Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 15АП-21509/14

город Ростов-на-Дону

25 декабря 2014 г.

дело N А53-10896/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Контакт Плюс": Петрашец Аллы Вальдемаровны по доверенности от 18.12.2013; Шмыгаль Валентина Александровича по доверенности от 04.12.2014,

от Администрации Веселовского района Ростовской области: Киреева Александра Юрьевича по доверенности от 08.12.2014 N 4014,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Лындюк Анны Андреевны по доверенности от 29.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2014 по делу N А53-10896/2014

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Контакт Плюс"; Администрации Веселовского района Ростовской области

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Контакт Плюс" (далее - ООО "Контакт Плюс", общество, заявитель), Администрация Веселовского района Ростовской области обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по Ростовской области, управление) о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи о договоре аренды N 108 от 22.06.2004 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51 как обременении в пользу ООО "Контакт Плюс" ИНН 6102027620 ОГРН 1086102000533, обязании управления восстановить регистрационную запись о договоре аренды N 108 от 22.06.2004.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что у управления отсутствовали правовые основания для погашения записи об аренде в отношении спорного земельного участка. В соглашении о расторжении договора аренды указано, что обязательства по договору аренды прекращаются с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. При отсутствии сведений о регистрации договора-купли продажи земельного участка у управления отсутствовали основания для погашения записи об аренде.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 22.10.2014 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что 11.09.2013 в Веселовский отдел управления обратилось ООО "Контакт Плюс" в лице Бессмертных В.А. с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Обществом на регистрацию представлены постановление Администрация Веселовского района Ростовской области от 28.08.2013 N 587 "О досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 108 от 22.06.2004 с ООО "Контакт Плюс"". Представленное на регистрацию соглашение является документом, подтверждающим расторжение договора аренды от 22.06.2004 N 108. Погашение регистрационной записи N 61-61-08/2013-68 о государственной регистрации договора аренды на основании представленных документов проведено в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном статьями 13, 16-18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители общества и администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22.06.2004 между администрацией муниципального образования Веселовский район (арендодатель) и ООО "Рыбак" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51, расположенного по адресу: Ростовская область, Веселовский район, примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира х. Свобода. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись N 61-61-09/004/2005-174 от 04.03.2005.

Между ООО "Рыбак" и ООО "Контакт Плюс" 25.03.2013 заключен договор об уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51 по договору аренды от 22.06.2004. Право аренды ООО "Контакт Плюс" на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 29.04.2013 (запись регистрации N 61-61-08/011/2013-68).

Между ООО "Контакт Плюс" и Администрацией Веселовского района 30.08.2013 заключен договор N 34 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51.

В связи с заключением договора купли-продажи участка между обществом и администрацией подписано соглашение о расторжении договора аренды от 28.08.2013.

На основании указанного соглашения Управлением Росреестра по Ростовской области погашена регистрационная запись о договоре аренды N 108 от 22.06.2004 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51 как обременении в пользу ООО "Контакт Плюс".

Полагая, что действия управления по погашению указанной регистрационной записи являются незаконными, ООО "Контакт Плюс" и Администрация Веселовского района Ростовской области обратились в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, действия управления могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия данных действий закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителей по делу.

Наличие двух соответствующих условий применительно к настоящему делу суд апелляционной инстанции находит доказанным.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в соответствии с пунктом 1 статьи 13 которого государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 2 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135. В соответствии с пунктом 22 Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Согласно пункту 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Как следует из материалов дела, для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51 управлению представлены постановление Администрация Веселовского района Ростовской области от 28.08.2013 N 587 "О досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 108 от 22.06.2004 с ООО "Контакт Плюс"" и соглашение о расторжении договора аренды от 28.08.2013.

На основании указанных документов управлением 27.09.2013 произведено погашение регистрационной записи N 61-61-08/011/2013-68 о договоре аренды N 108 от 22.06.2004.

Между тем, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Из представленных на регистрацию управлению документов - постановления администрация от 28.08.2013 N 587 и соглашения о расторжении договора аренды от 28.08.2013 следовало, что составление указанных документов и прекращение права аренды обусловлено передачей обществу арендуемого земельного участка по договору купли-продажи. При этом в тексте данных документов указано, что обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов управление до принятия решения о погашении регистрационной записи N 61-61-08/011/2013-68 о договоре аренды N 108 от 22.06.2004 должно было располагать документами, свидетельствующими о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51.

Материалами дела подтверждается, что на момент погашения вышеназванной регистрационной записи заключенный между администрацией и обществом договор купли-продажи земельного участка от 30.08.2013 N 34 не был зарегистрирован. Соответствующие сведения о регистрации указанного договора управлением у заявителей не истребовались.

Из материалов дела следует, что решением управления от 25.10.2013 N 21.08-28/465 отказано в регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600007:51 ввиду того, что договор купли-продажи противоречит статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающей возможность приобретения арендатором в собственность арендованного земельного участка по истечении трех лет, поскольку с момента приобретения обществом права аренды на спорный земельные участок прошло менее трех лет. Правомерность отказа в регистрации подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 по делу N А53-25268/2013.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в отсутствие документов о регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка арендные отношения по условиям соглашения от 28.08.2013 не прекратились, следовательно, правовые основания для погашения регистрационной записи о праве аренды ООО "КонтактПлюс" на спорный земельный участок по договору N 108 от 22.06.2004 у управления отсутствовали.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2014 по делу N А53-10896/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко