Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2014 г. N 02АП-9861/14

г. Киров

19 декабря 2014 г.

Дело N А29-991/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Налимовой Т.Ю., действующей на основании доверенности от 28.07.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Груббэ Евгения Юрьевича и открытого акционерного общества "Коми республиканский учколлектор"

на ррешение Арбитражного суда Республики Коми от 29.09.2014 по делу N А29-991/2014, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску открытого акционерного общества "Коми республиканский коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" (ИНН:1101301790, ОГРН: 1031100409306)

к индивидуальному предпринимателю Груббэ Евгению Юрьевичу (ИНН: 110105054186, ОГРН: 306110114300078)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Груббэ Евгения Юрьевича

к открытому акционерному обществу "Коми республиканский коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования"

о признании договора недействительным,

установил:

открытое акционерное общество "Коми республиканский коллектор учебно-наглядных пособий, технических средств обучения и оборудования" (далее - истец, ОАО "Коми республиканский учколлектор", Учколлектор, Общество) обратилось в арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Груббэ Евгению Юрьевичу (далее - ответчик, ИП Груббэ Е.Ю., Предприниматель) о взыскании 509472,21 руб., из них 441288 рублей - задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27.05.2010 за период с 01.02.2011 по 01.02.2014, 68184,21 руб. - пени.

В свою очередь, ИП Груббэ Е.Ю. подал встречное исковое заявление о признании договора аренды недвижимого имущества от 27.05.2010 недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.09.2014 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Стороны с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ИП Груббэ Е.Ю. в апелляционной жалобе от 28.10.2014 просит отменить решение в части оставления без удовлетворения встречного искового заявления и принять новый судебный акт, удовлетворив встречное исковое заявление.

По мнению Предпринимателя, договор аренды является недействительным, поскольку, несмотря на его регистрацию, стороны не имели намерения его исполнять. Кроме того, спорный договор противоречит статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает правило о распределении расходов между участниками долевой собственности, а также позиции, изложенной в Пленуме ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

ОАО "Коми республиканский учколлектор" в апелляционной жалобе от 05.11.2014 просит отменить или изменить обжалуемое решение суда в части и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования Общества о взыскании задолженности по арендной плате.

Учколлектор полагает, что судом сделан ошибочный вывод о незаключенности договора аренды, поскольку самим договором и актом приема-передачи имущества от 27.05.2010 в соответствии с техническим планом БТИ на здание приводится перечень сдаваемых в аренду помещений, принадлежащих арендодателю на праве собственности, соответственно, объект аренды договором определен. Отсутствие претензий по поводу неуплаты арендных платежей не свидетельствуют о неисполнении сторонами договора аренды в силу того, что действующий директор ОАО "Коми республиканский учколлектор" обнаружил спорный договор в конце 2013 года, сразу направив претензию Предпринимателю. Общество также уточняет, что переданные в аренду помещения на 1 этаже, в том числе коридор (помещение N 19), два тамбура (помещениеN20,26), две лестничные клетки (помещение N 21,25), разгрузочная (помещение N 11), использовались арендатором исключительно для пользования основным помещением - залом (помещение N 16). В то же время у ответчика для обслуживания принадлежащего ему на праве собственности имущества существовали свои тамбуры, коридоры, туалеты и лестничные клетки, принадлежащие ему на праве собственности. Считает, что суд необоснованно сослался на пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, как на одно из оснований подтверждения незаключенности договора аренды. Более того, Общество указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, изменив предмет иска, а именно: без указания на это сторон спора применил к данным правоотношениям нормы закона о незаключенности договора аренды.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет заявленные истцом доводы, просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу Учколлектор - без удовлетворения.

До принятия арбитражным судом апелляционной инстанции постановления по делу ИП Груббэ Е.Ю. заявил письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

Ходатайство оформлено на бланке индивидуального предпринимателя Груббэ Е.Ю. за подписью представителя Налимовой Т.Ю., полномочия которой подтверждаются приложенной к заявлению доверенностью.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержала заявленное ходатайство, пояснив, что при подаче апелляционной жалобы ответчиком допущена ошибка в правовой квалификации правоотношений между истцом и ответчиком.

Отказ от апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции рассмотрен и принят, поскольку он не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно части 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, производство по апелляционной жалобе ИП Груббэ Е.Ю. подлежит прекращению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика уточнила фактические обстоятельства, ответила на вопросы суда, указала в технической документации, имеющейся в материалах дела, на принадлежность спорных помещений истцу и ответчику, пояснив, что предметом спорного договора аренды являлись помещения общего пользования; договор аренды составлялся сторонами без очевидной цели использования этих помещений при одновременном заключении договоров аренды с другими арендаторами, которые представлены в материалы дела и свидетельствуют о том, что арендуемые помещения в них повторяются. Также представитель ответчика уточнила, что в пункте 1. "Предмет договора" сначала перечислены все помещения, принадлежащие истцу, а после выражения "в том числе" названы помещения, передаваемые в аренду.

Истец явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, ИП Груббэ Е.Ю. и ОАО "Коми республиканский учколлектор" являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г.Сыктывкар, ул. Морозова, д. 47, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В частности, Предпринимателю принадлежат помещения площадью 334,6 кв.м, расположенные на втором этаже (N N 3-8, 12-15, 20) и помещения N 1 площадью 610,4 кв.м на первом этаже (свидетельство от 16.08.2007 N 11АА 486661, от 15.12.2008 N 11 АА 591539 - том 2, л.д. 31, 32). Обществу принадлежат помещения на 1 этаже здания NN 5-26, на 2 этаже - NN 1, 2, 9-11, 16-19, 21-32 и помещения NN 1-5 технического этажа (свидетельства о государственной регистрации от 07.02.2013 за NN 11 АА N959026, 11 АА N 959028, N11 АА N 959027 - том 1, л.д. 17-19).

27.05.2010 между ОАО "Коми республиканский учколлектор" (арендодатель) и ИП Груббэ Е.Ю. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества общей площадью 389,1 кв.м (по первому этажу 268,1 кв.м, по второму этажу 121,0 кв.м), расположенного по адресу г.Сыктывкар, ул.Морозова, д.47, а именно: помещения: N N 5-26 первого этажа, в том числе санузел (помещение N16), коридор (помещение N19), два тамбура (помещения NN 20,26), две лестничные клетки (помещения 21,25), разгрузочная (помещение N11); помещения NN 1, 2, 9-11, 16-19, 21-32 второго этажа, в том числе две лестничные клетки (помещения N 2, 25), коридоры (помещения N 11, 21), санузел (помещения N 17, 19).

В пункте 3.2. договора определена базовая арендная плата по договору в сумме 90 руб. в месяц за 1 кв.м.

Также в пункте 3.2 сторонами согласованы договорные ставки арендной платы исходя из размера базовой ставки, умноженные на коэффициенты использования площадей арендатором, дифференцированные по соглашению сторон в отношении помещений первого этажа (N N 16, 19, 20, 26, 21, 25, 11), помещений второго этажа (NN 2, 25, 11, 21, 16-19).

Общая сумма арендной платы составила 12 258 рублей в месяц.

В пункте 3.4 предусмотрено изменение порядка расчета арендной платы, которые являются неотъемлемой частью договора и подлежат государственной регистрации.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в установленном порядке.

Спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 27.05.2010 (том 1, л.д.16).

Отсутствие оплаты по договору аренды послужило основанием для обращения Общества в суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы в сумме 441 288 рублей 00 копеек за период с 01.02.2011 по 01.02.2014, а также пеней - 68 184 рубля 21 копейку.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы Общества и представленного на нее отзыва, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Гражданские права могут быть защищены способами, установленными законом (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела (акт приема-передачи от 27.05.2010 (том 1, л.д.16) подтверждается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом.

Вместе с тем в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции уточнено, что сданные в аренду помещения первого этажа, а именно: санузел (помещение N 16), коридор (помещение N 19), два тамбура (помещения N N 20,26), две лестничные клетки (помещения 21,25), разгрузочная (помещение N11) и помещения второго этажа, в том числе лестничные клетки (помещения N 2, 25), коридоры (помещения N 11, 21), санузел (помещения N 17, 19) являются общим имуществом.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" - далее постановление Пленума N 64).

По смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 постановления Пленума N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела видно, что объектом аренды по спорному договору являются, в том числе, лестничные клетки, санузлы, коридоры, тамбуры, разгрузочная, которые в силу своей специфики не могут иметь самостоятельного назначения, не связанного с использованием помещений в здании, ввиду чего представляют собой общее долевое имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7 постановления Пленума N 64).

В пункте 9 постановления Пленума N 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В материалах дела отсутствует соглашение о порядке пользования общим имуществом.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).

Заявив в процессе рассмотрения спора о недействительности договора аренды, ответчик выбрал один из способов судебной защиты своих прав собственника, нарушенных в результате сдачи ему в аренду помещений общего назначения.

В силу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм, и его состояния.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Из статьи 606 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем определении N 4849/08 от 09.04.2008 указал, что исполнение стороной договора аренды при отсутствии у нее заблуждений и неопределенностей относительно предмета данного договора, что подтверждается самим фактом исполнения договора, является основанием для отказа в признании такого договора незаключенным в связи с неопределенностью его предмета.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 Постановления от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

Судом установлено, что в рамках спорного договора аренды ответчику переданы помещения, которые в силу закона принадлежат ему в равной степени, как и другим собственникам здания.

Более того, фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом в исковой период не доказано, соответствующие акты, направленные к оплате в адрес Предпринимателя платежные документы, претензии с учетом продолжительности искового периода (с 01.02.2011 по 01.02.2014) в материалы дела не представлены. Напротив, материалы дела и пояснения ответчика свидетельствуют о наличии у сторон разногласий и заблуждений в отношении предмета договора аренды.

Соответственно, есть основания полагать, что между сторонами по договору аренды не достигнуто соглашение по существенному условию о предмете договора аренды, которым, по сути, является общее имущество сособственников, а подписание сторонами договора не свидетельствует о взаимном волеизъявлении сторон относительно согласия по всем существенным условиям. Следовательно, пункт 15 разъяснений Постановления Пленума N 73 от 17.11.2011 не подлежит применению.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора является правомерным.

Довод Общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, изменив предмет иска, а именно: без соответствующего указания сторон спора суд признал договор аренды незаключенным несостоятелен, поскольку в соответствии с пунктами 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности).

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе ОАО "Коми республиканский учколлектор", связанные с иным толкованием норм права и иной оценкой доказательств, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы истца установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, при рассмотрении жалобы апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 49, 184, 185, 258, 265, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отказ индивидуального предпринимателя Груббэ Евгения Юрьевича от апелляционной жалобы принять.

Производство по апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.09.2014 по делу N А29-991/2014 прекратить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.09.2014 по делу N А29-991/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Коми республиканский учколлектор" - без удовлетворения.

Выдать Груббэ Евгению Юрьевичу справку на возврат 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной в федеральный бюджет Российской Федерации по квитанции от 24.10.2014 N 3102206.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.В. Чернигина