Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 11АП-10501/14

г. Самара

26 декабря 2014 г.

Дело N А65-4613/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 25 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Пивной берег" - представитель Жуков Д.В. по доверенности от 28.10.2014,

от ответчика Назаровой Елены Ивановны - представитель Жуков Д.В. по доверенности серии 16 АА N 2611476 от 22.12.2014,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

после перерыва в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 - 25 декабря 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2014 по делу N А65-4613/2014 (судья Савельева А.Г.),

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег", г.Казань, (ОГРН 1091690046887, ИНН 1658111223),

Назаровой Елене Ивановне,

о взыскании 162 482 руб. 56 коп. долга, 38 128 руб. 11 коп. пени, расторжении договора аренды от 05.08.2011 г., об изъятии земельного участка с кадастровым номером N 16:50:110801:235,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег", г.Казань, (далее - ответчик) - о взыскании 162 482 руб. 56 коп. долга, 38 128 руб. 11 коп. пени, расторжении договора аренды от 05.08.2011 г., об изъятии у ответчика земельного участка с кадастровым номером N 16:50:110801:235.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 в части требований о расторжении договора аренды и изъятия спорного земельного участка произведена замена ответчика ООО "Пивной берег" на Назарову Елену Ивановну.

В судебном заседании представитель ответчиков до перерыва возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд производство по делу прекратить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани N 3317 от 24.06.2011 ответчику предоставляется в аренду сроком на три года из земель населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером 16:50:110801:235, площадью 190 кв.м, для строительства объекта общественного питания - ресторана эконом - класса по ул. Адоратского в г. Казани.

В этом же постановлении ответчику было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений исполнительного комитета г. Казани разрешение на строительство.

Во исполнение вышеуказанного постановления между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15882 от 05.08.2011 г., в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 190 кв.м., кадастровый номер 16:50:110801:235, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского

Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для строительства объекта общественного питания - ресторана эконом - класса.

Настоящий договор заключен сроком на 3 года до 23 июня 2014 г.

Дата возврата земельного участка 23 июня 2014 г.

В соответствии с п.п. 5.1.2., 5.2.7., 5.2.8. договора арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с решением о предоставлении земельного участка, уполномоченным на то органом в порядке, установленном действующим законодательством и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования г. Казани, соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не осуществлять на земельном участке работы, для проведения которых требуются соответствующие разрешения уполномоченных на то органов, без получения таковых.

Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору (п. 3.3. договора).

В соответствии в п. 3.5 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с возникшей у ответчика задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.12.2012 г. по 28.02.2014 г. в сумме 162 482 руб. 56 коп. и пени в сумме 38 128 руб. 11 коп. за период с 01.08.2011 г. по 28.02.2014 г., всего 200 610 руб. 67 коп. истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение N 5218/кзио-исх от 12.02.2014 г, в котором предложил в срок до 01.03.2014 г. оплатить задолженность. В случае невыполнения требований об оплате задолженности в установленный срок уведомил о том, что Комитет буде вынужден требовать расторжении договора аренды и освобождении занимаемого им земельного участка.

В подтверждении направления предарбитражного предупреждения N 5218/кзио-исх от 12.02.2014 г в адрес ответчика по его юридическому и фактическому адресу, истец представил в материалы дела почтовую квитанцию и почтовое уведомление о вручении корреспонденции представителю ответчика.

Оставление предарбитражного предупреждения без рассмотрения и удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Принимая во внимание, что на день принятия судом решения задолженность ответчиком погашена в полном объеме, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании с ООО "Пивной берег" задолженности по арендной плате за период с 01.12.2012 г. по 28.02.2014 г. в сумме 162 482 руб. 56 коп. и пени в сумме 38 128 руб. 11 коп. за период с 01.08.2011 г. по 28.02.2014 г. не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части судом первой инстанции отказано правомерно.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).

В ходе рассмотрения спора ответчик платежным поручением от 18.03.2014 N 14 погасил сумму задолженности в размере 200 610,67 руб. за спорный период, а также арендную плату за март и апрель 2014.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный апелляционный суд считает заявленное Комитетом требование о расторжении договора аренды правомерным.

Вместе с тем, оснований считать спорный объект самовольной постройкой не имеется, поскольку как следует из материалов дела ответчику 12.05.2014 Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на строительство объекта общественного питания N RU16301000-84-гр.

Указанное разрешение на строительство послужило основанием для регистрации права собственности за ООО "Пивной берег" на объект незавершенного строительства, степень готовности 90%, площадь застройки 102,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань. Ул. Адоратского, 31б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН N 357731 от 11.06.2014.

На основании разрешения N RU16301000-115 гр. от 16.07.2014 Исполнительного комитета муниципального образования города Казани построенный объект общественного питания введен в эксплуатацию.

Апелляционным судом установлено, что спорный объект на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от 19.06.2014 зарегистрирован за Назаровой Еленой Ивановной, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН N 283196 от 11.06.2014.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, Назарова Е.И. при регистрации перехода права собственности на объект капитального строительства приобрела право пользования спорным земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости - ООО "Пивной берег". Соответственно надлежащим ответчиком по требованиям о расторжении договора аренды и изъятии спорного земельного участка является Назарова Е.И.

В силу частей 1 и 2 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Согласно статье 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из смысла названных норм арбитражного процессуального законодательства следует, что гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве истца или ответчика в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

В абзаце 3 пункта 13 данного постановления разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.

Судебной коллегией установлено, что Назарова Е.И. не является предпринимателем, зарегистрированным в установленном порядке, доказательства осуществления ею предпринимательской и иной экономической деятельности в материалы дела не представлено, в суд общей юрисдикции с требованиями о расторжении договора аренды и изъятии земельного участка истец не обращался.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Поскольку дело в части заявленных истцом требований о расторжении договора аренды и изъятии спорного земельного участка неподведомственно арбитражному суду, оно не может быть разрешено им по существу и в силу пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в указанной части к ответчику Назаровой Е.И. подлежит прекращению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу полностью или в части.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора N 15882 аренды от 05.08.2011 г. и изъятии земельного участка с кадастровым номером N 16:50:110801:235, а производство по данному делу в указанной части - прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неподведомственностью дела арбитражному суду.

При этом прекращение арбитражным судом производства по делу не лишает истца права на судебную защиту, гарантированную статьями 46, 47 Конституции Российской Федерации. Истец вправе обратиться за защитой своих прав в суд общей юрисдикции.

На основании изложенного руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2014 по делу N А65-4613/2014 отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора N15882 аренды от 05.08.2011 г. и изъятии земельного участка с кадастровым номером N 16:50:110801:235. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Прекратить производство по делу в части требований о расторжении договора N 15882 аренды земельного участка от 05.08.2011 с кадастровым номером N 16:50:110801:235 площадью 190 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савинский район, ул. Адоратского и изъятии земельного участка с кадастровым номером N 16:50:110801:235 площадью 190 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савинский район, ул. Адоратского.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко