Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 13АП-26893/14

г. Санкт-Петербург

22 декабря 2014 г.

Дело N А21-2094/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Пальцева А.В. по доверенности от 24.02.014г.,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26893/2014) Администрации МО "Черняховский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 по делу N А21-2094/2014 (судья Шанько О.А.), принятое

по иску ИП Устиновой Ольги Викторовны

к Администрации МО "Черняховский муниципальный район"

об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Индивидуальный предприниматель Устина Ольга Викторовна (далее - ИП Устина О.В., ОГРНИП 312392624300197, ИНН 391404107250) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском об обязании Администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" (далее - Администрация, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313) заключить договор купли-продажи нежилого подвального помещения, общей площадью 73,7кв.м., расположенного по адресу: Калининградская обл., г.Черняховск, ул. Калининградская, д. 1, литер I из литера А (помещение I) для использования под магазин, по рыночной стоимости 439000 руб.

Решением от 26.09.2014 г. суд обязал Администрацию муниципального образования "Черняховский муниципальный район" заключить с индивидуальным предпринимателем Устиной Ольгой Викторовной договор купли-продажи нежилого подвального помещения, общей площадью 73,7 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Калининградская, д.1, литер I из литера А (помещение I) для использования под магазин, по рыночной стоимости 439000 руб.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению Администрации, право преимущественного выкупа спорного помещения у Устиной О.В. отсутствует. Кроме того, Администрация считает, что у нее отсутствует обязанность заключить договор купли-продажи именно по цене, предложенной истцом.

Предприниматель Устина О.В. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 11.08.2006 между Администрацией (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Устиной О.В. (арендатор) заключен договор N 928 аренды нежилого подвального помещения, общей площадью 73,7 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, город Черняховск, ул. Калининградская, д.1, помещение I, для использования под магазин.

Решением Черняховского районного Совета депутатов от 28.11.2013 N 109 "О внесении изменений в решение Черняховского районного Совета депутатов от 13.11.2012 года N 109 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2013 год" истцу было предоставлено преимущественное право приобретения в собственность арендуемого нежилого помещения (подвала), общей площадью 73,7 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, город Черняховск, ул. Калининградская, д.1, помещение I.

02.09.2013 Устина О.В. с заявлением о реализации преимущественного права купли-продажи арендуемого нежилого помещения в соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 19.09.2013 исх. N 6261 Администрация предложила Устиной О.В. предоставить необходимые документы.

09.10.2013 г. Предприниматель предоставила Администрации вышеуказанные документы.

Письмом от 04.12.2013 г. Администрация уведомила Устину О.В. о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения в собственность по договору купли-продажи по рыночной стоимости 2474000 руб.

По заказу Устиной О.В. определена действительная рыночная стоимость выкупаемого помещения, на основании отчета N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка", действительная рыночная стоимость нежилого подвального помещения составляет 426000 руб.

03.02.2014 Устина О.В. обратилась к Администрации с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 426000 руб.

Письмом 27.02.2014 исх. N 1587 Администрация отказала истцу в выкупе помещения по предложенной Предпринимателем цене.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьями 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Указанная в Решении Совета депутатов от 28.11.2013 г. N 109 рыночная стоимость спорного объекта определена на основании проведенной по заказу Администрации оценки, проведенной ООО "Калининградский институт независимой оценки" (отчет ОН-13.462 от 26.08.2013 г.). Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного помещения составила 2474000 руб.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Устинова О.В. представила копию отчета N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого имущества составила 426000 руб.

Ссылаясь на то обстоятельство, что цена выкупаемого объекта аренды значительно отличается в указанных отчетах, Предприниматель заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением от 19.05.2014 г. арбитражным судом было назначено проведение судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения. В соответствии с заключением эксперта N 26725 от 20.06.2014, выполненному ООО "Бюро судебных экспертиз" рыночная стоимость нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу Калининградская обл., г.Черняховск, ул. Калининградская, д. 1 из литера А (помещение 1), площадью 73,7 кв.м. составляет 439000 руб.

Доказательств несоответствия заключения, составленного по результатам судебной экспертизы требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Администрацией в суд первой инстанции не представлено.

Оценив представленное заявление эксперта N 26725 от 20.06.2014 по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования доходного подхода к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной. Администрацией не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, с учетом эксперта N 26725 от 20.06.2014 величина стоимости арендуемого имущества, по которой заявителю предложено приобрести объект аренды, не может быть принята обоснованной и соответствующей рыночной стоимости, в связи исковые требования обоснованно удовлетворены.

Доводы Администрации о том, что истица утратила преимущественное право выкупа арендуемого имущества, не основаны на нормах материального права.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 по делу N А21-2094/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова