостоятельный процесс по погашению записи о ничтожной сделке. Соответствующая запись может быть устранена из реестра в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, наличие соответствующей записи в ЕГРП не препятствовало администрации заключить с ООО "СМФ "Анапа-Лада" новый договор аренды в отношении спорного земельного участка.

Администрация в апелляционной жалобе указывает, что суд необоснованно обязал управление подготовить проект договора аренды и направить его в адрес общества.

Между тем, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 24.03.2005 N 11 в случае признания действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным, арбитражный суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (абзац 6 пункта 4 постановления).

Таким образом, в случае признания незаконными действий органа государственной власти, отказавшего заявителю в предоставлении в аренду земельного участка или уклонившегося от такого представления, суд обязывает соответствующий орган принять решение о предоставлении земельного участка на праве аренды, подготовить проект договора аренды и направить его в установленный срок обратившемуся с заявлением лицу.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно обязал администрацию подготовить проект договора о предоставлении спорного земельного участка в аренду ООО "СМФ "Анапа-Лада" и направить его в адрес общества.

При рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции администрацией представлены документы, свидетельствующие о разделе спорного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 на два земельных участка с кадастровыми номерами 23:37:0104018:781 и 23:37:0104018:782 после принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу.

По мнению администрации, данное обстоятельство свидетельствует о невозможности исполнения судебного акта по настоящему делу.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено и лицами, участвующими в деле, подтверждается, что в совокупности земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0104018:781 и 23:37:0104018:782 образуют земельный участок, ранее предоставленный заявителю на праве аренды.

Следовательно, препятствия для предоставления заявителю земельного участка в испрашиваемом им объеме в порядке исполнения решения суда по настоящему делу отсутствуют.

Ссылка администрации в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что судом необоснованно отказано в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А32-25917/2014 не принимается судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Администрация не обосновала, каким образом решение по гражданскому делу N А32-25917/2014 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 27.08.2001 может повлиять на выводы суда в рамках настоящего спора, рассматриваемого в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принятые в рамках дела N А32-25917/2014 обеспечительные меры в виде запрета Анапскому отделу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию сделок и перехода прав в отношении земельного участка площадью 3 033 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104018:7 носят временный характер.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2014 по делу N А32-12197/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко