Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2014 г. N 11АП-16725/14

г. Самара

16 декабря 2014 г.

Дело N А55-10218/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.А.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Савенок Г.А. по доверенности от 13.02.2014 N 41-Д,

от ответчика - представитель Данилов С.Г. по доверенности от10.01.2014 N 1913,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 сентября 2014 года, принятое по делу N А55-10218/2014 (судья Шабанов А.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Автоград-Водоканал" (ООО "АВК") (ОГРН 1116320029066, ИНН 6321280368),

к Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054),

с участием третьего лица: открытого акционерного общества "Автоваз",

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АВК" обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Мэрии городского округа Тольятти, об урегулировании разногласий возникших при заключении договора N 452 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:525, площадью 453 731 кв.м, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Северная, 46.

Определением суда от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца было привлечено открытое акционерное общество "Автоваз",

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2014 иск удовлетворен.

Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора N 452 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:525, площадью 453 731кв.м, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации насосной станции дождевых и пр. стоков, пруда условно-чистовых стоков, пруда загрязненных стоков и шламонакопителей, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная, 46., изложив:

Пункт 2.1 договора в следующей редакции: "В соответствии с п.2.2 ст.3, п.1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", цена земельного участка устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка и составляет: 6 420 293 руб. 65 коп. из расчета: Ц - КСзу х 2,5%, где: Ц - цена земельного участка; КСзу - кадастровая стоимость земельного участка, равная 256 811 746 руб. 00 коп. на момент обращения ООО "АВК" с заявлением N 1676 от 13.08.2013 о его предоставлении".

Пункт 6.3 в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения платежа, указанного в пункте 2.3 Договора, Покупатель несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Проценты перечисляются в порядке, предусмотренном в п.2.2. настоящего Договора, для оплаты цены Участка".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "АВК" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102156:525, площадью 453 731 кв. м, по адресу: г. Тольятти, ул. Северная, 46.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, копии которых приобщены к материалам дела.

ООО "АВК" письмом N 1676 от 13.08.2013 обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:525, с местоположением (адрес): г. Тольятти, ул. Северная, 46, строение 1, площадью 453731 кв.м и разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации насосной станции дождевых и пр. стоков, пруда условно-чистых стоков, пруда загрязненных стоков и шламонакопителей.

На основании Постановления мэрии г.о. Тольятти N 85-п/1 от 17.01.2014 в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка.

Не согласившись с условиями договора ООО "АВК" направил в адрес ответчика протокол разногласий от 24.02.2014.

Ответчик протокол разногласий по п. 2.1. и 6.3. договора отклонил, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли - продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструируемых зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности до 01 января 2012 года, осуществляется по льготной цене (2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка).

Согласно части 2.2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Судом установлено, что первоначально земельные участки общей площадью 178 479 га, под объектами, входящими в перечень объектов ОАО "АвтоВАЗ" в Северном промышленном узле, в том числе, под шламонакопителями - 21,94 га, а также сооружениями очистки дождевых незагрязненных вод сточных вод - 16,78 га принадлежали ОАО "АвтоВАЗ" на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом площадь под благоустройство, санитарное содержание, коридоры подземных коммуникаций и ЛЭП определена общая, т.е. без привязки к отдельным объектам недвижимости, входящих в состав Автозаводского промузла).

На данные земельные участки в соответствии с Постановлением Администрации г. Тольятти Самарской области N 259 от 27.02.1995 было выдано единое свидетельство о праве бессрочного пользования N 21508 от 09.03.1995.

Судом установлено, что земельный участок 63:09:0102156:525 входит в границы земельных участков, в отношении которых у ОАО "АвтоВАЗ" имелось право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со свидетельством N 21508 от 09.03.1995 (абз.1 стр.2 письма N 2408/5.2 от 31.03.2014).

Из содержания приложения к Постановлению Администрации г. Тольятти Самарской области N 259 от 27.02.1995 "Перечень объектов ОАО "АвтоВАЗ" в Северном промышленном узле", а также экспликацией к нему, следует, что, что объекты недвижимости, сгруппированные по функциональному назначению территориально расположены на значительном удалении друг от друга, что в соотнесении с нынешнем делением территории на публичной кадастровой карте свидетельствует о том, что группы объектов, отличающиеся по производственному назначению расположены зачастую не только на земельных участках с разными кадастровыми номерами, но и в различных кадастровых кварталах, что полностью исключает формирование единого земельного участка.

Кроме того, ОАО "АвтоВАЗ", обращаясь в мэрию г.о. Тольятти с заявлением (исх.N 62000/296 от 31.05.2013) об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки по свидетельству N 21508 от 09.03.1995 в качестве причин отказа указывает на законченный процесс формирования земельных участков под объектами недвижимости и фактически состоявшийся факт переоформления прав на них. При этом, ОАО "АвтоВАЗ" обращал внимание на то, что изначально по Свидетельству N 21508 от 09.03.1995 закрепление границ земельных участков не производилось

Судом правомерно сделан вывод о том, что факт предоставления ОАО "АвтоВАЗ" земельного участка под объекты недвижимости - шламонакопители и сооружения очистки дождевых незагрязненных сточных вод (насосной станции, пруда (амбара) чистых и загрязненных вод) на праве постоянного (бессрочного) пользования Решением исполнительного комитета Куйбышевского областного Совета депутатов трудящихся облисполкома от 25.07.1967 N 438, и подтверждения указанного права выданным на основании Постановления N 259 свидетельством о праве бессрочного пользования N 21508 от 09.03.1995 доказан материалами дела.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, истец, получив в качестве вклада в уставной капитал объекты недвижимости находящиеся на спорном земельном участке, зарегистрировав право собственности на них, в соответствии с п.1 ст.36, п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрел права на земельный участок, находящийся в государственной собственности, в том же объеме, что и его правопредшественник.

Как указывалось выше в соответствии с положениями п.2.2. ст.3, п.1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в отношении которых в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ до 1 июля 2012 года осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, с 1 июля 2012 г. приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в населенных пунктах с численностью населения не выше 3 миллионов человек.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса в редакции, действующей в момент утверждения Правительством Самарской области постановления от 10.12.2008 N 473, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в порядке, предусмотренном Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями и дополнениями).

В силу пункта 1 Правил, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

Согласно пункту 8 Правил в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Результаты государственной кадастровой оценки земель представляются на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 Правил.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.03.2008 N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

Акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 во исполнение пункта 11 Правил утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, которыми установлен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов их разрешенного использования.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии с пунктом 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться регулируемым законодательными актами размером выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не вправе применять другую цену. Новый размер выкупной стоимости земельного участка государственной собственности подлежит применению с даты вступления в силу устанавливающего его нормативного акта.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность изменения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка суды, принимая во внимание необходимость обеспечения гарантий определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и в целях исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи, исходят из того, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку соответствующее заявление подано ООО "АВК" 14.08.2013 (вх.N 3844-вх/5.2) расчет цены земельного участка должен осуществляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка установленной Постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 N9 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", которая составляла 256 811 746 руб.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, цена спорного земельного участка должна определяться в соответствии с требованиями п.1 ст. 2, п.2.2. ст. 3 Закона N 137-ФЗ, а именно в пределах 2,5% от его кадастровой стоимости равной 256 811 746 руб.. в связи с чем п. 2.1. договора обоснованно принят судом в редакции истца.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора об ответственности определяются по усмотрению сторон, если содержание соответствующих условий не предписано законом или иными правовыми актами. Неустойка как один из способов обеспечения обязательств может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, в силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом случае спорные условия договора (п.6.3. договора в редакции ответчика о взыскании неустойки в размере 0,1% от цены участка за каждый день просрочки) являются соглашением о договорной неустойке, при этом, данный вид неустойки может быть включен в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В установленном порядке возникшие между сторонами разногласия в отношении размера штрафных неустоек по указанному выше договору урегулированы не были, доказательств урегулирования стороны не представили.

При разрешении разногласий по пунктам договора суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что без взаимного согласия сторон условие о договорной неустойке не может быть включено в договор, в том числе по решению суда. Доказательств того, что условие о неустойке предусмотрено законом или иным нормативным актом, ответчик не представил. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за неисполнение денежного обязательства, в том числе статьи 330, 331 Гражданского кодекса РФ не содержат указание о размере неустойки, подлежащей применению сторонами при согласовании условий договора. Законодательные и правовые акты не устанавливают конкретной ответственности за указанные ответчиком нарушения обязательств по договору.

Ответственность за неисполнение любого денежного обязательства, в том числе, за просрочку в уплате денежных средств, установлена пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и при отсутствии иного, чем предусмотренного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашения сторон относительно размера ответственности за нарушение иных обязательств, необходимость включения пункта 6.3. в редакции ответчика в договор отсутствует.

Вместе с тем, редакция истца спорный условий не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя.

Возражения ответчика о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 сентября 2014 года, принятое по делу N А55-10218/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев