Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 15АП-19907/14

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2014 г.

дело N А32-2393/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны: представитель не явился, извещена

от Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: представитель не явился, извещена

от Управления имущественных отношений Администрации города-курорта Геленджик: представитель не явился, извещено

от ИП Чаплыгина А.В.: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2014 по делу N А32-2393/2014

по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны

к ответчикам Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик; Управлению имущественных отношений Администрации города-курорта Геленджик, индивидуальному предпринимателю Чаплыгину А.В.

о признании недействительными торгов, договора аренды, применении реституции

принятое судьей Савиным Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), Управлению имущественных отношений Администрации города-курорта Геленджик (далее - управление) о признании недействительными проведенных 23.10.2013 торгов по продаже права на заключение аренды договора аренды земельного участка кадастровый номер 23:40:0403021:135, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, 21, площадью 910 кв.м. (далее - спорный земельный участок), договора аренды, заключенного по результатам торгов, и о применении реституции.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Чаплыгин А.В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что предметом торгов не было и не могло быть право на заключение договора аренды. Предметом торгов может быть только цена земельного участка или арендной платы, но не стоимость права на заключение договора аренды. Положения Закона об оценке не регулируют вопросы определения начального размера арендной платы на торгах, поскольку он не является нормативно-правовым актом, регулирующим проведение торгов. Арендная плата - это плата за пользование имуществом.

Истец и ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в сентябре 2013 года на официальном сайте администрации МО г. Геленджик, а также в газете "Прибой" от 21.09.2013 N 112 было размещено информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Согласно протоколам N 85-2 от 21 октября 2013 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик о рассмотрении заявок, поступивших на участие в торгах и признании претендентов участниками торгов и N 85-3 от 23 октября 2013 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов, проводимых в форме аукциона, участниками аукциона были признаны следующие претенденты: Шамрай Лидия Александровна, Чаплыгин Алексей Викторович.

23.10.2013 проведен аукцион по продаже права аренды земельного участка, победителем которого признан предприниматель Чаплыгин А.В. Истцом заявка на участие в данном аукционе не подавалась, задаток не вносился.

Между администрацией МО г. Геленджик и Чаплыгиным А.В. сроком на 49 лет заключен договор N 4000004751 аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 24 октября 2013 года, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец направлял в Управление имущественных отношений администрации МО г. Геленджик письмо от 08.10.2013 с просьбой привести условия торгов в соответствие с законодательством, в том числе в части арендной платы.

Письмом от 25.10.2013 N 51-4131/13-01-22 управление сообщило истцу, что начальный размер арендной платы установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценке).

По мнению истца, рыночная оценка годового размера арендной платы была установлена равной цене права аренды, что не соответствует п.7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ и Закону об оценке, согласно которому начальный размер арендной платы за земельный участок должен определяться на основании заключения оценщика о рыночном размере арендной платы. Размер годовой арендной платы 13 716 221 руб. за земельный участок значительно превышает рыночный размер арендной платы и говорит о том, что рыночная оценка размера арендной платы ответчиком (администрацией) не проводилась. Установление незаконных условий торгов привело к отказу истца от участия в торгах, которое (участие) он планировал ранее.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом, незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации целью обращения с иском является защита нарушенных прав и законных интересов, а избранный способ защиты должен обеспечивать их восстановление. Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право.

Согласно сложившейся судебной практике лицами, заинтересованными в оспаривании торгов, признаются организаторы торгов, участники торгов, стороны договора, заключенного по результатам торгов, и лица, незаконно не допущенные к участию в торгах. Независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем признания торгов недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2011 по делу N А32-14986/2010).

В обоснование наличия своей заинтересованности в оспаривании торгов на право заключения договора аренды истец указывает на то, что, планируя участвовать в торгах, предприниматель направляла в Управление имущественных отношений администрации МО г. Геленджик письмо от 08.10.2013 с просьбой привести условия торгов в соответствие с законодательством, в том числе в части арендной платы, однако письмом от 25.10.2013 N 51-4131/13-01-22 управление сообщило истцу, что начальный размер арендной платы установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается самим истцом, предприниматель участия в торгах не принимала.

Таким образом, истец заявки на участие в торгах не подавал, задаток не вносил и участия в торгах не принимал. Следовательно, истец не может являться заинтересованными для целей оспаривания торгов. Отсутствие легитимизации по иску (отсутствие материально-правового интереса в оспаривании торгов) является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в его удовлетворении.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее -постановление N 582).

К основным принципам, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы не применяются при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю по результатам торгов.

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса.

По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На момент проведения торгов и заключения договора аренды действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса.

В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 мая 2011 года N 126 (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 21 февраля 2013 года N445), в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка. По истечении двенадцати месяцев размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 16 сентября 2013 года N 13.91/2, подготовленным ООО "Экспертный Дом", была определена рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 910 кв.м, кадастровый номер 23:40:0403021:135, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул. Приморская, 21, в размере 13 716 221 руб.

В силу п.7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Доводы истца о том, что при определении начального размера арендной платы оценщику необходимо было определить размер годовой арендной платы, а им была определена стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, были обоснованно отклонены судом первой инстанции.

По смыслу п.7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ под начальным размером арендной платы подразумевается начальная цена предмета аукциона.

Поскольку предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, оценке подлежало именно это право, а не годовой размер арендной платы.

Положения Закона об оценке не предусматривают, что начальный размер арендной платы за земельный участок (в случае, если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка) должен определяться на основании заключения оценщика о рыночном размере арендной платы. Соответственно, судом первой инстанции были обоснованно отклонены доводы истца о нарушении администрацией и управлением Закона об оценке при организации аукциона отклоняются, как основанные на неверном понимании вышеприведенных норм права.

Определенная на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносится арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированная часть арендной платы, выплачиваемая авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

Как верно указал суд первой инстанции, включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды, определенной по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев пользования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит.

Принимая во внимание изложенное, оценив доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2014 по делу N А32-2393/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев