Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 06АП-6398/14

г. Хабаровск

23 декабря 2014 г.

А04-103/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батьковской Д.А.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Оценка собственности": Филь И.А., директора, лично.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нуралиева Абдурахима Юлдашевича

на решение от 7 октября 2014 года

по делу N А04-103/2014

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Заноза Н.С.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Нуралиева Абдурахима Юлдашевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрации поселка городского типа Магдагачи, обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности"

о признании недействительным отчета по определению рыночной стоимости недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нуралиев Абдурахим Юлдашевич обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Росреестра по Амурской области о признании незаконным свидетельства о государственной регистрации права и соответствующей регистрационной записи; о признании незаконным постановления главы Рабочего поселка Магдагачи N 155 от 15.10.2013; о признании недействительным отчета N 219/1 от 16.09.2013.

Определением суда от 13.01.2014 по делу N А04-8397/2013 в отдельное производство выделено требование истца к ООО "Оценка собственности" о признании недействительным отчета N 219/1 от 16.09.2013 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Магдагачинский район, п. Магдагачи, ул. Пушкина д.39, 1 этаж.

К участию в деле сначала в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а затем ответчика привлечено ООО "Оценка собственности".

Иск предпринимателя мотивирован недостоверностью сведений о нахождении спорного имущества на 1 этаже, тогда как оно находится в подвальном помещении, что влияет на стоимость этого имущества.

Представитель ООО "Оценка собственности" иск не признал, ссылается на выполнение отчета по поручению администрации по имеющимся сведениям (свидетельство о гос. регистрации права от 06.08.2013), в том числе в части расположения объекта на 1 этаже. Внесение изменений в ЕГРП в отношении спорного объекта (указание этажа размещения объекта) не влияет на величину рыночной стоимости.

Представители управления Росреестра по Амурской области и администрации пгт. Магдагачи считают предпринимателя ненадлежащим истцом по делу, поскольку в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации договоров аренды на спорное помещение, истцом утрачено преимущественное право на выкуп имущества (пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства истец отказался иска к управлению Росреестра по Амурской области и администрации пгт. Магдагачи, надлежащим ответчиком по иску считает ООО "Оценка собственности".

По ходатайству истца суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Альфард" Кургановой О.Л., а затем эксперту НП "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки" Лазуткину С.Л.

После получения экспертных заключений, содержащих противоречивые выводы, истец заявил ходатайство о проведении дополнительной эксперты экспертом НП "Центр судебной экспертизы и медиации" Кадомцеву И.А. с целью определения соответствия отчета от 16.09.2013 N 219/1 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения стоимости объекта. А затем истец просил поручить проведение дополнительной экспертизы ООО "Амурский оценщик", эксперту Гостевой Н.Ю. только с целью определения стоимости объекта.

С учетом мнения ООО "Оценка собственности" о заинтересованности экспертов Кургановой О.Л. и Гостевой Н.Ю. (в 2005-2009 г.г. вместе работали в ООО "ЭПИТ"), суд отклонил ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертизы ООО "Альфард" и НП "СРО Ассоциации Российских магистров оценки" суд признал полными, достаточно ясными.

Представитель ООО "Оценка собственности" заявил ходатайство о взыскании с истца расходов на оплату потерянного рабочего времени сотрудника Хлебаевой Н.А. в сумме 36 864 руб.

Решением суда от 7 октября 2014 года принят отказ истца от иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и администрации поселка городского типа Магдагачи, производство по делу в этой части прекращено. В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Нуралиева А.Ю. к ООО "Оценка собственности" о признании недействительным отчета по определению рыночной стоимости недвижимого имущества отказано. Распределены судебные расходы.

В удовлетворении заявления ООО "Оценка собственности" о взыскании с индивидуального предпринимателя Нуралиева А.Ю. расходов на оплату потерянного рабочего времени сотрудника в сумме 36 864 руб. отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель считает необоснованным отказ суда в проведении дополнительной экспертизы, поскольку документы в отношении эксперта он не мог представить своевременно по уважительной причине, наличие в материалах дела двух противоречивых экспертиз свидетельствует о недостоверности оценки спорного объекта.

В рассмотрении апелляционной жалобы предприниматель не участвовал, заявил о примирении с администрацией и согласовании стоимости приобретения спорного имущества в собственность. Дело просил рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ООО "Оценка собственности" в судебном заседании просил решение суда считать законным и обоснованным, апелляционную жалобу отклонить.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что по договору от 04.09.2013 N 219, ООО "Оценка собственности" произвело оценку рыночной стоимости объекта муниципальной собственности - встроенных помещений общей площадью 460,1 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, Магдагачинский район, пгт. Магдагачи, ул. Пушкина, 39.

Согласно отчету от 16.09.2013 N 219/1 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 06.09.2013 без учета НДС определена в размере 9 157 000 руб., на основании этой оценки муниципальный орган направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имуществ в связи с принятием решения об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества.

Оспаривая достоверность оценки (арендуемое им помещение находится в подвальном помещении, а не на 1 этаже, как указано в отчете ООО "Оценка собственности"), ИП Нуралиев А.Ю. обратился в суд с настоящим иском.

Отношения по приобретению субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Федеральный закон N 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арен-дуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора куп-ли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арен-дуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Из обстоятельств дела следует, что встроенное нежилое помещение общей площадью 460,1 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 28:16:015246:0002:10:231:001:003682820:0000:20001, адрес объекта: Амурская область, Магдагачинский район, пгт. Магдагачи, ул. Пушкина, 39, является собственностью муниципального образования рабочего поселка (пгт.) Магдагачи Магдагачинского района Амурской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2013 серии 28 АА N 751630, регистрационная запись N 28-28-11/201/2013-707.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 20.02.2014 N 19-20/14/00024 об исправлении технической ошибки в соответствии со ст. 21 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним", в отношении объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: Амурская область Магдагачинский район п. Магдагачи ул. Пушкина, 39, встроенное нежилое помещение, с кадастровым номером: 28:16:015246:0002:10:231:001:003682820:0000:20001, исправлена техническая ошибка в ЕГРП в отношении этажа помещения: изменения в графе "Этаж" с "1" на "-".

По мнению, ООО "Оценка собственности" внесение изменений в ЕГРП в отношении спорного объекта (указание этажа размещения объекта) не влияет на величину рыночной стоимости.

В абзаце 2 пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с несогласием истца с выкупной ценой арендуемого имущества, судом по ходатайству истца бал назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Альфард" (эксперт Курганова Оксана Леонидовна); Некоммерческому партнерству "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки" (эксперт Лазуткин Сергей Львович).

Экспертизы назначены с целью определения соответствия Отчета от 16.09.2013 N 219/1 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного оценщиком ООО "Оценка собственности", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; определения рыночной стоимости спорного объекта.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

По результатам проведенной экспертизы, экспертом Лазуткиным С.Л. (экспертное заключение от 29.08.2014) сделаны выводы о соответствии отчета от 16.09.2013 N 219/1 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного оценщиком ООО "Оценка собственности", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по норматив-но-правовому регулированию оценочной деятельности.

Проанализировав выводы эксперта, суд счел, что информация и методы, использованные оценщиком ООО "Оценка собственности" при определении величины рыночной стоимости объекта оценки, соответствуют принципам достоверности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, как того требуют Федеральные стандарты оценки.

Вследствие этого результаты оценки, отраженные в отчете от 16.09.2013 N 219/1 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, признаны судом достоверными и согласующимися с требованиями законодательства в области оценочной деятельности.

Суд не усмотрел оснований для признания заключения экспертизы от 29.08.2014 проведенной экспертом НП "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки" Лазуткиным С.Л. ненадлежащим доказательством, с чем суд апелляционной инстанции согласен.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

Доводы истца о том, что оценщиком не учтены существенные характеристики спорного помещения, а именно этажность размещения объекта рассмотрены судом и отклонены, поскольку экспертом установлено, что этажность размещения объекта на величину его рыночной стоимости не влияет.

Экспертизу Кургановой О.Л. (экспертное заключение от 28.07.2014 N АЛ 220/14-1) о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 06.09.2013 составляет (без учета НДС) - 1 690 500 руб. суд во внимание не принял, поскольку эксперт объект оценки не осматривал.

С учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда не находит.

Решение суда в части прекращения производства по иску и отказа возместить расходы на оплату потерянного рабочего времени стороны не обжалуют.

Расходы на проведение экспертиз распределены правильно в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение между предпринимателем и администрацией мирового соглашения не препятствует разрешить спор мирным путем, однако не влияет на выводы суда об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 7 октября 2014 года по делу N А04-103/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев