Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 06АП-6791/14

г. Хабаровск

26 декабря 2014 г.

А73-10238/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Шевц А.В., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,

при участии в заседании:

от Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска: Безлепкиной С.В., представителя по доверенности от 31.12.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионПроект"

на решение от 20.10.2014

по делу N А73-10238/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.,

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью "РегионПроект"

о взыскании 2 105 932, 30 рубля,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РегионПроект" (ОГРН 1082721000229, ИНН 2721155660, далее - ООО "РегионПроект") о взыскании 2017857, 71 рубля долга по договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N 49/12 от 25.10.2012 за период с 01.11.2013 по 30.09.2014, и 88 074,59 рубля пени за период с 11.11.2013 по 25.09.2014 (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением суда от 20.10.2014 уточненные исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 20.10.2014 отменить, отказать истцу в удовлетворении иска.

Мотивируя требования апелляционной жалобы, заявитель указывает, что арендная плата после заключения договора купли - продажи от 25.10.2013 не начисляется независимо от момента государственной регистрации права собственности на данное помещение, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным. Также отмечает, что после передачи во владение покупателя, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества, а основанием такого владения является договор купли-продажи.

Представитель Департамента в судебном заседании возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, посчитав оспоренное решение законным и обоснованным.

Согласно материалам дела, между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО "РегионПроект" (арендатор) 25.10.2012 заключен договор аренды объектов нежилого фонда города Хабаровска N 49/12 (далее - договор аренды).

Предметом аренды по указанному договору является объект нежилого фонда - одноэтажное здание, расположенное в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Серышева, 98 а, общей площадью 346, 8 кв. м для использования под осуществление деятельности по ремонту и обслуживанию автотранспортных средств.

Порядок расчетов по договору определен сторонами в разделе 2, согласно которому величина арендной платы устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы (пункт 2.1). В соответствии с отчетом об оценке от 28.09.2012 N 287/09-4 арендная плата установлена в размере 2161243, 73 рубля в год, 180 103, 64 рубля - в месяц.

В силу пункта 2.2 в течение первого года оплата производится в размере, установленном пунктом 2.2 договора, в последующие годы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно. Коэффициент определяется в соответствии законом о бюджете РФ.

Этим же пунктом установлено, что арендодатель сообщает арендатору об изменении величины арендной платы путем направления письменного уведомления. При этом внесение соответствующих изменений в договор не требуется.

На основании данного пункта, арендодатель письмом от 08.11.2013 N 11234/05-10 уведомил арендатора, что с 02.10.2013 размер арендной платы будет составлять 190 009,34 рубля в месяц, 2 280 112,08 в год.

Арендная плата по договору уплачивается ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 2.3 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 02.10.2012 по 01.10.2017 (пункт 1.2). В этой связи договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

По передаточному акту от 25.10.2012 указанный объект недвижимости передан ответчику, без возражений со стороны арендатора.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором в период с 01.11.2013 по 30.09.2014 обязанностей по уплате арендных платежей, за ООО "РегионПроект" сформировалась задолженность по арендным платежам в сумме 2 017 857, 71 рубля.

Департамент письмом от 11.06.2014 N 5850/05-10 предложил арендатору в трехдневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для начисления пеней и обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

Изучив материалы дела, заслушав в заседании суда присутствующего представителя, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт неуплаты ответчиком в заявленный период арендных платежей фактически не является спорным, вместе с тем между сторонами имеется спор относительно обязанности арендатора вносить арендные платежи после 23.10.2013 как момента составления и подписания со стороны Департамента договора купли - продажи объекта муниципальной собственности -одноэтажное здание, расположенное в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Серышева, 98 а, общей площадью 346, 8 кв. м, с земельным участком площадью 1773,1 кв. м. кадастровый номер:27:23:0040849:13.

Департамент 09.09.2013 обратился к обществу с предложением заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества с земельным участком.

В этой связи Департаментом ответчику представлен проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность нежилое, одноэтажное здание (литер А) общей площадью 346,8 кв. м, год постройки здания 1937, с земельным участком площадью 1 773,1 кв. м, кадастровый номер земельного участка: 27:23:0040849:13.

Не согласившись с предлагаемой Департаментом редакцией договора в части передачи в собственность покупателю земельного участка под объектом недвижимости, в части цены продажи объекта, а также в части порядка внесения оплаты по договору (рассрочка платежа) ООО "РегионПроект" направило в адрес ответчика протокол разногласий.

Недостижение между сторонами соглашения относительно условий договора, послужило основанием для обращения в суд с требованием об обязании Департамент заключить договор на условиях Общества.

Решением от 17.03.2014 по делу N А73-14244/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Однако до настоящего времени указанное судебное решение не вступило в законную силу, ввиду назначения при рассмотрении судом апелляционной инстанции жалобы ООО "РегионПроект" оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 27:23:0040849:13.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 производство по апелляционной жалобе ООО "РегионПроект" возобновлено, дело назначено к слушанию на 28.01.2015.

Статья 223 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как верно отмечено заявителем, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, до момента определения во вступившем в законную силу судебном акте существенных условий договора купли - продажи, такой договор нельзя считать заключенным.

Соответственно до вступления в законную силу решения по делу N А73-14244/2013 правовые основания для освобождения ответчика от уплаты арендной платы отсутствуют.

Расчет задолженности произведен истцом на основании отраженных условий договора аренды, с учетом измененного размера арендной платы с 25.10.2013, с учетом произведенных оплат.

Расчет исковых требований проверен, составлен верно.

При изложенных обстоятельствах, ввиду отсутствия доказательств погашения ответчиком сформировавшейся задолженности, исковое требование в части взыскания основного долга подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере.

Помимо взыскания основного долга Департаментом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 88 074, 59 рубля за период с 11.11.2013 по 25.09.2014.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплачивать пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Принимая во внимание установленный факт нарушения ответчиком обязательства по расчетам, требование истца о взыскании неустойки заявлено правомерно.

Расчет пени соответствует условиями договора аренды.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем подлежат отклонению, а иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.10.2014 по делу N А73-10238/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

А.В. Шевц Т.Д. Козлова