Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2014 г. N 13АП-24341/14

г. Санкт-Петербург

16 декабря 2014 г.

Дело N А56-19642/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: 1-6: представитель Шило А.А. (доверенность от 22.05.2014)

от ответчика (заинтересованного лица): Боглачева Л.И. (доверенность от 27.12.2013)

от 3-го лица: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24341/2014, 13АП-24344/2014) ЗАО "СТИЛКОН"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2014 по делу N А56-19642/2014(судья Савина Е.В.), принятое

по иску ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус", ЗАО "Сервисное управление"

к Комитету по управлению городским имуществом

3-и лица: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга

о понуждении к заключению договора,

установил:

Закрытое акционерное общество "СТИЛКОН" (далее - ЗАО "СТИЛКОН), закрытое акционерное общество "Административный корпус" (далее - ЗАО "Административный корпус"), закрытое акционерное общество "Главный корпус" (далее - ЗАО "Главный корпус"), закрытое акционерное общество "Многофункциональный корпус" (далее - ЗАО "Многофункциональный корпус"), закрытое акционерное общество "Особый корпус" (далее - ЗАО "Особый корпус") и закрытое акционерное общество "Сервисное управление" (далее - ЗАО "Сервисное управление" (далее- истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании Комитета заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка с кад.N 78:07:0003176:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Б, в процессе приватизации при условии передачи участка в общую долевую собственность на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, в срок не позднее 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Делу присвоен номер А56-19642/2014.

ЗАО "СТИЛКОН" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным акта Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 08.10.2002 на установление красных линий; признании незаконным решения Комитета об отказе в выкупе земельного участка, а также обязании Комитета принять решение о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление".

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены КГА, Комитет, ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление".

Делу присвоен номер А56-18894/2014.

Определением от 18.06.2014 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N А56-18894/2014 и А56-19642/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-19642/2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗР).

Решением от 20.08.2014 прекращено производство по дело в части требований о признании незаконным акта Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 08.10.2002 на установление красных границ, требование ЗАО "СТИЛКОН" о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 20.01.2014 N 930-13 оставлено без удовлетворения. Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с закрытым акционерным обществом "СТИЛКОН" (адрес: 194292, Санкт-Петербург, переулок 2-й Верхний, дом 5, литера А; ОГРН 1027806862412), закрытым акционерным обществом "Административный корпус" (адрес: 197136, Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Б; ОГРН 1137847250870), закрытым акционерным обществом "Главный корпус" (адрес: 197136, Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Н; ОГРН 1137847238583), закрытым акционерным обществом "Многофункциональный корпус" (адрес: 197136, Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера З; ОГРН 1137847238594), закрытым акционерным обществом "Особый корпус" (адрес: 197136, Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Ж; ОГРН 1137847238605) и закрытым акционерным обществом "Сервисное управление" (адрес: 197110, Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, дом 11/32, литера Б; ОГРН 1137847240024) договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 78:07:0003176:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Б, в процессе приватизации при условии передачи участка в общую долевую собственность на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, в срок не позднее 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, указывая, что в представленном проекте договора сведения о действующих ограничениях (обременениях) прав на спорный земельный участок указаны некорректно, в этой связи Комитет считает необходимым изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции: " 1.4.1. Участок не относится к категории земель историко-культурного назначения, т.к. на участке не располагаются памятники истории и культуры, и находится в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2 (участок ЗРЗ 2-1) объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, в связи с чем в отношении него действуют ограничения (обременения) в использовании, установленные для указанной зоны охраны, а также на основании решения Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу N 3-311/10 на указанный земельный участок не распространяется действие градостроительных регламентов.

1.4.2. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга", участок находится в производственной зоне (зоне "ПД" - зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны).

1.4.3. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10, участок находится в многофункциональной подзоне объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов вредности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, и на территории с недостаточной транспортной доступностью (подзоне "ТПД 1-1").

1.4.4 Участок площадью 30303 кв.м. (зона N 40) -объединенная зона центральных районов Санкт-Петербурга.

1.4.5. Участок площадью 356 кв.м (зона N 41) - охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений.

Собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.

1.4.6. Аренда, дата регистрации 15.02.2000, номер регистрации 1068005.2, срок 18.03.1999 по 21.04.2052.".

Кроме того, Комитет указывает на несоответствие представленного истцами проекта договора утвержденной типовой форме договора, из которого исключены пункты 3.2.5 и 3.2.6 типовой формы договора, устанавливающие обязанность Покупателя:

3.2.5. Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 договора, размещение на участке межевых и геодезических знаков и проезда к ним, доступ на участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

3.2.6. Представлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на участок их представителей, а также изменен срок оплаты цены договора (п.2.2) -вместо 10 календарный дней указано на необходимость исполнения обязательств по оплате в течение 30 календарный дней; изменен п.5.5 договора, устанавливающий ответственность Покупателей за нарушение срока внесения платежей, указанного в п.2.2 договора, в виде пени из расчета 0,3%, установлен размер пени исходя из ставки рефинансирования, утвержденной ЦБ РФ, а также изменен п.5.6 договора, устанавливающий право Продавца отказаться от договора, в случае просрочки Покупателем платежа на срок свыше 15 календарных дней, указанный срок увеличен до 30 дней.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что заключение договоров купли-продажи, а также контроль за их последующим исполнением возложено на ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", не привлеченное к участию в настоящем деле.

В апелляционной жалобе ЗАО "СТИЛКОН", считая решение незаконным и необоснованным в части отказа в признании незаконным решения Комитета об отказе в выкупе участка, просит решение в указанной части изменить, удовлетворить данное требование, полагая, что причины, по которым Комитетом допущено нарушение законодательства, не имеют правого значения для оценки соответствующего отказа.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и ЗАО "СТИЛКОН" доводы своих апелляционных жалоб поддержали, против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны в споре возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в собственности ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление" находится недвижимое имущество, расположенное на земельном участке площадью 30 303 кв.м, с кад.N 78:07:0003176:1, по адресу: Санкт-Петербург, улица Газовая, дом 10, литера Б.

ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление" обратились в Комитет с заявлением от 12.11.2013 N 10984 о приобретении указанного участка в общую долевую собственность.

Письмом от 20.01.2014 N 930-13 в выкупе земельного участка Комитетом отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок частично относится к территориям общего пользования и находится в границах земель общего пользования, в связи с чем приватизации не подлежит.

Отказ Комитета в выкупе земельного участка основан на заключении КЗРиЗ Санкт-Петербурга от 26.12.2013, в свою очередь, основанном на письме КГА, от 12.12.2012 N 1-1-64941/2, согласно которому актом от 08.10.2002 на установление красных линий определены красные линии улично-дорожной сети, и, тем самым, определены территории земель общего пользования, в соответствии с которыми часть испрашиваемого земельного участка находится в красных линиях, таким образом, является территорией общего пользования.

Полагая, что у Комитета не имелось законных оснований для отказа в выкупе участка, поскольку акт от 08.10.2002 является незаконным, ЗАО "СТИЛКОН", обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконными акта и решения Комитета.

30.12.2013 ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление" (далее -истцы) направили в адрес Комитета предложение о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, приложив проект договора.

В письме Комитета от 10.02.2014 N 3321-25 истцам указано, что ранее на заявление о выкупе письмом от 20.01.2014 N 930-13 дан отказ.

Полагая, что оснований для отказа в заключении договора не имеется, истцы обратились в арбитражный суд с требованием об обязании Комитета заключить с ними договор купли -продажи.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку ЗАО "СТИЛКОН", ЗАО "Административный корпус", ЗАО "Главный корпус", ЗАО "Многофункциональный корпус", ЗАО "Особый корпус" и ЗАО "Сервисное управление" принадлежит на праве общедолевой собственности здание, расположенное на спорном земельном участке, у Комитета, являющегося органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имеется обязанность по заключению с истцами договора купли-продажи спорного земельного участка, учитывая отсутствие оснований для отказа в его выкупе.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вопреки доводам Комитета, все характеристики, обременения, наименование земельного участка указаны в проекте договора в полном соответствии со сведениями о земельном участке, содержащимися в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Ссылка Комитета на то, что некоторые пункты проекта договора изложены в редакции, отличной от типовой формы договора купли-продажи, утвержденной Распоряжением КУГИ от 19.08.2003 N 1195-р, подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку утверждение Комитетом примерной типовой формы не исключает возможности заключения договора купли-продажи на иных условиях, не противоречащих закону.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Однако, в суде первой инстанции Комитет не заявлял возражений относительно условий представленного истцами проекта договора купли-продажи.

Поскольку проект договора купли-продажи, представленный истцами, содержит все существенные условия, суд первой инстанции правомерно обязал Комитет заключить названный договор в редакции, предложенной истцами.

Учитывая, что продавцом земельного участка является Санкт-Петербург в лице уполномоченного органа, каковым является Комитет, нарушения прав и интересов ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" оспариваемым решением не установлено.

В соответствии с частью первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. при этом в случае удовлетворения такого заявления в соответствии со статьей 201 АПК РФ решение должно содержать указание на обязанность устранить допущенные нарушения.

Суд первой инстанции, отказывая в признании незаконным отказа Комитета от 20.01.2014 N 930-13 в выкупе земельного участка, обоснованно исходил из того, что Комитет руководствовался представленными сведениями КГА о расположении спорного земельного участка в границах красных линий, которые впоследствии признаны КГА ошибочными. Учитывая, что решением суда первой инстанции удовлетворено требование о заключении договора купли-продажи, что влечет устранение нарушений прав ЗАО "СТИЛКОН", основания для признания отказа Комитета от 20.01.2014 N930-13 незаконным отсутствуют.

Поскольку податели жалоб решение в части прекращения производства по делу по требованию ЗАО "СТИЛКОН" о признании незаконным акта Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 08.10.2002 на установление красных границ не оспаривали, участвующие в деле лица не заявили возражений в данной части, решение в указанной части не подлежит апелляционной проверке.

При таких обстоятельствах, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2014 по делу N А56-19642/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева