Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 06АП-6760/14

г. Хабаровск

26 декабря 2014 г.

Дело N А73-10568/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Шевц А.В., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

при участии в заседании:

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Безлепкиной С.В., представителя по доверенности от 31.12.2103,

от ООО "Центр медицинской реабилитации": Сергеенко С.А., представителя по доверенности от 22.07.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр медицинской реабилитации"

на решение от 23.10.2014

по делу N А73-10568/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Пичининой И.Е.,

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр медицинской реабилитации"

о взыскании 2 051 333, 75 рубля,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр медицинской реабилитации" (ОГРН 1102724005911, ИНН 2724144770, далее - ООО "ЦМР") о взыскании задолженности по договору аренды N 2/2013 от 18.03.2013 в размере 1 965 260, 73 рубля за период с 01.04.2014 по 26.06.2014, пени за период с 10.12.2013 по 31.07.2014 в размере 86 073, 02 рубля.

Решением суда от 23.10.2014 исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 23.10.2014 отменить, оказать истцу в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы по зданию прачечной, лит. В за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 в сумме 31 284,51 рубля, по зданию прачечной лит. Д за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 в размере 29 484,63 рубля, по зданию оздоровительного центра, лит. Ж за период с 01.04.2014 по 22.06.2014 в сумме 182 818,26 рубля, по зданию отделения амбулаторной хирургии лит. И - за период с 01.04.2014 по 22.06.2014 в размере 272 539,42 рубля, по зданию бухгалтерии лит. О - за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 в сумме 14 268,07 рубля, а также пени за неуплату указанных арендных платежей.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на невозможность использования указанных выше помещений ввиду их ненадлежащего технического состояния, в подтверждение чего представил материалы фотосъемки. Также считает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении технической экспертизы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы на изложенных в ней доводах настаивал, дав по ним пояснения.

Представитель истца в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 23.10.2014 просил оставить в силе.

Согласно материалам дела, между МКУ "Служба заказчика по строительству и капитальному ремонту" (арендодатель) и ООО "ЦМР" (арендатор) 18.03.2013 заключен договор аренды объектов нежилого фонда города Хабаровска N 2/2013 (далее - договор аренды).

Предметом аренды по указанному договору является объект нежилого фонда: 1) клинико-диагностический центр, общей площадью 869,6 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. А; 2) прачечная, общей площадью 168,6 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. В; 3) прачечная, общей площадью 158, 9 кв. м, по адресу: город Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. Д; 4) оздоровительный центр, общей площадью 158,2 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. Ж; 5) отделение амбулаторной хирургии, общей площадью 334,2 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. И; 6) бухгалтерия, общей площадью 44,6 кв. м, по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 27, лит. О.

Порядок расчетов по договору определен сторонами в разделе 2, согласно которому итоговая арендная плата за объекты недвижимого имущества составляет 9 412 591, 68 рубля в год без учета НДС, ежемесячная арендная плата составляет 784 382,64 рубля в месяц без учета НДС, подлежащая уплате арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 2.2 также определено, что оплата аренды подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно в соответствии с законом о бюджете РФ.

В соответствии с пунктом 1.2 срок действия договора установлен с 18.03.2013 по 17.03.2037. В этой связи договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.04.2013, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа государственной власти.

Объекты недвижимого имущества с прилагаемыми техническими паспортами переданы арендатору и приняты им по передаточному акту от 18.03.2013.

Письмом от 22.05.2014 N 026/05-11 арендатор уведомлен об изменении арендной платы на коэффициент инфляции 5,0 процентов, в этой связи ежемесячный размер арендной платы по договору с 19.03.2014 составил: клинико-диагностический центр, лит. А - 559 459, 22 рубля; прачечная, лит. В - 42 492,91 рубля; прачечная, лит. Д - 40 206,30 рубля; оздоровительный центр, лит. Ж - 75 372,41 рубля; отделение амбулаторной хирургии, лит. И - 86 446,67 рубля; Бухгалтерия, лит. О - 19 529,96 рубля.

Дополнительным соглашением от 23.05.2013 сторонами в договор аренды внесены изменения в отношении арендодателя, МКУ "Служба заказчика по строительству и капитальному ремонту" заменен на Департамент.

Между Департаментом и Мягковым Александром Николаевичем по результатам открытого аукциона 11.06.2014 заключен договор купли-продажи отраженных в договоре аренды объектов муниципальной собственности (литеры: А, В, Д, Ж, И, О) общей площадью 1734,1 кв. м., расположенных по адресу: г. Хабаровск, Центральный район, ул. Ленинградская, 27.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором в период с 01.04.2014 по 22.06.2014 обязанностей по уплате арендных платежей, за ООО "ЦМР" сформировалась задолженность: по зданию клинико-диагностического центра, лит. А - за период с 01.04.2014 по 22.06.2014 - 1 434 865, 84 рубля; по зданию прачечной, лит. В - за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 - 31.284, 51 рубля; по зданию прачечной, лит. Д - за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 - 29 484, 63 рубля; по зданию оздоровительного центра, лит. Ж - за период с 01.04.2014 по 22.06.2014 - 182 818, 26 рубля; по зданию отделения амбулаторной хирургии, лит. И - за период с 01.04.2014 по 22.06.2014 - 272 539, 42 рубля; по зданию бухгалтерии, лит. О - за период с 01.06.2014 по 22.06.2014 - 14 268, 07 рубля.

В этой связи арендодателем в адрес ООО "ЦМР" направлены претензии от 07.07.2014, от 31.07.2014 с требованием об оплате сформировавшейся задолженности и начисленных пени.

Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

Изучив материалы дела, заслушав в заседании суда присутствующих представителей, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Расчет задолженности произведен истцом на основании отраженных условий договора аренды и отчетов об определении рыночной стоимости арендной платы спорных объектов, с учетом произведенных оплат.

Период невнесения арендатором платежей фактически не оспаривается, при этом следует отметить, что окончание периода просрочки обоснованно определено истцом 22.06.2014 - до перехода права собственности на помещения к новому собственнику, учитывая, что регистрация перехода права собственности осуществлена 23.06.2014.

Расчет исковых требований составлен верно.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе указывает на невозможность использования арендованных помещений ввиду их ненадлежащего технического состояния.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Также арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных.

То есть арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

Следует отметить, что положения 612 ГК РФ направлены на побуждение арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск не обнаружения явных недостатков.

Следовательно, применительно к отношениям, возникшим между сторонами по договору, арендатор должен был указать при приемке нежилого помещения его недостатки.

Из договора аренды невозможно установить техническое состояние передаваемых в аренду помещений на момент заключения договора, вместе с тем передаточный акт не содержит каких - либо возражений относительно технического состояния принимаемых ответчиком помещений.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что арендатор на момент передачи имущества по заключенному договору аренды под согласованные сторонами условия был осведомлен о техническом состоянии передаваемых ему помещениях, однако в момент его приема претензий в адрес арендодателя в отношении передаваемого имущества не высказал. Доказательств того, что указанные им недостатки существовали при заключении договора и не могли быть обнаружены при осмотре помещений, принимаемых в аренду, не представлено.

Материалы фотосъемки, представленные в суд апелляционной инстанции, не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства ненадлежащего технического состояния арендованных помещений, ввиду невозможности идентифицировать какие именно помещения (переданные по договору аренды или иные) отражены на представленных изображениях. Кроме того из материалов дела не представляется возможным сравнить техническое состояние арендованных помещений в разные временные периоды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при приеме имущества в аренду ответчику были известны его недостатки, что исключает ответственность арендодателя по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 612 ГК РФ.

Доводы о неправомерном отклонении судом ходатайства ответчика о назначении технической экспертизы спорных помещений не могут служить основаниями для отмены решения. При этом суд исходит из того, что назначение по делу экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Кроме того, арбитражный суд обоснованно отметил, что ходатайство о назначении экспертизы ответчиком не оформлено в письменном виде, не поставлены вопросы к эксперту, ходатайств со стороны ответчика об объявлении перерыва или отложении судебного заседания для подготовки такого ходатайства не поступало, в этой связи ответчик несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения им процессуальных действий.

Поданное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство об объявлении перерыва для подготовки ходатайства о назначении технической экспертизы спорных помещений подлежит отклонению.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Кроме этого, в соответствии со статьей 82 АПК РФ суд назначает экспертизу для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Однако имеющихся в деле доказательств достаточно для установления обстоятельств, значимых для дела и необходимых для рассмотрения иска по заявленному предмету.

При изложенных обстоятельствах, ввиду отсутствия доказательств погашения ответчиком задолженности, исковое требование в части взыскания основного долга подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере.

Помимо взыскания основного долга Департаментом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 86 073, 02 рубля.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

За нарушение порядка внесения арендных платежей пунктом 4.1 договора также предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Принимая во внимание установленный факт нарушения ответчиком обязательства по расчетам как по предъявленной задолженности, а также по платежам за иные периоды, требование истца о взыскании неустойки за период с 10.12.2013 по 31.07.2014 подлежит удовлетворению.

Расчет пени соответствует условиями договора аренды, составлен верно.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.10.2014 по делу N А73-10568/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

А.В. Шевц Т.Д. Козлова