Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 18АП-14233/14

г. Челябинск

22 декабря 2014 г.

Дело N А07-9522/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Румянцева А.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2014 по делу N А07-9522/2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Габдрахманова Лиана Салаватовна (доверенность от 10.06.2014 N 15).

Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - истец, ГУП РБ "УАЗ", Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Некоммерческой организации "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" (далее - ответчик, НО "Башкирская республиканская коллегия адвокатов") об обязании ответчика освободить нежилые помещения N N 1-19 на 3 этаже (литер А), общей площадью 206,6 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 20/2 (т. 1 л.д. 7-9).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2014 (резолютивная часть от 15.10.2014) исковые требования удовлетворены (л. д. 72-75). Суд обязал НО "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" освободить нежилые помещения на 3 этаже N N 1-19 (лит. А), находящиеся по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, 20/2, общей площадью 206,6 кв. м.

В апелляционной жалобе НО "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" (далее - податель жалобы, апеллянт) просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 80-83).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неполное исследование обстоятельств и имеющихся в деле доказательств; недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Податель жалобы полагает, что судом первой инстанции необоснованно применены положения п. 3 ст. 425 и п.1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что ответчиком нарушен пункт 2.3.15 договора, предусматривающий обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю и собственнику не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении.

По мнению ответчика, суд первой инстанции необоснованно не принял в качестве доказательства письмо ответчика исх. N 214 от 13.03.2014 о продлении срока аренды по договору. Апеллянт указал в жалобе, что, действительно, письмо содержит опечатку - в номере договора имеется лишняя цифра "0", кроме того указана дата договора "06.04.2014" вместо "26.12.2014", вместе с тем ответчик привел доводы, указывающие на то, что письмо относится к правоотношениям сторон по спорному договору.

К дате судебного заседания ГУП РБ "УАЗ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие НО "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" и Министерства.

До начала судебного заседания в суде апелляционной инстанции от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с намерением разрешить спор мирным путем.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения ходатайства, заявил о том, что вопрос о заключении мирового соглашения ГУП РБ "УАЗ" не рассматривает, настаивал на рассмотрении апелляционной жалобы ответчика по существу в настоящем судебном заседании.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными; арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Положениями указанных пунктов названной статьи предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.

Учитывая позицию истца по вопросу заключения мирового соглашения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отложения настоящего судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца возражал относительно доводов апелляционной жалобы, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.12.2013 по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник), между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 10061.е о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, согласно условиям которого арендодатель совместно с собственником на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом Республики Башкортостан от 31.10.2013 N 173 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения на 3 этаже NN 1-19 (лит. А), находящиеся по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, 20/2, общей площадью 206,6 кв. м. (л.д. 11-16).

Пунктом 2.3.15 договора установлена обязанность ответчика письменно сообщить арендодателю и собственнику не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа, в соответствии с действующими нормативами.

Согласно пункту 2.3.16 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более 14-ти дней передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещения средств.

Принадлежность истцу помещений на праве хозяйственного ведения, переданных ответчику в аренду, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 321201 от 03.08.2011 (л.д. 41).

По акту приема-передачи от 06.04.2013 истец передал ответчику вышеуказанные нежилые помещения (л.д. 17).

Договор N 10061.е от 26.12.2013 заключен на срок с 06.04.2013 по 01.04.2014.

07.04.2014 истец направил в адрес ответчика требование исх.N 589 в связи с истечением срока действия договора об освобождении помещений в срок до 14.04.2014 (л.д.22).

На момент обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд ответчик нежилые помещения не освободил, о чем 15.04.2014 комиссией, сформированной ГУП РБ "УАЗ", был составлен акт обследования помещений арендованных ответчиком, в котором зафиксировано, что ответчик продолжает пользоваться помещениями, переданными по договору N 10061.е от 26.12.2013 (л.д. 24).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 26.12.2013 N 10061.е прекратил свое действие 01.04.2014 в связи с истечением предусмотренного в нем срока. Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил в суд доказательств о направлении в адрес истца письма с намерением продлить срок действия договора в соответствии с пунктом 2.3.15 договора. Поскольку договорные отношения отсутствуют, требования истца об освобождении нежилых помещений являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор N 10061.е от 26.12.2013 заключен на срок менее одного года и не требовал государственной регистрации.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 610 ГК РФ (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов сторон следует, что ответчик 25.02.2014 письмом N 153 в адрес Министерства заявил о намерении заключить договор аренды спорного помещения на тех же условиях на срок - три года (л.д.42).

Тот факт, что в письме неверно указаны реквизиты договора аренды от 26.12.2013 N 10061.е, не свидетельствует в безусловном порядке о неотносимости данного доказательства к предмету спора, поскольку истцом не доказано наличие между сторонами иных обязательственных отношений в отношении этого же объекта - нежилых помещений: г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, 20/2, общей площадью 206,6 кв. м. Из приложенного к отзыву истца на апелляционную жалобу договора от 08.06.2013 N 10126.б следует, что он заключен в отношении иных помещений.

На указанное обращение Управление направило ответчику письмо от 04.03.2014 N 410 о согласии на продление арендных отношений только на один год (л.д. 43).

13.03.2014 ответчик заявил о намерении заключить договор аренды спорного помещения на тех же условиях уже на один год - срок, который был предварительно согласован ответчиком в письме 04.03.2014 N 410, направленном в адрес Министерства (л.д.44).

07.04.2014 истец направил в адрес ответчика требование исх.N 589 в связи с истечением срока действия договора об освобождении помещений в срок до 14.04.2014 (л.д.22).

21.05.2014 ответчик письмом N 377 повторно обратился в Министерство с заявлением о заключении договора аренды спорных помещений на один календарный год (л.д.45).

Оценивая в соответствии с положениями ст.71 АПК РФ, имеющуюся в деле переписку, апелляционная коллегия приходит к следующему выводу.

Из обстоятельств дела следует, что истец не принял предложение ответчика заключить новый договор аренды спорных помещений на тех же условиях на срок - три года, заявив о том, что не будет возражать против заключения договора сроком на один год.

После того, как ответчик предложил заключить договор аренды на один год, истец отказался от намерений оформлять договор аренды на новый срок и предложил стороне освободить помещения в связи с истечением договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку в период действия договора аренды (до 01.04.2014) сторонами не было достигнуто соглашение о сроке нового договора, не был составлен один документ, подписанный сторонами (пункт 2 статьи 434), апелляционный суд усматривает волю Управления на прекращение арендных отношений в связи с истечением срока договора, что явствует из требования исх.N 589 от 07.04.2014, направленного в адрес ответчика.

В силу п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям, данным в п.2 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу абз.3 п.1 ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п.1 ст.621 ГК РФ, желании заключить новый договор аренды.

Пунктом 2.3.15 договора стороны предусмотрели обязанность ответчика письменно сообщить арендодателю и собственнику не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа, в соответствии с действующими нормативами.

Из материалов настоящего дела следует, что ответчик заблаговременно (25.02.2014) уведомлял истца о своем желании оформить новый договор аренды спорных помещений, однако стороны такой договор не заключили.

Оценив в порядке ст.431 ГК РФ условия договора, апелляционный суд полагает, что наличие в договоре обязанности арендатора сообщить арендодателю и собственнику не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора не свидетельствует о наличии у арендодателя встречной обязанности заключить с арендатором новый договор аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 ст.621 ГК РФ).

Наличие у ответчика преимущественного права на заключение нового договора аренды спорных помещений не исключает права Управления заявить о возврате объекта аренды в связи с истечением срока договора и отсутствием волеизъявления на продление арендных отношений.

Обстоятельства, связанные с реализацией арендатором своих преимущественных прав на заключение договора аренды не входят в предмет доказывания по настоящему делу, в котором рассматривается требование истца об освобождении спорного помещения в связи с истечением срока договора.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец письмом от 07.04.2014 уведомил арендатора о прекращении договора аренды N 10061.е от 26.122013, уведомление вручено ответчику 07.04.2014.

Однако ответчик после прекращения действия договора продолжает пользоваться арендуемым помещением.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, учитывая отсутствие оснований для занятия ответчиком спорных помещений в связи с истечением срока действия договора, а также то, что ответчиком не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих освобождение спорных нежилых помещений, суд апелляционной инстанции находит доводы, изложенные в апелляционной жалобе необоснованными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на НО "Башкирская республиканская коллегия адвокатов".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2014 по делу N А07-9522/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Некоммерческой организации "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

А.А. Румянцев Л.В.Пивоварова