Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 10АП-13820/14

г. Москва

17 декабря 2014 г.

Дело N А41-42005/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-42005/14 по исковому заявлению ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" к Комитету по управлению имуществом городского округа Реутов о признании договора аренды земельного участка прекратившим свое действие, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

при участии в заседании:

от истца - Востриков М.В. по доверенности N 36/71/1 от 14.02.2014, Кожанова Т.В. по доверенности N 36/70 от 14.02.2014;

от ответчика - Кубанов Н.С. по доверенности N 59/01-24 от 10.11.2014;

от третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению имуществом городского округа Реутов (далее - ответчик) о признании договора от 27.08.2010 N 19/10 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Реутов, ул. Советская (южнее домов 22, 24), с кадастровым номером 50:48:0010204:60, прекращенным с 27.09.2013.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2014 года по делу N А41-42005/14 в удовлетворении требований ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения", в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" ссылается на то, что земельный участок на основании спорного договора был предоставлен истцу для целей жилищного строительства, многоквартирный дом был введен в эксплуатацию с 27.09.2013, в связи с чем именно с этого момента договор аренды считается прекратившим свое действие.

Представители истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010204:60, общей площадью 4 700 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Советская (южнее домов 22, 24), был предоставлен Комитетом по управлению имуществом городского округа Реутов ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" по договору от 27.08.2010 N 19/10 сроком с 18.08.2010 по 17.08.2012 для строительства многоэтажного жилого дома.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 27.08.2010 вышеуказанный земельный участок был передан Комитетом по управлению имуществом городского округа Реутов ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" под строительство многоэтажного жилого дома, с этажностью дома до 12 этажей, 2 секции, площадью застройки - не более 1 500 кв.м, согласно пункту 1.1. договора аренды.

В целях строительства между истцом и физическими и юридическими лицами была заключены договора долевого участия в строительстве.

При окончании срока действия договор аренды не был расторгнут, при отсутствии возражения со стороны Комитета по управлению имуществом городского округа Реутов, истец продолжал использовать спорный земельный участок согласно условиям договора аренды, в связи с чем договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N RU50314000-322 от 27.09.2013 в эксплуатацию был введен 17-ти этажный 2-х секционный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Советская, д. 22, корп. 1, то есть на земельном участке, предоставленном ранее в аренду.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания пунктом 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как указывает истец, по договору аренды земельный участок предоставлялся для целей строительства многоэтажного жилого дома, и в связи с тем, что ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, а построенный дом введен в эксплуатацию, то договор аренды считается прекратившим свое действие.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с положениями действующего законодательства, регулирующего вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Исходя из смысла пункта 1.1. статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, регистрационная запись об ипотеке права аренды может быть погашена только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и представлении документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.

В соответствии пункту 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с пунктом 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При таких обстоятельствах, обязательства по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, с привлечением средств дольщиков, считаются прекращенным в связи с надлежащим исполнением обязательств со стороны арендатора по правилам статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица (дольщика) на любое из помещений в многоквартирном доме.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав N 48/007/2014-176, право первого собственника в многоквартирном доме было зарегистрировано 29.04.2014 за номером регистрации N 50-50-48/004/2013-3833.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждена регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка N 19/10 от 27.08.2010 не мог прекратить свое действие с 27.09.2013, как просит указать истец.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе истец указывает, что в обоснование исковых требований ссылался на нормы гражданского законодательства о договоре, аренде и положения спорного договора, а ссылка суда первой инстанции на положения закона о залоге в качестве обоснования отказа в исковом требовании о прекращении договора аренды земельного участка является необоснованной.

Указанный довод апелляционной жалобы апелляционный суд находит несостоятельным, поскольку в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии судебного акта суд самостоятельно определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить к сложившимся между сторонами правоотношениям.

Апелляционный суд при рассмотрении настоящего спора также принимает во внимание следующее.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно положениям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.

Более того, согласно статьям 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.

Такой способ защиты права, как признание договора прекращенным не предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными законами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ОАО "Проектно-строительный комплекс НПО Машиностроения" избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2014 по делу N А41-42005/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

Н.Н. Катькина С.Ю. Епифанцева