Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 13АП-23570/14

г. Санкт-Петербург

22 декабря 2014 г.

Дело N А56-27567/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Лазарев В.В. доверенность от 16.10.2013 г., Мельников А.П. доверенность от 14.11.2014 г.

от ответчика: Ерохов Л.И. доверенность от 09.01.2014 г.

3-е лицо: Коршунова Н.В. доверенность от 09.01.2014 г., Табала Д.Н. доверенность от 09.01.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-23570/2014, 13АП-23572/2014) 1) ООО "АФА", 2) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2014 г. по делу N А56-27567/2014 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АФА"

к Комитету по управлению городским имуществом

3-е лицо: Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

Об урегулировании разногласий,

установил:

Истец (Общество с ограниченной ответственностью ООО "АФА", далее - ООО "АФА", Общество) просит урегулировать разногласия, возникшие с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обязав Комитет заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бородинская, д.1/88, лит.А, пом.2-Н, общей площадью 59,10 кв.м, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 3 757 831 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот тридцать один) руб. НДС не облагается" (т.2, л.д.6-10).

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 07.08.2014 г. принял пункт 2.1 договора купли продажи нежилого помещения между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО "АФА" в редакции Комитета, установив цену продажи 5 000 000 руб., НДС не облагается.

На решение суда Обществом и Комитетом поданы апелляционные жалобы.

Комитет в апелляционной жалобе просит решение от 07.08.2014 г. отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на утрату Обществом преимущественного права приобретения арендуемого имущества ввиду неподписания в установленный законом 30-тидневный срок договора купли-продажи помещения и непредъявления в установленный срок иска об оспаривании величины рыночной стоимости объекта выкупа.

В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержал.

Общество возражало против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета, просило удовлетворить апелляционную жалобу истца, отменить решение ввиду несогласия Общества с решением суда об определении цены выкупа.

Комитет против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал.

ГУП "ГУИОН" в письменном отзыве просит оставить апелляционную жалобу Общества без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор аренды от 25.03.2003 г. N 11-А148487, согласно которому за плату во временное владение и пользование предоставляется объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул.Бородинская, д.1/88, лит.А, пом.2-Н, общей площадью 59,10 кв.м, кадастровый номер N 78:1622:0:54:12.

В июне 2013 года Общество заявило о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, направив в адрес Комитета заявление на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от N 159-ФЗ).

Распоряжением от 07.10.2013 г. N 1655-рз Комитетом принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 5 000 000 руб., определенной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.09.2013 г. N 31-8-0029(363)-2013, выполненным ГУП ГУИОН (далее - Отчет об оценке), с рассрочкой платежа на 12 кварталов.

Проект договора купли-продажи на указанных в распоряжении условиях был направлен в адрес истца. Не согласившись с предложенной в договоре ценой, истец в ноябре 2013 года направил в Комитет протокол разногласий в части цены продажи, при этом собственную цену не указал, а сослался на необходимость пересмотра цены на основании заявления от 11.11.2013 г. и приложенных документов: протокол лабораторных исследований N 08-Ч-071113-55164, фотографии объекта, акт N 0032961/ПЭС ОАО "Ленэнерго", экспертно-диагностическое обследование объекта. Ранее в письме от 11.11.2013 г. истец обратился в Комитет о пересмотре предложенных условий приватизации объекта, ссылаясь на то, что оценочная стоимость объекта произведена без учета технического состояния помещения, степени его физического износа и финансовых затрат, необходимых на устранение аварийного состояния объекта, а также наличия сантехнических коммуникаций.

В ответ на обращение Общества по вопросу рыночной оценки арендуемого ООО "АФА" объекта Комитет письмом от 29.11.2013 г. N 31640-32 сообщил Обществу следующее.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, при этом течение тридцатидневного срока заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

ГУП "ГУИОН", рассмотрев спорный вопрос об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по поручению Комитета, письмом от 10.12.2013 г. N 14917-исх, направленным в адрес как Комитета, так и Общества, сообщил о выполнении оценки в соответствии с заданием на оценку, а также о готовности по новому заданию выполнить новую оценку спорного объекта (л.д. 120-121 том 2).

В материалах дела имеется также адресованное Обществу письмо Комитета от 17.03.2014 г. N 7141-32, из которого следует, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ пакет документов по реализации ООО "АФА" преимущественного права на приобретение объекта 30.12.2013 г. возвращен ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в Комитет для принятия управленческого решения о дальнейшем использовании объекта.

Полагая, что в результате незаключения договора купли-продажи арендованного объекта в порядке Закона N 159-ФЗ по иной цене, нежели определено Комитетом в направленном Обществу проекте договора купли-продажи, Общество 30.04.2014 г. обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, в котором просило обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, зачесть в стоимость объекта общую сумму для проведения капитального ремонта в размере 1 242 169 руб., 04 июня 2014 г. представив уточненное исковое заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 757 831 руб., НДС не облагается".

Согласно положениям частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4). Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4). Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4).

Положениями пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что получив проект договора купли-продажи от 16.10.2013 г. (л.д. 41, 35 том 2), направленный Комитетом, Общество в течение 30 дней сообщило о своем несогласии с ценой продажи, однако, получив (или не получив) отклонение своих возражений по цене выкупа, не обратилось в 30-тидневный срок в суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки или об урегулировании разногласий по цене договора, предъявив настоящий иск только 30 апреля 2014 г. уже после утраты преимущественного права на выкуп арендованного помещения и возврата ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в Комитет документов по приватизации спорного помещения. При этом риск неполучения писем Комитета, направленных по юридическому адресу Общества, несет Общество. Предусмотренный пунктом 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ 30-тидневный срок для подписания договора является пресекательным, Комитет указывает на пропуск данного срока Обществом.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Комитета подлежит удовлетворению, соответственно, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 августа 2014 года по делу N А56-27567/2014 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина