Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2014 г. N 02АП-9598/14

г. Киров

19 декабря 2014 г.

Дело N А29-3702/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Барьяхтар И.Ю., Поляшовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационная компания Плюс"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.09.2014 по делу N А29-3702/2014, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН 1101482360, ОГРН 1021100519021)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационная компания Плюс" (ИНН 1101048106, ОГРН 1061101019132),

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационная компания Плюс" (далее - ООО "РЭК+", ответчик, заявитель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 147 917 рублей 88 копеек, в том числе 132 477 рублей 91 копейки долга за период с 01.06.2011 по 05.05.2014 и 15 439 рублей 97 копеек пени по договору аренды N 131/10 от 09.12.2010.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 16.05.2014 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 02.07.2014 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.09.2014 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

ООО "РЭК+" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.09.2014 по делу N А29-3702/2014 и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению ООО "РЭК+" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель утверждает, что в связи с отсутствием государственной регистрации спорного договора аренды, условие договора о неустойке не могло было быть применено арендодателем, и взыскано судом первой инстанции. Также заявитель полагает, что условие договора, предусматривающего возможность ежегодного изменения арендной платы, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующее пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным. Кроме этого, заявитель указывает, что в расчетах истца коэффициент инфляции завышен и ничем не подтвержден. По мнению заявителя, арендодатель не вправе в одностороннем порядке, без согласования с арендатором, увеличивать цену в договоре. Заявитель указывает, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что в помещении был произведен капитальный ремонт. Также заявитель утверждает, что у него отсутствует подлинник договора, в связи с чем он обращался в суд первой инстанции с просьбой запросить подлинник договора из Росреестра, чего суд первой инстанции не сделал. Заявитель указывает, что при ознакомлении с уточнением исковых требований фотосъемка не удалась из-за мелкого шрифта уточнений, в связи с чем ответчик был лишен возможность представить контраргументы.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда республики Коми законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование городского округа "Сыктывкар" является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 26,5 кв. метров, этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-VI (N 1), адрес: Республика Коми, город Сыктывкар, ул. Куратова, 35, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11АА N 790500, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (л.д. 12).

09.12.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "РЭК+" (арендатор) подписан договор 131/10 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющего собственностью муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - договор) (л.д. 7-9).

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее - имущество), принадлежащее муниципальному образованию городского округа "Сыктывкар", со следующими характеристиками: помещение, назначение нежилое, общая площадь 25,9 кв. метров, цокольный этаж, адрес объекта: г. Сыктывкар, ул. Куратова, д.35.

Пунктом 1.3 договора сторонами согласовано, что имущество передается в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации и используется для размещения организации.

В силу пункта 1.4 договора, срок аренды устанавливается с 09.12.2010 по 08.12.2015.

Пунктом 2.2.3. договора установлено право арендатора предъявить свои расходы по капитальному ремонту в счет арендной платы.

Разделом 3 договора сторонами согласован порядок расчетов, согласно которому арендатор обязался ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечислять арендную плату в размере 25 015 рублей 57 копеек (без учета НДС).

В пункте 3.2 договора сторонами согласовано, что размер арендной платы пересматривается в течение срока действия договора аренды; арендная плата ежегодно увеличивается на коэффициент инфляции, утвержденный Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.4. договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, арендодателем начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму задолженности за каждый день просрочки.

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатора выполнена, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 10).

Судом первой инстанции установлено, не оспаривается сторонами, и подтверждается материалами дела, что на протяжении срока действия договора Комитет ежегодно направлял в адрес арендатора уведомления о повышении арендной платы (с 01.03.2011, с 01.01.2012, с 01.01.2013, с 01.01.2014, соответственно) (л.д. 13-23).

14.02.2014 Комитет направил в адрес ООО "РЭК+" претензию N 01-06/158, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и пени, потребовал оплатить ее. Претензия получена ответчиком 20.02.2014 (л.д. 24-25).

Письмом от 01.04.2014 N 01-06/158 (л.д. 26-27) истец указал ответчику на неправомерность внесения им арендных платежей в размере месячного платежа по состоянию на 2010 год.

Указывая, что ответчиком не вносятся арендные платежи в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "РЭК+" в пользу Комитета 132 477 рублей 91 копейки долга.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Придя к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом, принимая во внимание, что из текста спорного договора следует, что стороны надлежащим образом согласовали применение неустойки на случай просрочки внесения арендных платежей (пункт 4.4 договора), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании пени в сумме 15 439 рублей 97 копеек.

Довод апелляционной жалобы о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации спорного договора аренды, условие договора о неустойке не могло было быть применено арендодателем, и взыскано судом первой инстанции, отклоняется, как несостоятельный, по следующим основаниям.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как разъясняется в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации); в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора в случае ее необходимости, также не влечет освобождение арендатора от внесения платежей за имущество, а также уплаты неустойки за их несвоевременное внесение.

Довод заявителя о том, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что в помещении был произведен капитальный ремонт, отклоняется, поскольку указанный довод был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получил надлежащую оценку в решении суда, с которой апелляционный суд соглашается.

Кроме этого, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

При этом в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

Спорный договор аренды не содержит условий о сроках, в которые должен производиться капитальный ремонт, кроме этого, судом первой инстанции справедливо принят во внимание факт того, что ООО "РЭК+" не согласовывало проведение капитального ремонта, а также не предоставило доказательств необходимости его проведения.

Так же, как несостоятельный, отклоняется довод заявителя о том, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке, без согласования с арендатором, увеличивать цену в договоре.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1), и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом (пункт 4).

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из буквального толкования в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 3.2 договора следует, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в течение срока действия договора аренды; арендная плата ежегодно увеличивается на коэффициент инфляции, утвержденный Правительством Российской Федерации.

Иных условий, предусматривающих обязанности арендодателя в случае изменения условий договора в части арендной платы, Договор не содержит.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").

В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Материалами дела подтверждается, что изменение происходило не чаще одного раза в год.

Таким образом, действия Комитета, направленные на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке согласно пункту 3.2 договора, соответствуют действующему законодательству и условиям договора, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем (позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09).

Кроме того, размер арендной платы, механизм ее изменения и условие договора, определяющее порядок увеличения арендной платы, не были оспорены ответчиком в течение действия всего договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика отсутствует подлинник договора, опровергается пунктом 5.7 договора, в силу которого договор составлялся в трех экземплярах, в том числе, по одному для каждой из сторон.

Довод заявителя о том, что с материалами дела он ознакомлен не полностью, так как при ознакомлении с уточнением исковых требований фотосъемка не удалась из-за мелкого шрифта уточнений, так же отклоняется, в силу нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, имеют право, в том числе, знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии. Таким образом, при отсутствии технической возможности сделать фотокопий, ответчик не был лишен права визуально ознакомиться с уточнением исковых требований, утверждение о неполном ознакомлении с материалами дела не соответствует действительности.

Само по себе несогласие ответчика с выраженной арбитражным судом оценкой представленным доказательствам и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам не может считаться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.09.2014 по делу N А29-3702/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационная компания Плюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

И.Ю. Барьяхтар Т.М. Поляшова