Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 19АП-7250/14

город Воронеж

23 декабря 2014 г.

Дело N А08-5693/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Петросовой Дианы Андреевны: Горшкова В.Я., представителя по доверенности N 31 АБ 0626983 от 08.08.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Первая Улица": Соколовой Т.В., представителя по доверенности б/н от 01.08.2014;

от ООО "Траст Капитал": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Норильчанин": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петросовой Дианы Андреевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 13.10.2014 по делу N А08-5693/2014 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Первая Улица" (ИНН 3128050427, ОГРН 1053109234012) к индивидуальному предпринимателю Петросовой Д. А. (ИНН 311700005064, ОГРН 304312829600174), третьи лица: ООО "Траст Капитал" (ИНН 3128057292), ООО "Норильчанин" (ИНН 3128009080) о расторжении договора и взыскании 2 039 617 руб. 42 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Первая Улица" (далее - ООО "Первая Улица", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Петросовой Диане Андреевне (далее - ИП Петросова Д.А., ответчик, предприниматель) о расторжении договора субаренды нежилых помещений N 6/2012 от 04.04.2012 года и взыскании 2 039 617 руб. 42 коп. задолженности по субарендным платежам и платежам за потребление коммунальных услуг.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Траст Капитал" (далее - ООО "Траст Капитал") и Общество с ограниченной ответственностью "Норильчанин" (далее - ООО "Норильчанин").

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 13.10.2014 по делу N А08-5693/2014 требования истца удовлетворены частично: судом расторгнут договор субаренды нежилых помещений N 6/2012 от 04 апреля 2012 года, заключенный между ООО "Первая Улица" и предпринимателем Петросовой Д.А.; с ответчика в пользу истца взыскано 1 694 000 руб. задолженности, 4 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, ИП Петросова Д.А. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 16.12.2014 г. не явились представители третьих лиц.

От ООО "Траст Капитал" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо просило оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Представитель ИП Петросовой Д.А., явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель ООО "Первая Улица" в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая принятое по делу решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, а также заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, нежилое здание по адресу: г.Старый Оскол, микрорайон Дубрава, квартал 3, дом 32, принадлежит на праве собственности ООО "Траст Капитал" - ? доли в общей собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 31 - АВ N 336882 от 27.02.2012 года, и ООО "Норильчанин" - ? доли в общей собственности, по свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 31 - АБ N 438487 от 24 июня 2008 года.

01 апреля 2012 года собственниками и истцом заключен договор аренды недвижимого имущества N 04/2012, по условиям которого ООО "Траст Капитал" и ООО "Норильчанин" передали истцу в аренду указанное нежилое здание сроком на 5 лет.

Право аренды истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 июня 2012 года.

Право истца на сдачу имущества в субаренду предусмотрено п.3.1.3 договора аренды.

04 апреля 2012 года по договору субаренды нежилых помещений N 6/2012 ООО "Первая Улица" (арендатор) передало предпринимателю Петросовой Д.А. (субарендатор) в аренду нежилое помещение первого этажа площадью 392,76 кв.м в здании по адресу г.Старый Оскол, микрорайон Дубрава, квартал 3, дом 32, сроком на 5 лет. Право субаренды зарегистрировано в ЕГРП 09 июня 2012 года.

Условиями названного договора стороны определили целевое назначение передаваемого по договору помещения - для организации и эксплуатации ресторана (пункт 1.4. договора).

В соответствии с разделом 6 договора субаренды размер арендной платы составляет 140 000 руб., без учета НДС. В стоимость арендной платы не входит стоимость коммунальных платежей; арендная плата перечисляется на расчетный счет истца ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца субаренды (п.6.5 договора); все виды коммунальных платежей (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, услуги связи), а также иные платежи, обеспечивающие функционирование и содержание здания оплачиваются Субарендатором самостоятельно организациям оказывающим данные услуги. До момента заключения соответствующих договоров, расходы на электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, услуги связи и расходы, обеспечивающие функционирование и содержание здания возмещаются арендатору на основании выставленных Арендатором счетов-фактур. Оплата коммунальных платежей и иных платежей, обеспечивающих функционирование и содержание помещения, производится ответчиком на основании выставленных истцом счетов в течение пяти рабочих дней с момента их получения. Если субарендатор заключил договоры на поставку указанных выше услуг (части услуг) и производит по ним самостоятельно расчеты, положения пунктов об оплате коммунальных платежей не применяются сторонами в части покрытия ответчиком затрат истца по данным услугам. Субарендная плата начисляется с 01 июня 2012 года.

В течение 5 календарных дней с момента подписания договора ответчик обязан был оплатить 140 000 руб. в качестве обеспечительного платежа.

По акту приема-передачи от 04.04.2012 г. ответчик принял помещение. Согласно передаточному акту при внешнем и внутреннем осмотре ответчик установил, что здание передается в нормальном состоянии: санитарное и техническое состояние на момент передачи позволяет осуществлять нормальную эксплуатацию в соответствии с назначением передаваемого имущества. При осмотре не обнаружено каких-либо недостатков, о которых не было бы сообщено арендатором. Каких-либо претензий по качеству при приемке заявлено не было. Акт отражает показания приборов учета и подтверждает факт передачи помещения и ключей.

Впоследствии сторонами было подписано дополнительное соглашение, по которому в связи с необходимостью устройства помещения в период июнь, июль 2012 года арендная плата снижалась истцом и составляла 100 000 руб.; в период с августа по сентябрь 2012 года включительно, в связи с приведением в соответствие документации, необходимой для эксплуатации помещения, арендная плата не взималась.

С 01 сентября 2012 года размер арендной платы составлял 140 000 руб. Оплата коммунальных платежей - согласно выставленным счетам.

Ссылаясь на постоянное нарушение ответчиком обязательств по оплате субарендных платежей, истец неоднократно отправлял в адрес ответчика, в том числе и телеграфные уведомления об уплате задолженности, а также о расторжении договора субаренды.

Учитывая, что арендная плата в размере, указанном в договоре, уплачена не была, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора субаренды и взыскании 2 039 617 руб. 42 коп. арендной платы. При этом по расчету истца, задолженность по постоянной части арендной платы составила 1 694 000 руб., задолженность по коммунальным платежам составляет 345 617 руб. 42 коп.

Проанализировав представленные материалы дела, апелляционный суд, также как суд области, полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В рассматриваемом случае отношения сторон возникли на основании заключенного между ними договора субаренды от 04.04.2012 г.

Факт существования возникших между сторонами арендных отношений в период, предшествующий обращению истца в суд с настоящим требованием, подтверждается представленными в материалы дела дополнительными соглашениями от 01.08.2012 г. и от 01.12.2013 г., подписанным сторонами, а также их перепиской, не содержащей в себе волеизъявления на прекращение отношений по спорному договору субаренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ определена обязанность арендодателя по передаче арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ, в свою очередь, возлагает на арендатора обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче спорного имущества субарендатору по договору субаренды подтвержден представленным в материалы дела передаточным актом от 04.04.2012 г. (том 1, л.д. 31), подписанным сторонами без каких-либо претензий и разногласий.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ)

Вместе с тем, вопреки названным нормам, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств оплаты долга в заявленной истцом сумме, равно как и доказательств, опровергающих доводы истца об обоснованности требования о взыскании 1 694 000 руб. долга.

Истцом в материалы дела представлен расчет задолженности по арендным платежам, который проверен судом и признан обоснованным. Доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком не приведено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд области сделал верный вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 1 694 000 руб. задолженности по арендным платежам.

Помимо суммы основного долга по арендным платежам, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 345 617 руб. 42 коп. задолженности по коммунальным платежам, которое обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения ввиду отсутствия безусловных доказательств, подтверждающих задолженность по коммунальным платежам в указанном размере.

Наличие задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам послужило основанием для заявления последним требования о расторжении спорного договора субаренды.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 8.1. договора субаренды от 04.04.2012 г. предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон и оформляются соглашениями. Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 8.3. договора).

Действующим законодательством (статья 619 ГК РФ) предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем указанной нормой также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик не выполнил условия договора в установленный срок, а именно не оплатил арендную плату, предусмотренную условиями договора.

Истец, считая данное нарушение существенным, просил расторгнуть договор, предварительно направив ответчику телеграммы о погашении задолженности 25 сентября 2013 года и 18 марта 2014 года.

Уведомлением от 16 июля 2014 года истец просил погасить задолженность по платежам до 28 июля 2014 года, направил ответчику соглашение о расторжении договора субаренды с 28 июля 2014 года, необходимости освобождения помещения до 10 августа 2014 года. Данное письмо ответчиком получено.

Ответчик соглашение о расторжении договора с 28 июля 2014 года не подписал, в установленный срок арендодателю подписанное соглашение не направил, в суд не представил.

Таким образом, в данном случае истцом соблюдено требование, предусмотренное статьей 452 ГК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства в их совокупности, поскольку ответчиком в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате по договору субаренды, суд области обоснованно признал нарушение ответчиком условий договора субаренды существенным, в связи с чем по праву удовлетворил требования истца о расторжении спорного договора субаренды.

Обжалуя принятое по делу решение, ответчик указал на то, что спорный договор субаренды не может считаться заключенным, поскольку был подписан сторонами до регистрации договора аренды от 01.04.2012 г., в связи с чем истец на момент подписания договора субаренды не являлся правообладателем указанного в договоре имущества.

Указанный довод судебной коллегией не принимается.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 12 указанного выше Постановления, положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Помимо прочего, в апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что спорный договор субаренды является ничтожным как заключенный на срок, превышающий срок, на который был заключен договор аренды от 01.04.2012 г.

Указанный довод судебной коллегией отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, считается заключенным на срок договора аренды.

Таким образом, названное ответчиком обстоятельство не является самостоятельным основанием для признания спорного договора недействительным.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на невозможность использования ответчиком переданного ему в аренду имущества также подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Вместе с тем в подтверждение приведенного выше довода ответчиком в материалы дела не представлено доказательств в пользу того, что при передаче спорного имущества у сторон имелись какие-либо разногласия, равно как и доказательств невозможности дальнейшего использования имущества субарендатором.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 13 октября 2014 по делу N А08-5693/2014 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 13 октября 2014 по делу N А08-5693/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова