Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 13АП-26769/14

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2014 г.

Дело N А56-41959/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от заявителя: Тиунов Б.В. доверенность от 27.12.2013 г.

от заинтересованного лица: Архинчеев А.А. доверенность от 07.08.2014 г.

от 3-го лица: Мищенко Д.В. доверенность от 20.08.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26769/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2014 г. по делу N А56-41959/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

заинтересованное лицо: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: СПб ГУП "Мостотрест"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 28.03.2014 г. в государственной регистрации договора N 01-А007650 от 20.06.2013 г. аренды нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Лейтенанта Шмидта, д.13, литера А, и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.

Определением суда от 09.07.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СПб ГУП "Мостотрест" (далее - Общество).

Решением суда от 12.09.2014 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Комитет просит решение от 12.09.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Комитета, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя Управление Росреестра и представителя Общества, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 10.01.2008 г. N 4-рк "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, набережная Лейтенанта Шмидта, д.13, литера А" Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 07.02.2008 г. N 01-А007223, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, набережная Лейтенанта Шмидта, д.13, литера А, пом. 1Н, кадастровый номер 78:2041:0:6:1, площадью 16.7кв.м. (далее - Объект) сроком на 1 год.

В связи с окончанием срока действия договора аренды от 07.02.2008 г. N 01-А007223 Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении (продлении) на новый срок указанного договора.

Между Комитетом и Обществом подписан договор аренды Объекта от 20.06.2013 г. N 01-А007650 сроком на 3 года (далее - Договор).

28.11.2013 г. Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации Договора и обременения Объекта в виде аренды.

Сообщением от 28.03.2014 г. Управление Росреестра уведомило Комитет об отказе в государственной регистрации сделки и обременения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации документов. В уведомлении об отказе в осуществлении регистрационных действий Управление Росреестра указало, что заявителем не представлены документы, подтверждающие заключение Договора в соответствии с требованиями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ).

Полагая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации Договора незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления Комитета, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Суд первой инстанции указал, что положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Поскольку прежний договор аренды от 07.02.2008 г. N 01-А007223 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с Обществом без проведения конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ является ничтожной сделкой. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды от 20.06.2013 г. N01-А007650.

При таком положении суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований КУГИ о признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра.

В апелляционной жалобе КУГИ отмечает, что действующее законодательство, также как и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не содержат норм, запрещающих заключать договор аренды на новый срок с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ.

Апелляционный суд не принимает данный довод апелляционной жалобы.

Положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ N 73), указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Разъяснения, приведенные в пунктах 1-3 Постановления ВАС РФ N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления ВАС РФ N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок также без проведения торгов.

С учетом изложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 сентября 2014 года по делу N А56-41959/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина