Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. N 07АП-11364/14

г. Томск

24 декабря 2014 г.

Дело N А27-10587/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 декабря 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей: Афанасьевой Е.В., Ждановой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мозгалиной И.Н.,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Ильина И.И. по доверенности от 24.06.2014, удостоверение адвоката;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Снабсервис" (рег. N 07АП-11364/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 октября 2014 года (судья Турлюк В.М.) по делу N А27-10587/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Снабсервис" (ОГРН 1124217011269, ИНН 4217150714), город Новокузнецк Кемеровской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Молл Инвест" (ОГРН 1124253001399, ИНН 4253005913), город Кемерово

о взыскании 438 224,81 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Снабсервис" (далее - ООО "Снабсервис", истец) обратилось 09.06.2014 в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Молл Инвест" (далее - ООО "Сити-Молл-Инвест", ответчик) с иском о взыскании 501 607,93 рублей неосновательного обогащения, в том числе: 114 600 рублей гарантийного депозита, 347 570,93 рублей стоимость ремонтно-отделочных работ, 39 500 рублей стоимость доставки, монтажа и установки торгового оборудования.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 611, 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика сумму гарантийного депозита в размере 51 153,88 рублей, стоимость ремонтно-отделочных работ в размере 347 570,93 рублей, стоимость доставки, монтажа и установки торгового оборудования в размере 39 500 рублей.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014 (резолютивная часть объявлена 30.09.2014) с ООО "Сити-Молл-Инвест" в пользу ООО "Снабсервис" взыскано 30 610 рублей стоимость рольставен, 821,16 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО "Снабсервис" не согласилось с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об удержании ответчиком на законных основаниях в счет оплаты коммунальных платежей части гарантийного депозита. Заявитель полагает, что указанный вывод противоречит целям гарантийного депозита и условиям предварительного договора аренды N 215 от 18.09.2013; считает, что истцом не доказано несения ответчиком расходов по коммунальным услугам.

Также заявитель указывает на отсутствие оснований для применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку между истцом и ответчиком не возникли арендные отношения по договору аренды. Выполненные истцом работы не могли быть рассмотрены как неотделимые улучшения, так как данные работы выполнены в целях улучшения качественных характеристик помещения для возможности последующего использования помещения как предмета договора аренды с целью осуществления деятельности по розничной торговле, что не было сделано.

Кроме того, заявитель полагает, что суд вправе был взыскать стоимость ремонтно-отделочных работ как убытки в виде реального ущерба, причиненного по вине ответчика.

ООО "Сити-Молл-Инвест" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором ссылаясь на необоснованность и несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 18.09.2013 между ООО "Сити-Молл Инвест" (арендодателем) и ООО "Снабсервис" (арендатором) заключен предварительный договор аренды N 215, согласно пунктов 1.1-1.3 которого для целей передачи арендодателем арендатору во временное владение и пользование находящейся в Торгово-развлекательном Центре "Сити-Молл" части здания, стороны в 90-дневный срок с момента получения ООО "Сити-Молл-Инвест" свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание ТРЦ обязались заключить договор аренды части отдельно стоящего нежилого здания, общей площадью 38,2 кв.м., являющейся ориентировочной, расположенной на 4 этаже здания ТРЦ по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, 55.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора не позднее чем за 30 дней до даты открытия ТРЦ арендодатель обязуется передать помещение арендатору под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования.

Арендная плата за помещение составляет 1 500 рублей, в том числе НДС, за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. В стоимость арендной платы за помещение арендатора включены расходы арендодателя по внесению арендной платы за землю. Указанная ставка не включает в себя плату за эксплуатационные и коммунальные услуги. Оплата стоимости арендной платы производится арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа текущего месяца. Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользование помещением в размере, согласованном настоящим предварительным договором, с даты открытия ТРЦ (пункт 4.1 предварительного договора).

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что в счет обеспечения исполнения принятых настоящим предварительным договором обязательств в части заключения основного договора арендатор в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора перечисляет в качестве гарантийного депозита на расчетный счет арендодателя сумму, равную двухмесячной арендной плате за помещение, согласно пункту 4.1. настоящего договора. В случае неисполнения арендатором своих обязательств по предварительному договору, расторжения предварительного договора, сумма гарантийного депозита остается у арендодателя. В случае неисполнения арендодателем принятых обязательств по предварительному договору, арендодатель в течение 10 (десяти) календарных дней возвращает сумму гарантийного депозита арендатору.

В соответствии с пунктом 11.2 предварительного договора арендатор имеет право одностороннего отказа от настоящего договора и соответственно от заключения основного договора аренды при условии направления письменного уведомления арендодателю. Настоящий Договор считается расторгнутым, соответственно, обязанность по заключению основного договора аренды прекращается, в 21-й день с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора. Сумма гарантийного депозита, перечисленная арендатором, остается у арендодателя на основании пункта 4.3. настоящего договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до подписания основного договора аренды (пункт 12.1 предварительного договора).

Во исполнение условий предварительного договора ООО "Снабсервис" платежным поручением N 87 от 24.09.2013 перечислил на расчетный счет истца сумму гарантийного депозита в размере 114 600 рублей.

Помещение фактически предоставлено истцу по акту приема-передачи от 06.11.2013 и использовалось им для указанных в предварительном договоре целей.

Отделка помещения производилась арендатором на основании проекта, согласованного ОАО "Углестринпроект", организацией предложенной арендодателем (пункт 3.4. предварительного договора).

20.12.2013 ответчиком получено разрешение N RU42310000-00091 на ввод объекта в эксплуатацию, а 13.01.2014 произведена государственная регистрация права собственности истца на здание ТРЦ.

Официальное открытие торгового центра состоялось 28.12.2013.

20.02.2014 в арендуемом помещении произошла течь воды с крыши ТРЦ, в результате чего была залита кассовая зона, подсобное помещение с товаром, торговое оборудование, о чем 21.02.2014 составлен акт затопления, подписанный представителями арендодателя и арендатора.

Согласно указанному акту при запуске автоматической системы пожаротушения в блоке N 6, на 4 этаже здания ТРЦ произошла утечка воды из-за демонтированного участка трубопровода. Трубопровод демонтирован при монтаже системы вентиляции подрядчиком ЗАО "Южкузбасстрой".

28.02.2014 ООО "Снабсервис" направило ООО "Сити-Молл Инвест" претензию о том, что оплата арендных платежей будет производиться после устранения всех недостатков и по факту открытия магазина.

Письмом от 27.03.2014 ООО "Снабсервис" уведомило арендодателя о том, что магазин будет открыт 11.04.2014 в случае устранения арендодателем имеющихся недостатков: не устранена течь с потолка, не работает система вентиляции, не направлен основной договор для подписания.

В марте 2014 года арендатору направлен основной договор аренды N 215 от 11.04.2014 для подписания.

С целью установить фактическое состояние помещения перед заключением договора аренды, арендатор заключил договор N 30/06-22/14 от 09.04.2014 с ФБУ Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации для проведения экспертного исследования.

09.04.2014 произведен экспертный осмотр помещения, составлен Акт экспертного исследования N 30/06-22/14 от 18.04.2014, которым установлены нарушения требований строительных, санитарно-гигиенических. норм и правил: пункта 9.3 СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения"; пункта 3.67, таблица 15 СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"; ГОСТ 30494-2011 таблица 3 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях". В соответствии с актом, использовать арендуемое помещение по его целевому назначению - для организации розничной торговли кожгалантереей торговых марок на момент осмотра невозможно.

Основной договор аренды не подписан.

Полагая, что договор аренды не заключен по вине арендодателя и считая свои права и законные интересы нарушенными, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания суммы гарантийного депозита, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения. Суд первой инстанции указал, что удержание указанной суммы обеспечительного взноса соответствует условиям предварительного договора аренды и положениям гражданского законодательства; указанная истцом сумма подлежала зачету в счет платежей, предусмотренных пунктом 4.1 договора за фактическое использование помещения.

Установив, что произведенные работы - неотделимые улучшения, осуществлены истцом не только с согласия, но и во исполнение условий предварительного договора аренды, которые истец обязался выполнить за свой счет, суд первой инстанции указал на отсутствие правового основания для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости ремонтно-отделочных работ в сумме 316 960,93 рублей.

Отказав в удовлетворении требований истца в указанной части, суд первой инстанции принял по существу правильный судебный акт.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды устанавливает непосредственную обязанность ответчика передать истцу помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период с даты открытия ТРЦ.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами предварительный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилого помещения, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы с момента открытия ТРЦ, является верным.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение приведенных норм права истцом не представлено доказательств возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Так, в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора арендная плата за помещение составляет 1 500 рублей, в том числе НДС, за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. В стоимость арендной платы за помещение арендатора включены расходы арендодателя по внесению арендной платы за землю. Указанная ставка не включает в себя плату за эксплуатационные и коммунальные услуги. Оплата стоимости арендной платы производится арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа текущего месяца. Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользование помещением в размере, согласованном настоящим предварительным договором, с даты открытия ТРЦ.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, открытие ТРЦ состоялось 25.12.2013.

Однако доказательств внесения истцом с указанной даты арендной платы и возмещения коммунальных услуг ответчику в материалы дела не представлено.

В обоснование возражений на иск в части взыскания гарантийного депозита, ответчик указал, что на дату расторжения предварительного договора у истца имелись неисполненные перед ответчиком обязательства по возмещению коммунальных услуг на содержание мест общего пользование в сумме 51 153,88 рублей, в подтверждение чего представил расшифровку затрат на содержание мест общего пользования ТРК "Сити-Молл", утвержденную приказом ООО "Комплекс-НК" N 3 от 24.02.2014, счет на оплату N 44 от 07.05.2014 услуг по управлению и обслуживанию мест общего пользования в ТРЦ "Сити-Молл" за период с 28 декабря 2013 года по 07 мая 2014 года, выставленный в адрес ООО "Снабсервис".

При указанных обстоятельствах, ООО "Сити-Молл-Инвест" правомерно удержал часть суммы при возврате гарантийного депозита в счет возмещения расходов ответчика на эксплуатационные и коммунальные расходы.

При изложенных обстоятельствах, довод апелляционной жалобы о недоказанности несения ответчиком в спорный период эксплуатационных и коммунальных расходов, судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащий установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Ссылка апелляционной жалобы на заключение ответчиком договора с ООО "Комплекс НК" на выполнение работ и оказание услуг, связанных с эксплуатацией помещения 11.04.2014 судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание в виду непредставления доказательств в пользу данного утверждения. Указанные договор в материалы дела не представлен.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3.4 предварительного договора предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит. Все отделимые улучшения, выполненные в арендованном помещении за счет средств арендатора, являются собственностью арендатора.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика стоимости ремонтно-отделочных работ является верным.

Довод апелляционной жалобы о том, что между сторонами не возникли арендные отношения по договору аренды, в связи с чем суд не вправе был ссылаться на нормы права, регулирующие данные отношения, противоречит правовой природе заключенного между сторонами договора, который, как установлено выше, фактически является смешанным, содержащим в себе элементы предварительного договора и договора аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в отсутствие оснований для применения норм о неосновательном обогащении, должен был квалифицировать оплаченные истцом денежные средства на ремонтно-отделочные работы как убытки, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанные отношения сторон вытекают из договора.

Выводы суда первой инстанции в части взыскания с ответчика 30 610 рублей стоимости рольставен сторонами не оспариваются.

Иных доводов для отмены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 03 октября 2014 года заявителем апелляционной жалобы не приведено и судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции относятся на ответчика - ООО "Снабсервис".

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 октября 2014 года по делу N А27-10587/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

Е.В. Афанасьева Л.И. Жданова