Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 12АП-11458/14

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Саратов

22 декабря 2014 г.

Дело N А06-5127/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании до перерыва представителя администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области - Балакина А.А., действующего на основании доверенности от 23 сентября 2013 года

N 01-11/2862,

после перерыва - без участия сторон,

рассмотрев апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области, общества с ограниченной ответственностью "Содружество"

на решение арбитражного суда Астраханской области от 24 сентября 2014 года по делу N А06-5127/2014, принятое судьёй Цепляевой Л.Н.,

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (ОГРН 1023000708345, ИНН 3010001001) к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН 3015097664, ОГРН 1123015003055), о взыскании задолженности в размере 411396 рублей 99 копеек, пени в размере 77158 рублей 30 копеек и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее по тексту - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее по тексту - ответчик, ООО "Содружество") о взыскании задолженности по договору аренды от 05 декабря 2012 года N 892 в размере 411 396 рублей 99 копеек за период с 01.05.2013 по 31.05.2014, пени в размере 77 158 рублей 30 копеек за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 и расторжении договора.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 24 сентября 2014 года заявленные требования удовлетворены частично, с ООО "Содружество" в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" взыскана задолженность по договору аренды от 05 декабря 2012 года N 892 в размере 8 388 рублей 21 копейки, пени в размере 1 410 рублей 63 копеек. В части требований о расторжении договора аренды от 05 декабря 2012 года N 892 исковое заявление оставлено без рассмотрения. Также, с ООО "Содружество" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Истец и ответчик, не согласившись с данным решением, обратились в Двенадцатый арбитражный суд с жалобами, в которых просили его отменить, принять по делу новый судебный акт:

- истец: об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 30 290 рублей 78 копеек, пени в размере 5 729 рублей 61 копейки и расторжении договора аренды;

- ответчик: об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

При этом, истец, полагает необходимым при определении арендной платы в спорный период исходить из базовой ставки в размере 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленной подпунктом "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", ввиду его предоставления в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - Правила N 582, Земельный кодекс РФ, соответственно).

Администрация также считает неправомерным оставление арбитражным судом первой инстанции без рассмотрения заявленных требований в части расторжения договора аренды, ввиду соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик, в свою очередь, указывает на нарушение арбитражным судом первой инстанции его права на судебную защиту, выраженное в рассмотрении дела без участия представителя. Также, ООО "Содружество", исходя из расчёта базовой ставки арендной платы в размере 2 % кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленной Правилами N 582, указывает на отсутствие у него задолженности по арендной плате, ввиду наличия переплаты в размере 117 971 рубля 57 копеек с учётом внесённых за спорный период платежей.

Кроме того, ООО "Содружество" считает неправомерными выводы арбитражного суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды по мотивам несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, полагая их не подлежащими удовлетворению, ввиду отсутствия задолженности по арендной плате, и соответственно, оснований для расторжения договора.

Стороны, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 года отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Ответчик, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 08 декабря 2014 года до 15 декабря 2014 года до 09 часов 05 минут, после чего судебное заседание было продолжено.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя истца, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 05 декабря 2012 года, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), сроком по 14 июня 2015 года, заключён договор аренды земельного участка N 892 (далее по тексту - договор), в соответствии с условиями, которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населённых пунктов площадью 6285 кв.м, с кадастровым номером 30:10:020407:34, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а для целей использования - строительство детского сада.

Согласно пунктам 2.1, 2.5 договора годовой размер арендной платы составляет 383 061 рубль 70 копеек и вносится арендатором равными долями ежемесячно, но не позднее 25-го числа текущего месяца безналичным платежом на счёт: УФК по Астраханской области (АМО "Сасыкольский сельсовет") ИНН 3010004176 КПП 301001001 ОКАТО 1224582000, р/с 40101810400000010009, ГР КЦ ГУ Банка России по Астраханской области, г. Астрахань, БИК 041203001, КБК 40711105013100000120.

В силу условий пункта 2.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с кадастровым паспортом от 26 марта 2012 года N 3015/115/2012/-52926 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 398 035 рублей 40 копеек.

Истец, произведя расчёт задолженности по арендной плате с применением базовой ставки в размере 27,4%, установленной решением совета муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области от 11 августа 2010 года N 70 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования "Харабалинский район" (далее по тексту - Решение N 70), начислив на неё неустойку за период с 26.05.2013 по 02.06.2014, обратился в арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применив при расчёте подлежащих уплате сумм арендной платы положения Правил N 582, признав необоснованным расчёт задолженности по арендной плате, произведённый истцом на основании Решения N 70, установившего базовую ставку арендной платы, как не соответствующий данным правилам, произведя расчёт арендной платы, подлежащей оплате в спорный период, пришёл к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в сумме 8 388 рублей 21 копейки и неустойки за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 1410 рублей 63 копеек.

При этом, арбитражный суд первой инстанции исходил из правовой позиции, выраженной в постановлениях Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и арбитражного суда Поволжского округа по делу N А06-8565/2012, в которых давалась оценка Решению N 70 в отношении базовых ставок, как превышающих предельно допустимый размер арендной платы, установленный Правилами N 582.

Оставляя без рассмотрения исковые требования в части расторжения спорного договора аренды, арбитражный суд первой инстанции указал на недоказанность истцом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом, ввиду ненаправления проекта соглашения о его расторжении ответчику.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необоснованными выводы арбитражного суда первой инстанции, на основании следующего.

Как указывалось ранее, спорный земельный участок, относящийся к категории "земли населённых пунктов", с кадастровым номером 30:10:020407:34, площадью 6285 кв. м, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а, предоставлен ответчику в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства детского сада.

Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил N 582, установлено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 26 марта 2012 года N 3015/115/2012/-52926 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 1 398 035 рублей 40 копеек.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с доводами жалобы администрации, полагает необходимым рассчитать арендную плату по спорному договору, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 (13 месяцев), из расчёта годовой арендной платы 27 960 рублей 71 копейка (1 398 035 рублей 40 копеек (кадастровая стоимость) х 2% (базовая ставка по Правилам N 582), составляющую 30 290 рублей 78 копеек и подлежащую взысканию с ответчика.

За неисполнение обязательств по своевременному внесению арендных платежей, в силу условий пункта 2.5 договора и положений пункта 1 статьи 329, 330 ГК РФ, с ответчика за период с 26.05.2013 по 02.06.2014, исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 2330 рублей 06 копеек, размера пени 0,1 % и дней просрочки, подлежит взысканию неустойка в размере 5 729 рублей 61 копейки:

- с 26.05.2013 по 02.06.2014 (373 дня) =869 рублей 11 копеек,

- с 26.06.2013 по 02.06.2014 (342 дня) = 796 рублей 88 копеек;

- с 26.07.2013 по 02.06.2014 (311 дней) = 724 рубля 65 копеек;

- с 26.08.2013 по 02.06.2014 (280 дней) = 652 рубля 42 копейки,

- с 26.09.2013 по 02.06.2014 (249 дней) = 580 рублей 18 копеек;

- с 26.10.2013 по 02.06.2014 (219 дней) = 510 рублей 28 копеек;

- с 26.11.2013 по 02.06.2014 (188 дней) = 438 рублей 05 копеек,

- с 26.12.2013 по 02.06.2014 (158 дней) = 368 рублей 15 копеек;

- с 26.01.2014 по 02.06.2014 (128 дней) = 298 рублей 25 копеек;

- с 26.02.2014 по 02.06.2014 (97 дней) =226 рублей 02 копейки;

- с 26.03.2014 по 02.06.2014 (68 дней) = 158 рублей 44 копейки;

- с 26.04.2014 по 02.06.2014 (38 дней) = 88 рублей 54 копейки;

- с 26.05.2014 по 02.06.2014 (8 дней) = 18 рублей 64 копейки.

При этом, судебная коллегия считает несостоятельной ссылку арбитражного суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций по делу N А06-8565/2012, поскольку в рамках указанного дела были установлены обстоятельства, вытекающие из иных правоотношений землепользования - для целей выращивания овощей, с применением соответствующих ставок арендной платы, тогда, как в рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, соответственно, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с чем, судебная коллегия полагает выводы арбитражного суда первой инстанции, касающиеся определения размера арендной платы, основанные на судебных актах по делу N А06-8565/2012, постановленными при неправильном применении норм права, подлежащих применению, и не соответствующими обстоятельствам настоящего дела.

Доводы жалобы ООО "Содружество" об отсутствии у него задолженности по арендной плате по спорному договору аренды N 892, отклоняются судебной коллегией, как не подтверждённые материалами дела.

Так из возражений истца на апелляционную жалобу ответчика и платёжных поручений (от 15 марта 2013 года N N 5, 6 от 22 апреля 2013 года NN51, 52), приложенных к ним, следует, что ООО "Содружество" произведена оплата по другим договорам N 890 и 891, в связи с чем, в силу положений статей 67, 68 АПК РФ, не принимаются апелляционным судом, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Ссылка ответчика на нарушение арбитражным судом первой инстанции его права на судебную защиту, ввиду рассмотрения дела без участия его представителя и неудовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью представителя, также отклоняется судебной коллегией, как основанная на ошибочном толковании норм арбитражного процессуального права.

В силу части 6 статьи 59 АПК РФ представителем в арбитражном суде может быть любое дееспособное лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела.

Болезнь представителя ответчика, сама по себе, не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку общество может представлять в судебном заседании любой представитель, наделённый полномочиями на представление его интересов.

При этом, согласно части 4 статьи 158 АПК РФ отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела, в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела.

Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтёт возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Таким образом, неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Выводы арбитражного суда первой инстанции об оставлении исковых требований о расторжении спорного договора аренды без рассмотрения, по основаниям несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, ввиду ненаправления проекта соглашения о его расторжении ответчику, судебная коллегия также считает, постановленными при неправильном толковании норм материального права, исходя из следующего.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей в спорный период в заявленном ко взысканию размере, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 28 апреля 2014 года N 01-11/1551 (лист дела 13 тома 1) с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02 июня 2014 года, а также явки ответчика для подписания соглашения о расторжении договора аренды в указанный срок.

Исходя из буквального прочтения текста данной претензии, она содержит в себе конкретное предложение расторгнуть договор, что позволяет отнести данный документ, в силу статьи 68 АПК РФ, к надлежащим доказательствам соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При этом, закон не требует направления стороне проекта соглашения о расторжении договора, при направлении предложения о его расторжении, являющегося достаточным для соблюдения досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

При вышеуказанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции, пришёл к неправомерному выводу о несоблюдении администрацией порядка досудебного урегулирования спора в части расторжения договора аренды, оставив исковые требования в данной части без рассмотрения.

Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.

Апелляционная инстанция считает, что выводы, сделанные арбитражным судом первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, обжалуемое решение подлежит изменению, апелляционные жалобы: администрации - удовлетворению, общества - оставлению без удовлетворения.

Расходы по рассмотрению дела в суде первой и апелляционной инстанций распределены судебной коллегией в соответствии с положениями статей 106 - 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 24 сентября 2014 по делу N А06-5127/2014 изменить, изложив в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Содружество" в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды от 05 декабря 2012 года N 892 за период с 01 мая 2013 года по 31 мая 2014 года в размере 30 290 рублей 78 копеек, пени за период с 26 мая 2013 года по 02 июня 2014 года в размере 5 729 рублей 61 копейки.

Расторгнуть договор аренды от 05 декабря 2012 года N 892, заключённый между администрацией муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области и обществом с ограниченной ответственностью "Содружество".

В стальной части исковых требований отказать".

Апелляционные жалобы: администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области удовлетворить, общества с ограниченной ответственностью "Содружество" - оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Содружество" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 6 000 рублей.

Арбитражному суду Астраханской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин