Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 12АП-10901/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф06-22168/13 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

22 декабря 2014 г.

Дело N А12-20632/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуклиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 сентября 2014 года по делу N А12-20632/2014 (судья Даншина Н.В.)

по исковому заявлению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (ИНН 3445102147, ОГРН 1093460001172),

о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

с участием в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "МСК" Граматикова Игоря Владимировича по доверенности N 20 от 04.07.2014,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (далее - ООО "МСК", общество, ответчик) о расторжении договора N 8421 аренды земельного участка от 21.01.2009, понуждении возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:041118:45, площадью 15 000 кв.м по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Маршала Чуйкова, 56.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 сентября 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 сентября 2014 года по делу N А12-20632/2014 отменить, исковые требования удовлетворить.

Апеллянт считает, что истцом доказан факт неиспользования арендатором спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением с начала действия договора N 8421 от 21.01.2009.

Как указывает заявитель апелляционной жалобы, общество за разрешением на строительство капитального объекта на вышеуказанном земельном участке в Администрацию Волгограда не обращалось, что подтверждается письмом N ар5795-14 от 22.04.2014, которому, по мнению апеллянта, не дана оценка судом первой инстанции.

Заявитель жалобы полагает, что не привлечение к участию в деле Администрации Центрального района Волгограда и Администрации Волгограда не позволило полно и всесторонне исследовать имеющие значение для настоящего дела обстоятельства.

Общество в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило в материалы дела письменные пояснения, в которых возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании представитель общество поддержал свою правовую позицию.

Представитель Министерства в судебное заседание не явился. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация в сети Интернет произведена 18.11.2014.

От Министерства поступило письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Судом апелляционной инстанции ходатайство удовлетворено

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО "МСК", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между Администрацией Волгограда (далее администрация) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг" (арендатор) 21.01.2009 заключен договор N 8421 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:041118:45, площадью 15 000 кв.м по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Маршала Чуйкова, 56, для строительства капитального объекта - многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра на срок с 25.12.2008 по 25.12.2009.

В соответствии с договором от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей новым арендатором по договору аренды земельного участка от 22.01.2009 N 8421 стало ООО "МСК".

22.10.2009 стороны внесли изменения в договор от 21.01.2009 N 8421 в части наименования арендатора.

Изменением от 05.03.2012 срок аренды указанного земельного участка продлен до 03.03.2017.

16.05.2014 специалистом отдела оформления прав на землю, учета и использования земель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области проведен осмотр указанного земельного участка на предмет его фактического использования, о чем составлен акт обследования.

Согласно акту от 16.05.2014 указанный земельный участок не имеет ограждения по периметру, свободен от строений и сооружений, в качестве строительной площадки не используется, признаки подготовительных работ к освоению участка отсутствуют.

Министерство, полагая, что обществом указанный земельный участок в течение трех лет не используется, направило в его адрес письмо N 21-17/12873 от 07.05.2014 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8421 и акта приема-передачи земельного участка.

В связи с неполучением подписанного со стороны общества соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8421, Министерство обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд, отказывая в удовлетворении иска, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Положениями пункта 1 и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Пунктом 3.1 договора от 21.01.2009 N 8421 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе и в случае использования участка не по целевому назначению (разрешенному использованию); неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 9 договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора.

07.05.2014 Министерство направило в адрес общества проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи в связи с тем, что арендатором земельный участок, предназначенный для строительства, не используется в указанных целях в течение трех лет (т. 1, л.д. 47-50).

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2014 по делу N А55-19088/2013.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора от 21.01.2009 N 8421 истец считает не освоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлен акт проверки от 16.05.2014, а также письмо Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 22.04.2014 N ар5795-14, содержащее сведения о том, что в указанный муниципальный орган не поступали обращения общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Установлено, что спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра.

Согласно пунктам 9.1, 9.2 договора от 21.01.2009 N 8421 запрещается освоение земельного участка без получения разрешения на строительство объекта; запрещаются изменения вида разрешенного использования земельного участка и строительные изменения объекта без разрешения арендодателя.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Оценив доказательства в порядке требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой апелляционной инстанций установили, что Арендатор подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщик должен представить в орган, уполномоченный на выдачу такого разрешения, в числе прочих документов положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (пункт 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В материалы дела представлен градостроительный план N RU 343010004019 спорного земельного участка, а также распоряжение уполномоченного органа - комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда N 487-осн от 11.08.2014 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040018:45 (т. 4, л.д. 10, 11).

Обществом был заключен договор от 02.10.2012 на выполнение инженерных изысканий земельного участка и разработку чертежа градостроительного плана участка, договор от 27.05.2013 на разработку проектной и рабочей документации по объекту капитального строительства, договор от 01.09.2009 на разработку эскизной документации по объекту.

Проектные работы завершены, проект имеет положительное экспертное заключение ООО "Межрегионэкспертиза-С".

Обществом получены технические условия для градостроительного плана от 14.05.2009, технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения N 80ц от 14.10.2013, техническое задание на проектирование N 166ц-2014 от 01.08.2014, выданные МУП "Волгоградские межрайонные электрические сети", технические условия N 49 от 01.08.2014 на проектирование присоединения объекта к радиотрансляционным сетям города Волгограда, технические условия N АС-221-И51 от 30.07.2014 на универсальные кабельные системы связи, технические условия подключения объекта к городским сетям ливневой канализации N 3807 от 11.07.2014.

Таким образом, из представленных обществом доказательств однозначно следует, что с 2009 года арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Установлено, что постановлением администрации Волгограда N 484 от 01.03.2012 срок аренды спорного земельного участка продлен до 03.03.2017 (т. 1, л.д. 34), который на момент рассмотрения настоящего спора не истек.

Из ответа прокуратуры Волгоградской области от 18.11.2014, представленного ответчиком в опровержение доводов жалобы, следует, что 08.08.2014, 29.08.2014 и 25.09.2014 в адрес администрации Волгограда от ООО "МСК" поступили заявления о выдаче разрешения на строительство.

До настоящего времени разрешение на строительство не выдано.

В связи с чем, доводы апеллянта о том, что ответчик не обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство со ссылкой на письмо N ар5795-14 от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Апелляционная коллегия считает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерством не представлено доказательств, подтверждающих бездействие общества, а равно несовершение арендатором действий, направленных на использование обществом спорного земельного участка для целей строительства, тогда как ответчиком напротив представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются все зависящие от него меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод Министерства о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Администрацию Центрального района Волгограда и Администрацию Волгограда, отклоняется судебной коллегией как необоснованный на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, привлечение третьих лиц по делу является правом суда. Каких-либо выводов о правах и обязанностях Администрации Центрального района Волгограда и Администрации Волгограда обжалуемый судебный акт не содержит. Доказательств того, что привлечение указанных лиц к участию в деле повлияло на принятое судом первой инстанции решение, не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу Министерства следует оставить без удовлетворения

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 сентября 2014 года по делу N А12-20632/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак