Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 11АП-16569/14

г. Самара

25 декабря 2014 г.

Дело N А72-16451/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 18 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 4 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Имидж" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2014, принятое по делу N А72-16451/2013 (судья Овсянникова Ю.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Имидж" (ИНН 7328505943, ОГРН 1067328013972)

к Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска (ИНН 7303006082, ОГРН 2147325050167),

к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес - оценка - аудит" (ИНН 7325038480, ОГРН 027301170269),

третье лицо: ООО "КАРС",

о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества и определении цены сделки по отчуждению нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от Комитета - Цывочка А.С. представитель по доверенности от 11.06.2014;

от ООО "Бизнес - оценка - аудит" - директор Надточий А.Б. (решение N 9).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Имидж" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Ульяновска (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося по адресу, г. Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д. 39, указанной в отчете N 1628/13 от 16.10.2013, а именно нежилых помещений, общей площадью 25,4 кв.м кад.N 73:24:021003:11702 стоимостью 503 305,00 рублей, 102/100000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кад.N 73:24:021003:95 стоимостью 342 500,00 рублей; определить цену сделки по отчуждению нежилых помещений общей площадью 25.4 кв.м. номера на поэтажном плане 40 и 41, кадастровый номер 73:24:021003:11702 равной 375 000,00 рублей, исключив 102/100000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кад.N 73:24:021003:95 стоимостью 137 000,00 рублей.

.

Определением суда от 18.12.2013 исковое заявление принято в порядке общего производства, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено ООО "Бизнес - оценка - аудит".

Определением суда от 23.01.2014 в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено ООО "КАРС".

Определением суда от 15.04.2014 принято к производству заявление об уточнении иска, в качестве соответчика привлечено ООО "Бизнес - оценка - аудит". Этим же определением ООО "Бизнес - оценка - аудит" исключено из числа третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес - оценка - аудит" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, согласился с правовой позицией по делу первого ответчика.

Представитель истца не допущен к участию в деле ввиду неподтверждения полномочий.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Имидж" является арендатором помещений по адресу г. Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д. 39 согласно договора N 8544/2058 аренды муниципального нежилого помещения от 30.05.2006 года (с учетом дополнительных соглашений).

Указанное имущество находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно в течение более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На момент обращения ООО "Имидж" в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения задолженность арендатора по арендной плате отсутствовала. Арендатор обратился с заявлением о выкупе помещения 23.07.2013.

Письмом от 05.08.13 N 20911-04 ответчик уведомил истца о том, что он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д. 39.

11 ноября 2013 года ООО "Имидж" получило письмо от 06.11.2013 г. N 30527-08 от ответчика с копией постановления администрации г. Ульяновска от 30.10.2013 N 4713 и проект договора купли-продажи с приложениями.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости составила 845 805 руб.

Не согласившись с определенной отчетом ООО "Бизнес-оценка-аудит" ценой арендуемого и выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Для ответчика заключение с истцом договора купли-продажи вышеуказанного имущества является обязательным.

Полагая определенную ООО "Бизнес-оценка-аудит" (отчет N 1628/13 от 16.10.2013 об определении рыночной стоимости) рыночную стоимость завышенной, истец самостоятельно произвел оценку стоимости выкупаемого объекта недвижимости согласно которому стоимость выкупаемого объекта недвижимости составила 512 000 руб. по состоянию на 16.10.2013 г. (отчет ООО "Карс" N 12-2013/395 от 09.12.2013 об оценке рыночной стоимости).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 N 22-П (пункт 4.1) указал, что в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Названный Федеральный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации).

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС N 92 от 30.05.2005 г. для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ, в рамках настоящего дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного имущества и определения достоверности оспариваемого истцом отчета оценщика. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "СОЭКС-Ульяновская Торгово-промышленная палата".

Согласно экспертному заключению N 026-043-02-00546 от 14.07.2014 стоимость спорного помещения составляет 673 431 руб. Стоимость 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кадастровый N 73: 24:021003:95, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ленинского Комсомола, 39 составляет 382 980 руб. Величина рыночной стоимости недвижимости, указанной в отчете об оценке ООО "Бизнес Оценка Аудит" N 1628/13 от 16.10.2013 является достоверной.

Таким образом, судебная экспертиза подтвердила достоверность оценки, выполненной ООО "Бизнес Оценка Аудит" N 1628/13 от 16.10.2013.

Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отчет N 12-2013/395, проведенный ООО "Карс" от 09.12.2013 не может быть использован для принятия решений, связанных с совершением сделки купли-продажи оцениваемого недвижимого имущества.

Исследовав представленное экспертное заключение, суд принял во внимание, что оно соответствует требованиям, предусмотренным ст. 86 АПК РФ, имеется подписка эксперта об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. При этом эксперт пришел к выводу, что указанное в оспариваемом отчете недвижимое имущество на дату проведения оценки и направления истцу проекта договора купли-продажи - октябрь-ноябрь 2013 г. - имеет даже более высокую стоимость, нежели указана в отчете N 1628/13 от 16.10.2013 г.

При указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе: отчеты об оценке ООО "Бизнес-оценка-аудит", ООО "Карс", заключение ООО "СОЭКС-Ульяновская Торгово-промышленная палата", суд пришел к правомерному выводу о том, что доводы истца о завышенной рыночной стоимости спорного имущества в отчете, составленном ООО "Бизнес-оценка-аудит", не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения спора, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании недостоверной итоговой величины стоимости нежилых помещений площадью 25,4 кв.м в размере 503 305 руб. и 102/10000 доли земельного участка в размере 342 500 руб. по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39, и определению стоимости указанных нежилых помещений равной 375 000 руб. не имеется.

При этом довод ответчика об утрате истцом права преимущественного выкупа арендуемого объекта в связи с пропуском месячного срока для подписания договора купли-продажи правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в соответствии с п. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" течение установленного 30-дневного срока приостанавливается в случае оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки до дня вступления в законную силу решения суда. Согласно материалам дела, исковое заявление подано истцом в последний день течения 30-дневного срока, в связи с чем установленный законом срок арендатором не пропущен.

Обоснованно отказано в удовлетворении требования об исключении из предмета договора 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39, поскольку земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (статьи 1, 35 ЗК РФ).

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП право собственности на земельный участок по адресу г.Ульяновск, пр. Лен.Комсомола, 39 зарегистрировано за городом Ульяновском. По пояснениям ответчика, 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок соответствует площади нежилых помещений, арендуемых ООО "Имидж".

Одновременная продажа арендуемого объекта недвижимости и земельного участка под ним по договору, заключенному на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" признана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации соответствующей требованиям законодательства (постановление от 3.04.2012 N 14556/11.

Суд, учитывая правовую позицию истца по делу, пришел к выводу, что требование об исключении земельного участка из предмета договора связано исключительно с несогласием с его стоимостью, указанной в договоре. При этом, как отметил арбитражный суд, постановление администрации города Ульяновска N 4713 от 30.10.2013 г., которым утверждено решение об условиях приватизации арендуемых истцом помещений вместе с долей в праве собственности на земельный участок, истцом не оспорено.

Учитывая изложенное, включение 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кад.N 73:24:021003:95 стоимостью 342 500,00 рублей по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39 в договор купли-продажи одновременно с нежилыми помещениями прав истца не нарушает.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Судебные расходы по делу распределены судом правильно в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2014, принятое по делу N А72-16451/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Имидж" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко