Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 14АП-8983/14

г. Вологда

25 декабря 2014 г.

Дело N А13-2815/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от администрации города Вологды представителей Башмаковой С.П. по доверенности от 22.05.2014 N 42, Крымовой Т.Е. по доверенности от 24.09.2012 N 3-1-2-2/1684 (до перерыва), от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" представителя Рыбановой Е.К. по доверенности от 05.03.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 сентября 2014 года по делу N А13-2815/2014 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

администрация города Вологды (место нахождения: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ОГРН 1133525005008, ИНН 3525297195; далее - Общество) о взыскании 5 876 217 руб. 03 коп., в том числе: 5 777 268 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 01-122 за период с 16.05.2013 по 31.12.2013, 98 948 руб. 39 коп. пеней за просрочку платежей за период с 16.08.2013 по 22.11.2013, о расторжении договора аренды N 01-122, возложении на ответчика обязанности передать земельный участок площадью 15 460 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0501012:91, арендодателю по акту приема-передачи.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил исковые требования, просил взыскать с ответчика 4 829 368 руб. 04 коп., в том числе: 4 351 499 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.07.2013 по 30.06.2014, 477 868 руб. 83 коп. пеней за период с 16.08.2013 по 14.08.2014, расторгнуть договор аренды N 01-122, возложить на ответчика обязанность передать истцу земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Решением от 12.09.2014 суд взыскал с Общества в пользу Администрации 847 415 руб. 71 коп., в том числе: 703 707 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 143 708 руб. 39 коп. пеней, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Суд взыскал с ответчика в федеральный бюджет 8272 руб. 92 коп. государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Вывод суд о том, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 по аналогии с пунктом 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, так как указанный земельный участок, относится к не разграниченной государственной собственности, является ошибочным. Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, на спорную ситуацию не распространяются. Решениями по делам N А13-9465/2013, А13-9460/2013, А13-9459/2013, А13-9457/2013, А13-9462/2013, вступившими в законную силу, установлено, что изменения кадастровой стоимости произошло в 2012 году в связи с изданием приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области", вступившего в силу со дня официального опубликования (опубликован в газете "Красный Север" 18.01.2013). Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 02.06.2012. Применение судом при расчете арендной платы за спорный период с 16.05.2013 по 09.12.2013 кадастровой стоимости в размере 55 704 389 руб. 80 коп, определенной в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области" неправомерно. Документ утратил силу с 18.01.2013 в связи с изданием постановления правительства Вологодской области от 18.01.2013 N 51. Пунктом 2 постановления правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год" установлено, что годовой размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, определяется путем умножения установленных настоящим постановлением ставок арендной платы на кадастровую стоимость земельного участка с учетом коэффициентов, установленных приложениями 1 - 28 к настоящему постановлению. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501012:91 определена. Признание судом контррасчета Общества с применением удельного показателя при наличии утвержденной кадастровой стоимости неправомерно. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 07.11.2013 по делу N А13-7085/2013, вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, в размере его рыночной стоимости, равной 28 148 293 руб. Период взыскания задолженности - с 01.07.2013 по 14.08.2014. Таким образом, за период с 01.07.2013 по 09.12.2013 при расчете арендной платы применяется действующая на этот период кадастровая стоимость равная 184 467 174 руб., за период с 10.12.2013 по 14.08.2014 - равная 28 148 293 руб. Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Официальным опубликованием нормативного правового акта считается публикация его полного текста на государственном языке Российской Федерации (то есть на русском языке) в том средстве массовой информации, которое определено в качестве официального периодического издания, осуществляющего публикацию нормативных правовых актов, принятых данным органом или должностным лицом. Формальных требований к полноте их публикации законодателем не установлено. В соответствии со статьей 1 Закона Вологодской области от 02.05.2011 N 2506-03 "О порядке обнародования (официального опубликования) и вступления в силу нормативных правовых актов области" нормативные правовые акты органов исполнительной государственной власти области подлежат обнародованию (официальному опубликованию) и вступают в силу в порядке, установленном указанным законом. Согласно статье 5 названного Закона официальным опубликованием нормативного правового акта области является первая публикация его полного текста в областной газете "Красный Север". Текст приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 официально опубликован в газете "Красный Север" от 18.01.2013 N 7, публикация приложений 1-3 действительно завершена 09.07.2013 в газете "Красный Север" N 121. Одновременно с публикацией приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 в газете "Красный Север" от 18.01.2013 N 7 опубликовано информационное сообщение, о том, что результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области отражены в приложениях 1-3 к приказу, а также то, что документ в полном объеме (текст приказа вместе с приложениями) размещен на официальном сайте Департамента имущественных отношений области в разделе "Нормотворческая деятельность Департамента", на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. Учитывая, что целью официального опубликования нормативного правового акта является обеспечение возможности ознакомиться с содержанием этого акта тем лицам, права и свободы которых он затрагивает, Администрация полагает, что Департаментом имущественных отношений Вологодской области обеспечена возможность для населения Вологодской области и иным лицам, чьи права и свободы затрагивает принятый акт, ознакомиться с его содержанием. Следовательно, порядок опубликования нормативного правового акта не может быть признан нарушенным по мотиву опубликования его частями. В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель праве в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Определением от 09.10.2014 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25.11.2014. Определением от 25.11.2014 судебное заседание отложено на 11.12.2014 в связи с необходимостью сторонами дополнительных документов. В судебном заседании 11.12.2014 объявлен перерыв до 18.12.2014.

Представители Администрации в заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы и требования жалобы, просил ее удовлетворить, решение суда отменить, иск удовлетворить полностью.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, а также его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили относительно доводов и требований жалобы, просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей Администрации и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, а также дополнительные документы, представленные во исполнение определения апелляционной инстанции, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Горстройзаказчик" (арендатор; далее - ЗАО "Горстройзаказчик") 24.12.2007 заключили договор аренды N 01-122 земельного участка для строительства.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок для строительства: кадастровый номер 35:24:0501012:0067; местонахождение: примерно в 40 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Конева, дом 24б; площадью 21 700 кв.м; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для жилищного строительства.

Срок действия договора установлен в пунктах 2.1 и 2.2 с 20.12.2007 до 20.12.2012.

На основании пунктов 5.1 и 5.2 договора арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Вологодской области. Первоначальный размер арендной платы определен в расчете, выдаваемом арендатору. Размер арендной платы, сроки внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы указываются в расчете арендной платы на текущий год, который арендатор в срок до 01 февраля каждого года получает у арендодателя.

В силу пункта 5.3 договора размер арендной платы, сроки внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы (в том числе указание на ее получателя) могут быть уточнены арендодателем путем направления уточненного расчета в адрес арендатора в следующих случаях:

- изменения ставок арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

- изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Вологодской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет и в соответствии с реквизитами, указанными в расчете.

В силу пункта 7.1 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 21.08.2008 N 1 к договору аренды N 01-122 земельный участок, кадастровый номер 35:24:0501012:0067, разделен на два земельных участка: кадастровым номером 35:24:0501012:77, площадью 14 513 кв.м, кадастровым номером 35:24:0501012:76, площадью 7187 кв.м.

Стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, указав в качестве предмета аренды данные земельные участки.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.02.2010 N 2 договор аренды N 01-122 изложен в новой редакции, при этом в качестве предмета аренды согласован земельный участок площадью 15 460 кв.м, кадастровый номер 35:24:0501012:91, местоположение: Вологодская область, город Вологда, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 2.1 до 20.12.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2010 N 2).

В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 N 2771-ОЗ "О признании утратившим силу закона области "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда" и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия арендодателя возложены на Администрацию.

ЗАО "Горстройзаказчик" и Общество 29.04.2013 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 01-122 земельного участка для строительства и по дополнительным соглашениям N 1 и 2 к нему.

По условиям соглашения, ЗАО "Горстройзаказчик" передало права и обязанности арендатора Обществу.

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 16.05.2013.

Как следует из искового заявления, ответчик в установленные договором сроки арендную плату за пользование земельным участком не внес.

Письмом от 10.12.2013 N 7-0/13543 Администрация предложила Обществу в трехдневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по договору аренды за период с 16.05.2013 по 31.12.2013 в размере 5 777 268 руб. 64 коп., уплатить пени в размере 125 957 руб. 12 коп. за период с 16.08.2013 по 09.12.2013, а также досрочно расторгнуть договор аренды N 01-122 и в срок до 31.12.2013 передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

В период рассмотрения спора ответчик уплатил арендодателю в соответствии с представленным контррасчетом арендную плату в размере 1 662 219 руб. 26 коп. по платежному поручению от 03.06.2014 N 202, указав в назначении платежа "оплату по договору аренды N 01-122 за 2013 год".

По расчету истца с учетом уточнения иска в суде первой инстанции, задолженность ответчика составила 4 351 499 руб. 21 коп. за период с 21.07.2013 по 30.06.2014.

Истец также начислил и предъявил ответчику 477 868 руб. 83 коп. пеней за период с 16.08.2013 по 14.08.2014.

Поскольку ответчик допустил значительную просрочку во внесении платы по договору, истец также заявил о расторжении договора и передаче земельного участка арендодателю по акту.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания с Общества в пользу Администрации 703 707 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 143 708 руб. 39 коп. пеней. Отказывая в иске в остальной части, суд исходил из того, что в данном случае в силу пункта 9 Постановления N 582 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в 2013 году, в связи с этим арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, то есть в 2014 году. Отказывая в иске в части расторжения договора и передаче земельного участка арендодателю по акту, суд исходил из отсутствия правовых оснований.

Апелляционная инстанция полагает, что вывод суда в части отказа во взыскании долга и пеней не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поэтому решение суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 5 постановления Правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год" установлен годовой размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в собственности Вологодской области, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах земельного участка, ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", 5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, если объект недвижимости на предоставленном земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с приложением N 2 к постановлению Правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области" удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков по городу Вологде по кадастровому кварталу 35:24:0501012 составил 3603 руб. 13 коп. за 1 кв.м для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки (1 группа видов разрешенного использования).

Как установил суд первой инстанции, с учетом данного нормативного акта кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501012:91, площадью 15 460 кв.м, составила 55 704 389 руб. 80 коп. (3603 руб. 13 коп. * 15 460 кв.м = 55 704 389 руб. 80 коп.).

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области" кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, установлена в размере 184 467 174 руб.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 07.11.2013 по делу N А13-7085/2013 с момента вступления решения суда в законную силу установлена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, в размере его рыночной стоимости, равной 28 148 293 руб.

Из материалов дела видно, что истец начислил арендную плату за период с 16.05.2013 по 30.06.2014 в общей сумме 6 013 718 руб. 47 коп., в том числе:

- 1 165 589 руб. 30 коп. за период с 16.05.2013 по 30.06.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 184 467 174 руб.;

- 2 305 839 руб. 68 коп. за период с 01.07.2013 по 30.09.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 184 467 174 руб.;

- 1 838 582 руб. 15 коп. за период с 01.10.2013 по 31.12.2013, в том числе: в размере 1 754 443 руб. 23 коп. за период с 01.10.2013 по 09.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 84 467 174 руб.; в размере 84 138 руб. 92 коп. за период с 10.12.2013 по 31.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 67 коп. за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 67 коп. за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.

Общество уплатило арендную плату частично в размере 1 662 219 руб. 26 коп. по платежному поручению от 03.06.2014 N 202.

С учетом произведенной арендатором оплаты Администрация предъявила требование о взыскании 4 351 499 руб. 21 коп. задолженности за период с 21.07.2013 по 30.06.2014.

По мнению ответчика, внесенная по платежному поручению от 03.06.2014 N 202 денежная сумма является арендной платой за период с 16.05.2013 по 31.12.2013.

По расчету ответчика, его задолженность по договору за период с 16.05.2013 по 30.06.2014 составила 2 365 926 руб. 58 коп., в том числе:

- 351 978 руб. 29 коп. за период с 16.05.2013 по 30.06.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

- 696 304 руб. 87 коп. за период с 01.07.2013 по 30.09.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

- 529 797 руб. 18 коп. за период с 01.10.2013 по 09.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 55 704 389 руб. 80 коп.;

- 84 138 руб. 92 коп. за период с 10.12.2013 по 31.12.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 66 коп. за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.;

- 351 853 руб. 66 коп. за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 148 293 руб.

По мнению Общества, задолженность за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 составляет 703 707 руб. 32 коп.

Как правомерно указал суд первой инстанции, стороны имеют разногласия относительно размера арендной платы, подлежащей внесению ответчиком за период с 16.05.2013 по 09.12.2013.

Вместе с тем, соглашаясь с позицией ответчика, согласно которой расчет арендной платы в период с 16.05.2013 по 09.12.2013 необходимо производить исходя из кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 35:24:0501012:91, в размере 55 704 389 руб. 80 коп., суд неправильно указал о том, что значение вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка не подлежит применению в 2013 году.

По мнению апелляционной инстанции, расчет истца является верным и отвечающим требования закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582.

В пункте 2 постановления правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год" установлено, что годовой размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, определяется путем умножения установленных настоящим постановлением ставок арендной платы на кадастровую стоимость земельного участка с учетом коэффициентов, установленных приложениями 1 - 28 к настоящему постановлению.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае арендная плата за спорный земельный участок изменена в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, правовых оснований для применения вышеназванного пункта 9 Постановления N 582 к спорным правоотношениям не имеется, поскольку данные положения установлены для земли, находящейся в федеральной собственности.

Аналогичный вывод содержится в постановлении кассационной инстанции от 14.07.2014 по делу N А13-9465/2013.

Кроме того, в данном случае кадастровая стоимость земельного участка, которую истец применил при расчете платы за 2013 год, изменена в 2012 году.

При расчете задолженности за 2013 год размер арендной платы определен истцом в соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 по ставке арендной платы 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной приказом от 27.12.2012 N 206.

Постановлением Правительства Вологодской области от 18.01.2013 N 51 признано утратившим силу с 18.01.2013 постановление Правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154, которым утверждены результаты предыдущей кадастровой оценки. Следовательно, с 18.01.2013 не могла применяться иная кадастровая стоимость, чем утвержденная приказом от 27.12.2012 N 206.

Из материалов дела видно, что фактически изменения кадастровой стоимости произошло в 2012 году. Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 02.06.2012. При этом задолженность взыскивается за 2013 год.

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ и разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В данном случае размер арендной платы по заключенному сторонами договору рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендодатель правомерно при расчете арендной платы применил новую кадастровую стоимость с момента вступления в силу нормативного акта об утверждении новой кадастровой стоимости земельных участков, который определяется датой опубликования этого нормативного акта.

Таким образом, расчет истца соответствует требованиям закона, оснований не согласиться с ним у суда не имеется.

В связи с этим исковые требования Администрации в части взыскания долга в заявленном размере являются правильными и обоснованными.

Поскольку основанной долг определен истцом правомерно, его требования в части взыскания неустойки также являются законными. Расчет неустойки отвечает требованиям закона и условиям договора.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования и апелляционная жалоба Администрации в части взыскания долга и неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме, а решение суда - изменению.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с доводами подателя жалобы в части необоснованного отказа в удовлетворении требования о расторжении договора и передаче земельного участка.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции установил, что досудебный порядок расторжения договора Администрацией соблюден.

Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств.

Суд установил, что земельный участок, кадастровый номер 35:24:0501012:91, предоставлен ответчику в аренду в целях жилищного строительства. На указанном земельном участке Общество производит работы по строительству многоквартирного жилого дома.

В связи с истечением срока разрешения на строительство от 01.07.2013, Администрация 04.12.2013 вновь выдала Обществу разрешение N RU35327000-278 на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, общим количеством жителей 1869. Согласно проектной декларации от 01.07.2013 ответчик осуществляет строительство 996-квартирного жилого дома переменной этажности. Строительство осуществляется за счет собственных средств и привлеченных средств дольщиков. Ответчик в конце 2013 года и в начале 2014 года заключил с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", корпус "Б".

Таким образом, на спорном земельном участке производится строительство многоквартирного жилого дома с использованием привлеченных средств физических лиц (дольщиков) в соответствии с Федеральным законом 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, права и обязанности по договору аренды от 2007 года перешли ответчику в апреле 2013 года по договору с прежним арендатором от 29.04.2013. При этом Общество частично вносило арендную плату, исходя из своего расчета. Фактически задолженность возникла в связи с разным мнением арендодателя и арендатора по порядку определения размера арендной платы в 2013 году.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что расторжение договора является исключительной мерой за нарушение договорных обязательств. Правовых оснований для удовлетворения иска в указанной части исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела не усматривается.

Решение суда в этой части является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 12 сентября 2014 года по делу N А13-2815/2014 изменить, изложив первый и третий абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" в пользу администрации города Вологды 4 351 499 руб. 21 коп. долга и 477 868 руб. 83 коп. пеней";

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" в федеральный бюджет 47 146 руб. 84 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" в федеральный бюджет 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова