Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. N 14АП-10111/14

г. Вологда

24 декабря 2014 г.

Дело N А66-5416/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Докшиной А.Ю. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" на решение Арбитражного суда Тверской области от 08 октября 2014 года по делу N А66-5416/2014 (судья Погосян Л.Г.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" (место нахождения: 170033, город Тверь, проспект Волоколамский, дом 12; ОГРН 1026900575371, ИНН 6903026610; далее - ООО "Экспортно-импортная компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - департамент) о взыскании 1 251 600 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента финансов администрации города Твери и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 08 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применении норм материального права.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, решение суда считает законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.2007 N 3948 нежилого помещения (далее - договор аренды), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Тверь, Волоколамский пр-т, д. 12, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение 1). Помещение (здание) будет использоваться под магазин (подсобные помещения). Характеристика помещения (здания): вид помещения (здания): подвал. Состав помещений согласно экспликации технического паспорта ДФГУП "Тверьтехинвентаризация" инв. N 002389. Кадастровый номер: 69:40:04 00 096:0020:1 \002389\3 7:10002УА, подвал, ком. NN 1-14, 20-29. Общая площадь - 561,1 кв.м.

По передаточному акту от 01.12.2007 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду спорное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Тверь, Волоколамский пр-т, д. 12.

Согласно дополнительным соглашениям к договору от 16.10.2008, от 28.10.2010, от 12.11.2009, от 28.04.2009 в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора продлен по 27.07.2013, размер арендной платы определен в размере 29 796 руб. 77 коп.

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - N 159-ФЗ) арендатор обратился за выкупом арендованного имущества. 16.06.2010 общество (покупатель) и департамент (продавец) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) N 73 (далее - договор купли - продажи), согласно условиям которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность нежилое помещение, общая площадь 560,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:04:00:096:0020:1/002389/37:10002/А, согласно данным технического паспорта, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 27.06.2006, находящееся по адресу: г. Тверь, пр-т Волоколамский, д. 12.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2011 года по делу N А66-9832/2010 признано отсутствующим право хозяйственного ведения муниципального предприятия "Производственное жилищно-ремонтное эксплуатационное управление Центрального района города Твери" на нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тверь, Волоколамский пр-т, д.12, кадастровый номер 69:40:04:00:096:0020:1/002389/37:10002/А (регистрационная запись в ЕГРП N69-01/40-41/2000-0532).

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Тверь, Волоколамский пр-т, д. 12, за истцом произведена 27.11.2013, что подтверждается свидетельством серии 69-АВ N 854273.

Истец полагая, что уплаченные им в период с 10.08.2010 по 11.11.2013 во исполнение условий договора аренды платежи являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку при наличии заключенного договора купли-продажи оснований для уплаты арендных платежей не имелось, обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу обычных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

В силу статьи 1102 ГК РФ обязанность возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу указанной нормы и в соответствии со статьей 65 АПК РФ истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, согласно акту сверки взаимных расчетов истец в период с 10.08.2010 по 11.11.2013 уплатил арендные платежи по условиям договора аренды в сумме 1 251 600 руб. 36 коп.

Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статьи 614, 654 ГК РФ).

Условия договора аренды не противоречат требованиям, предъявляемым действующим законодательством для данного вида договоров. Следовательно, как обоснованно указано судом первой инстанции, оплата арендных платежей по договору возлагается на общество.

При этом суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), а также условия заключенного договора купли-продажи пришел к выводу о необоснованности заявленного обществом требования.

Так, в пункте 5 Постановления N 73 разъяснено, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В данном случае, как следует из договора купли-продажи, действие договора аренды прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение (пункты 4.1 и 4.4 договора купли-продажи).

Следовательно, в рассматриваемом случае, действие договора аренды прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на нежилое помещение.

Между тем абзацем третьим пункта 6 Постановления N 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, как ссылается податель жалобы, договор купли-продажи подписаны департаментом и обществом 16.06.2010, акт приема-передачи имущества по этому договору подписаны указанными сторонами 07.07.2010.

Как следует из пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время, обосновывая достаточно длительный период непроведения государственной регистрации перехода права собственности на помещение, общество указало на наличие судебных споров в отношении приобретенного им имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями статьи 446 Кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан заключенным только после урегулирования всех разногласий, связанных с его заключением.

Оснований считать, что все условия договора купли-продажи согласованы сторонами ранее проведения обществом государственной регистрации перехода права собственности на помещение в данном случае не имеется, соответствующих доказательств в материалах рассматриваемого дела не представлено.

Ссылаясь на положения статей 8, 131 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно указал на то, что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности у покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное нежилое помещение за истцом в данном случае произведена 27.11.2013, общество обязано уплатить арендную плату, начисленную ему департаментом до этого момента.

Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда в рамках дела N А66-4826/2014. Решение Арбитражного суда Тверской области по указанному делу постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 года оставлено без изменения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 08 октября 2014 года по делу N А66-5416/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспортно-импортная компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

А.Ю. Докшина О.А. Тарасова