Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 18АП-14354/14

г. Челябинск

25 декабря 2014 г.

Дело N А07-13190/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бьюти" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2014 по делу N А07-13190/2014 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании принял участие представитель Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Габдрахманова Лиана Салаватовна (доверенность от 21.06.2014 N 15).

Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бьюти" (далее - ООО "Бьюти", ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 05.11.2011 N 117/11 в размере 3 862 488 руб., признании договор аренды от 05.11.2011 N 117/11 прекратившим действие и обязании ООО "Бьюти" освободить нежилые помещения N 81-123, N 81а, N 90а, N 90б, N 96а, N 250-274 общей площадью 1391,5 кв.м. в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мира, д. 14, литера А1 (л.д. 4-6, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - л.д. 77).

Определением суда первой инстанции от 09.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо) (л.д. 1-3).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2014 (резолютивная часть объявлена 16.10.2014 - л.д. 94-102) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Бьюти" просит решение суда изменить в части удовлетворения требований признании договора аренды от 05.11.2011 N 117/11 прекратившим действие и обязании ООО "Бьюти" освободить нежилые помещения N 81-123, N 81а, N 90а, N 90б, N 96а, N 250-274 общей площадью 1391,5 кв.м. в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мира, д. 14, литера А 1. В удовлетворении указанных требований отказать (л.д. 106-109).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными. Пояснил, что переданное в аренду имущество находилось в неудовлетворительном состоянии. Поскольку обязательства по проведению текущего и капитального ремонта нежилых помещений (пункт 6.1.5 договора аренды) истец не исполнил, общество "Бьюти" было вынуждено провести ремонт арендуемых помещений за свой счет. Также податель апелляционной жалобы считает, что основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены только законом, а не договором.

ГУП РБ "УАЗ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.

В отзыве истец пояснил, что действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками. Вместе с тем, нежилые помещения не были возвращены ответчиком ввиду их несоответствия договору, либо цели их использования после подписания договора аренды. С учетом изложенного, нежилые помещения были переданы ответчику в состоянии, удовлетворяющем его и отвечающим цели использования.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик и третье лицо не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал возражения на апелляционную жалобу.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.11.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды N 117/11, в соответствии с которым арендодатель принял обязательство предоставить арендатору за плату во временное пользование часть здания - нежилые помещения Литера А 1, общей площадью 1 397,70 кв.м., согласно данных технического паспорта ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан", здания по адресу: г. Уфа, ул. Мира дом 14 (пункт 1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 14.12.2012 N 1 стороны изменили объекты аренды, определив что в аренду передается нежилые помещения N 81-123, N 81а, N 90а, N 90б, N 96а, N 250- 274 общей площадью 1 391,5 кв.м., расположенные в двухэтажном нежилом здании, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мира д.14, Литера А1 (л.д. 16).

Срок действия договора аренды определен на 5 лет с момента государственной регистрации (пункт 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012 N 1).

Указанные выше помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2011 (л.д. 15).

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за пользование помещением является договорной и устанавливается в размере 197 руб. 39 коп. за 1 кв.м. помещения в месяц, а всего 275 892 руб. в месяц за всю предоставленную в аренду площадь.

В силу пункта 4.3 договора арендатор вносит арендную плату до 30 числа предшествующего аренду месяца.

Ввиду наличия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды в адрес ООО "Бьюти" 02.09.2014 направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды, с последующим направлением требования об освобождении занимаемых помещений.

Несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности за период с 01.04.2013 по 31.05.2014, а также заявленный отказ арендодателем от договора, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей. Требование истца о признании договора аренды прекратившим действие и освобождении арендованного имущества судом удовлетворено со ссылкой на положения статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец отказался от договора аренды.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды от 05.11.2011 N 117/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 14.03.2013 (л.д. 14).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2011 (л.д. 15). Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору от 05.11.2011 N 117/11 в части внесения арендной платы, размер задолженности подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспариваются.

При анализе оснований прекращения арендных отношений между сторонами, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что законодателем предусмотрены три способа расторжения (изменения) договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по заявлению одной из сторон об отказе от договора (исполнения договора) во внесудебном порядке.

При этом, законодатель различает понятия расторжение договора по требованию одной из сторон и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия.

Применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) предполагает прекращение договорных отношений посредством одностороннего волеизъявления стороны договора, которой предоставлено такое право, приобретающего силу с момента его доведения до сведения контрагента. Данный способ прекращения договорных обязательств носит внесудебный характер, поскольку не требует от заинтересованного лица обращения в суд с требованием о расторжении (прекращении) договора.

Для одностороннего отказа от исполнения договора аренды необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08).

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 8.4 договора аренды от 05.11.2011 N 117/11 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы и авансового гарантийного платежа в сроки, предусмотренные пунктами 4.3, 4.6 договора.

Таким образом, в рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды соответствует пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и прямо предусмотрена сторонами в договоре аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является безусловным правом стороны договора.

Письмом от 02.09.2014 ГУП РБ "УАЗ" уведомило ООО "Бьюти" об отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 8.4 договора и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 138).

Получение указанного уведомления подтверждено уведомлением о вручении 11.09.2014 ( л.д.131) и не оспаривается обществом "Бьюти".

Содержание обозначенных документов и предъявление ГУП РБ "УАЗ" рассматриваемого иска однозначно свидетельствует об отсутствии у арендодателя воли на продолжение арендных отношений с обществом "Бьюти".

Принимая во внимание приведенные выше нормы закона и условия договора аренды от 05.11.2011 N 117/11 в совокупности с наличием неоспариваемой ответчиком задолженности по арендной плате, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора.

Право стороны, заявившей об отказе от исполнения договора на обращение в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся в целях изменения реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует из разъяснений приведенных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Доводы апеллянта связанные с ненадлежащим состоянием предоставленного в аренду имущества не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Из материалов дела следует, что арендованное имущество было передано ООО "Бьюти" по акту приема-передачи в день подписания договора аренды, 05.11.2011 (л.д. 15). Акт приема-передачи подписан уполномоченными представителями арендодателя и арендатора и скреплен печатью ООО "Бьюти".

Поскольку при оформлении договора аренды общество предполагало использовать помещение под кафе, ночные клубы, коммерческие дискотеки, во время его осмотра оно должно было определить возможность его использования под конкретный вид деятельности. Подписание сторонами акта приема-передачи от 05.11.2011 с указанием о неудовлетворительном состоянии объекта, свидетельствует о том, что передаваемые в аренду нежилые помещения были осмотрены, несмотря на явные недостатки соответствовали условиям заключенного договора аренды и были пригодны для использования в целях, предусмотренных договором.

Документов, свидетельствующих о том, что ответчик после заключения договора аренды обращался к истцу с претензией или требованием об устранении недостатков переданного в аренду имущества, которые не были оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, в материалах дела не содержится.

Таким образом, обществу "Бьюти" было известно о состоянии переданных ему помещений в момент их передачи, он согласился принять их в текущем состоянии, в связи с чем, в силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не вправе в дальнейшем предъявлять арендодателю претензии по поводу неудовлетворительного состояния помещений.

Кроме того, взаимосвязи ответственности ГУП РБ "УАЗ" за состояние переданных в аренду нежилых помещений и наличием его волеизъявления на прекращение договора аренды в связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендной платы, судебной коллегией не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2014 по делу N А07-13190/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бьюти" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина