Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 01АП-6888/14

г. Владимир

11 декабря 2014 г.

Дело N А79-5446/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богуновой Е.А.,

судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лызловой Д.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Торговый комплекс "Николаевский" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.08.2014 по делу N А79-5446/2014, принятое судьей Цветковой С.А., по иску открытого акционерного общества "Торговый комплекс "Николаевский" (ОГРН 1072130016200, ИНН 2130028272), к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), о внесении изменений в договор аренды

при участии:

от истца - Погодиной Л.И. по доверенности от 21.08.2014 (сроком на 3 года);

от ответчика - не явился, извещен,

установил:

открытое акционерное общество "Торговый комплекс "Николаевский" (далее - ОАО "ТК "Николаевский", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007 в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2007, в связи с разделом земельного участка площадью 19690 кв.м с кадастровым номером 21:01:020704:0177, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Базовый пр., 8, и образованием земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020704:261 площадью 6276 кв.м и 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м.

Решением от 25.08.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "ТК "Николаевский" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0177 площадью 19 690 кв. м (1,9690 га) по Базовому проезду, 8, является вкладом в уставный капитал ОАО "ТК "Николаевский", в связи с чем отказ Администрации во внесении изменений в договор аренды земельного участка нарушает законные права истца.

Указал, что суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, а именно пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 34, пункт 1 статьи 25 Федерального Закона "Об акционерных обществах".

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отказ Администрации во внесении изменений в договор аренды ущемляет права акционеров, а именно право на получение части имущества общества, умаляет размер имущества общества и нарушает интересы кредиторов общества.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на законность и обоснованность принятого судебного акта и просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось.

После отложения представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.

Ответчик в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Решением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-4840/2013 от 19.09.2013 отказано в удовлетворении исковых требований Общества к Администрации о государственной регистрации права аренды на основании дополнительного соглашения от 23.10.2007 к договору аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007; производство по делу в отношении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-8852/2013 от 11.03.2014 требование Общества о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007, связанных с разделом земельного участка площадью 19690 кв.м. с кадастровым номером 21:01:02 07 04:0177, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, Базовый проезд, д. 8, оставлено без рассмотрения; в удовлетворении требования о государственной регистрации права аренды отказано.

Судебными актами по вышеуказанным делам установлены следующие обстоятельства.

20.09.2007 Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, ГУП ЧР "Чувашхлебопродукт" Министерства сельского хозяйства Чувашской Республики, ООО "Зерно-Регион", МУП ХПСП "Пахча", ООО "Агрофирма "Родник", СХПК "Рассвет", ООО им. А.Г.Николаева, СХПК "Доверие", ООО "Агрофирма "Арабоси", ООО "Лама", К(Ф)Х Хорошавина А.В., ОАО "Средняя Волга", Ядринское районное потребительское общество, СХПК Белова Л.Н., Иванова В.В., Ишутова Л.Н. заключили договор о создании ОАО "Сельскохозяйственный рынок".

Согласно пункту 4.1 договора уставный капитал ОАО "Сельскохозяйственный рынок" определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы кредиторов, и на момент учреждения составляет 194 308 000 руб., разделенных на 194308 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1000 руб.

Размер и форма оплаты учредителями акций общества определяются в соответствии с приложением к договору.

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора о создании от 20.09.2007 МУП ХПСП "Пахча" в течение 30 дней со дня государственной регистрации общества вносит в качестве вклада в уставный капитал объект недвижимости - здание картофелехранилища на 10 тысяч тонн общей площадью 2811,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, Базовый проезд, д.8, путем оформления акта приема-передачи, а также право аренды земельного участка площадью 19690 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020704:0177, расположенного по адресу: г.Чебоксары, Базовый проезд, д.8, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007, предусматривающего, что ответственным перед арендодателем по указанному договору аренды становится общество.

По акту приема-передачи вклада в уставный капитал от 01.10.2007 объект недвижимости - здание картофелехранилища на 10 тысяч тонн общей площадью 2811,5 кв.м., 1979 года постройки, расположенное по адресу: г.Чебоксары, Базовый проезд, д.8, передан ОАО "Сельскохозяйственный рынок".

11.07.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Сельскохозяйственный рынок" на здание картофелехранилища.

На основании распоряжения администрации г.Чебоксары N 3601-р от 19.10.2007 "О передаче ОАО "Сельскохозяйственный рынок" прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок по Базовому проезду, 8" Администрацией, МУП ХПСП "Пахча" и ОАО "Сельскохозяйственный рынок" 23.10.2007 оформлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007, по условиям которого последнему передаются права и обязанности по указанному договору аренды.

Инспекцией ФНС по г. Чебоксары в Единый государственный реестр юридических лиц 21.07.2011 внесены сведения о ликвидации МУП ХПСП "Пахча".

29.12.2012 Администрацией издано постановление N 1042 "О прекращении у МУП ХПСП "Пахча" права аренды земельного участка по Базовому проезду, 8, и передаче его в распоряжение администрации г.Чебоксары".

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:177 в настоящее время разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:020704:261 площадью 6276 кв.м. и 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м. с разрешенным видом использования "для эксплуатации картофелехранилища на 10 тысяч тонн" и "для эксплуатации нежилых зданий", соответственно, после чего земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:177 снят с государственного кадастрового учета и имеет статус "архивный". Вновь образованные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 16.12.2010.

На основании обращения публичного собственника земельных участков Управлением Росреестра по ЧР 13.01.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации права собственности муниципального образования "г. Чебоксары - столица Чувашской Республики" на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020704:261 площадью 6276 кв.м. и 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м, а также обременение в виде аренды в пользу МУП ХПСП "Пахча".

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости - здание картофелехранилища, расположенное на предоставленном в аренду МУП ХПСП "Пахча" земельном участке, приобретен истцом в собственность по договору о создании ОАО "Сельскохозяйственный рынок".

С учетом обстоятельств дела суд пришел к выводу, что к ОАО "Сельскохозяйственный рынок" от МУП ХПСП "Пахча" перешло право пользования частью спорного земельного участка на праве аренды.

Поскольку на момент рассмотрения спора земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:177 площадью 19690 кв.м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, Базовый проезд, д.8, как объекта недвижимого имущества (объекта аренды) и объекта гражданских прав не существует, произвести государственную регистрацию права аренды на указанный земельный участок на основании дополнительного соглашения от 23.10.2007 к договору аренды земельного участка N 294/3431-Л от 03.09.2007 невозможно.

Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, считаются не подлежащими доказыванию вновь в рамках настоящего дела, в котором участвуют те же стороны (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

19.03.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило внести изменения в договор аренды земельного участка N 394/3431-Л от 03.09.2007, связанные с разделом земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:177 площадью 19690 кв.м, и произвести государственную регистрацию права аренды Общества в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020704:261 площадью 6276 кв.м и 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м.

Письмом от 11.04.2014 N 039/з-1318, подписанным заместителем главы администрации г. Чебоксары - председателем Горкомимущества, в удовлетворении данного обращения Обществу отказано со ссылкой на наличие у него права приобретения в аренду лишь одного земельного участка - с кадастровым номером 21:01:020704:261 площадью 6276 кв.м, занятым принадлежащим Обществу объектом недвижимости.

Данные обстоятельства послужили для обращения истца с настоящим иском в суд.

При рассмотрении настоящего дела Арбитражный суд Чувашской Республики руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Следовательно, арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В обоснование права аренды в отношении исходного земельного участка истец ссылается на приобретение в собственность объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, а также на дополнительное соглашение от 23.10.2007 о передаче ему права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.09.2007 N 294/3431-Л.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пунктах 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходный земельный участок не был сформирован в целях использования только здания картофелехранилища, поскольку стороны договора аренды земельного участка от 03.09.2007 N 294/3431-Л в пункте 1.1 согласовали, что целью его предоставление является эксплуатация не одного объекта, а нескольких нежилых зданий (л.д. 62).

Таким образом, при приобретении в собственность здания картофелехранилища на 10 тысяч тонн, истец приобрел право не на весь исходный участок, а лишь на его часть, необходимую непосредственно для эксплуатации данного объекта. При этом доказательств превышения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта, по сравнению с площадью сформированного участка истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, здание картофелехранилища, находящееся в собственности у ОАО "ТК "Николаевский", располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:261. Площадь указанного земельного участка составляет 6276 кв.м. Площадь здания картофелехранилища составляет 2811,5 кв.м. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для вывода о недостаточности площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:261 для эксплуатации и обслуживания указанного объекта недвижимости.

Земельный участка с кадастровым номером 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилых зданий".

Договор аренды земельного участка от 03.09.2007 N 294/3431-Л был заключен с ООО МУП ХПСП "Пахча" сроком до 29.08.2056. Следовательно, для данного вида договора обязательным является требование о государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.09.2007 N 294/3431-Л также подлежало государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, устанавливающего, что подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, дополнительное соглашение от 23.10.2007 является незаключенным.

Предоставление истцу второго образованного земельного участка, не занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, без соблюдения порядка, установленного земельным законодательством, означало бы нарушение прав иных лиц, которые могут иметь интерес в его получении в аренду.

Согласно разъяснениям, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Доводы апеллянта связаны с защитой прав акционеров и основаны на нормах корпоративного законодательства - Федерального Закона "Об акционерных обществах", которое в данном случае применяться не должно.

Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.08.2014 по делу N А79-5446/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Торговый комплекс "Николаевский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.А. Богунова

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина