Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 13АП-25377/14

г. Санкт-Петербург

23 декабря 2014 г.

Дело N А21-4235/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.,

при участии:

от истца (заявителя): Марутян А.К. (доверенность от 09.12.2014 г.)

от ответчика (должника): Алексеева О.В. (доверенность от 08.09.2014 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25377/2014) ООО "АнклавСтрой" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.09.2014 по делу N А21-4235/2014 (судья Шанько О.А.), принятое

по заявлению ООО "АнклавСтрой"

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "Город Калининград"

о признании незаконными действий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АнклавСтрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) по отказу Обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого нежилого здания, общей площадью 54,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2.

Решением от 22.09.2014 г. в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

В суде апелляционной инстанции Администрация на основании ч. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ признало заявленные требования в полном объёме.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене ввиду следующего.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 30.10.2007 г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 5687, в соответствии с которым Обществу на условиях аренды предоставлено помещение общей площадью 127 кв.м, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Октябрьская, д. 12, для использования под офис.

30.10.2013 г. Общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" обратилось с заявлением в Комитет о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 01.04.2014 N 028-34/у-26-2002 Комитет предложил Обществу произвести замену объекта аренды на нежилое здание по ул. Коммунальная, д. 2 в виду того, что Городским Советом депутатов Калининграда рассматривается вопрос о передаче нежилого здания по ул. Октябрьской, 12 и земельного участка, расположенного в квартале Рыбная деревня в государственную собственность Российской Федерации.

02.04.2014 ООО "АнклавСтрой" согласилось на замену арендуемого объекта на условиях договора аренды N 5678 от 30.10.2007 г.

16.04.2014 Решением Городского Совета депутатов Калининграда N 121, нежилое здание по ул. Октябрьской, 12, общей площадью 536,6 кв.м, передано в государственную собственность для дальнейшего использования под размещение государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Калининградский информационный центр туризма".

07.05.2014 г. Комитет в соответствии с п. 12 ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" издал распоряжение о замене объекта аренды по договору N 5687 от 30.10.2007 г. на нежилое здание общей площадью 54,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2.

07.05.2014 г. сторона подписано соглашение N 1599 о внесении изменений в договор аренды N 5687 от 30.10.2007 г. в части указания объекта аренды на нежилое здание общей площадью 54,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2.

19.05.2014 г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им муниципального имущества - нежилого здания по ул. Коммунальная, д. 2 площадью 54,4 кв.м.

Письмом от 21.05.2014 г. Комитет отказал Обществу в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, указав, что срок аренды ООО "АнклавСтрой" по состоянию на 21.05.2014 г. составляет менее двух лет.

Полагая, что отказ Комитета является незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционный инстанции пришёл к выводу о соответствии Общества требованиям Закона N 159-ФЗ, что свидетельствует о наличии у последнего преимущественного права на выкуп арендуемого здания.

По смыслу норм Закона N 159-ФЗ права арендатора, предусмотренные этим законом, производны от условий договора аренды. В настоящем случае изменения в части предмета аренды в договор внесены в установленном порядке, что свидетельствует о волеизъявлении сторон, в частности органа местного самоуправления на распространение Закона N 159-ФЗ на измененный предмет аренды с момента заключения договора аренды.

Таким образом, оспариваемый отказ Комитета является незаконным и не отражает фактические правоотношения сторон, возникшие из спорного договора аренды.

Ссылка суда на недоказанность наличия у Общества правопреемства от предыдущего арендатора нежилого здания по ул. Коммунальная, д. 2, отклонена апелляционным судом, поскольку исследование данного вопроса не относится к числу обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела.

Положения п.п. 1, 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которыми суд первой инстанции руководствовался при разрешении спора, не регулируют спорные правоотношения сторон ввиду наличия иных фактических обстоятельств настоящего дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.09.2014 г. по делу N А21-4235/2014 отменить.

Признать незаконными действия Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", выразившиеся в отказе в предоставлении ООО "АнклавСтрой" преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "АнклавСтрой" путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого нежилого здания, общей площадью 54,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова