Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 08АП-10439/14

город Омск

25 декабря 2014 г.

Дело N А75-375/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Смольниковой М.В., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Ауталиповой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10439/2014) конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Гарант" Глуховченко Ильи Юрьевича на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.08.2014 по делу N А75-375/2012 (судья Н.И. Подгурская), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Гарант" Глуховченко Ильи Юрьевича к Савельеву Сергею Владимировичу о признании недействительной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2011 и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Гарант",

при участии в судебном заседании представителей:

от Савельева С.В. - Силантьева С.Н. по доверенности 86 АА 1341663 от 20.05.2014, Бурматов С.В. по доверенности 86 АА 1198939 от 05.12.2013

установил:

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26.09.2012 по делу N А75-375/2012 в отношении открытого акционерного общества "Гарант" (далее - ОАО "Гарант", должник) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Глуховченко Илья Сергеевич (далее - Глуховченко И.Ю.).

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий Глуховченко И.С. подал заявление с учётом последующего уточнения требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2011, заключённого между ОАО "Гарант" и Савельевым Сергеем Владимировичем (далее - Савельев С.В.) и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Савельева С.В. передать должнику в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения данного иска нежилое здание-холодный склад (литер Н), общей площадью 1101,6 кв.м, количество этажей-1, год постройки 1993, адрес: 628600, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, 15, Западный промышленный узел, панель 11, строение 3. Инвентарный номер - 3203, реестровый номер - 348, кадастровый номер 86:11:030066:0009:3201/0:Н, и взыскании с Савельева С.В. в пользу должника стоимости нежилого здания - склада АРИ в размере 654 000 руб., нежилого здания - мастерских в размере 683 000 руб. (т. 30 л.д. 124-126).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 31.03.2014 по ходатайству сторон была назначена судебно-оценочная экспертиза, производство которой поручено Холтобиной Т.А., эксперту Нижневартовской Торгово-Промышленной палаты, для установления рыночной стоимости по состоянию на 07.04.2011 имущества: нежилого здания - холодный склад, нежилого здания - склада АРИ, нежилого здания - мастерских; установления рыночной стоимости аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты; установления рыночной стоимости аренды земельного участка площадью 5322 кв.м, которую продавец обязался выделить под указанные объекты (нежилые здания) в соответствии с пунктом 8.1. оспариваемого договора. Производство по заявлению приостановлено.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.04.2014 производство по заявлению возобновлено.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27.08.2014 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано. С должника в пользу Савельева С.В. взыскано 50 000 руб. расходов по оплате экспертных услуг. С должника в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным определением суда, конкурсный управляющий Глуховченко И.Ю. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объёме.

В обоснование своей жалобы конкурсный управляющий указывает, что полагая, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении со стороны ответчика, он просил признать сделку недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и применить соответствующие последствия её недействительности. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил отчёт об оценке спорного имущества, подготовленный экспертом Нижневартовской Торгово-Промышленной палаты, который применил все три метода оценки и принял во внимание объекты-аналоги, снабжённые теплоснабжением. В отчёте присутствует и расчёт восстановительной стоимости всех оцениваемых объектов. Суд необоснованно отклонил отчёт об оценке спорных объектов, подготовленный ООО "Варт-Бизнес-Оценка". Выводы суда о достоверности отчётов об оценке N 55/03-2011, N 56/03-2011, N 57/03-2011 АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства" не соответствуют действительности. Оценка права аренды земельного участка площадью 5322 кв.м. не была произведена оценщиками, хотя они заявляли, что сделали её и положили её результаты в основу своих отчётов. Суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению - пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве. Считает, что все элементы, необходимые для признания оспариваемой сделки недействительной, были доказаны надлежащим образом. Суд необоснованно не принял во внимание цену права аренды земельного участка, переданного ответчику при совершении оспариваемой сделки.

От Савельева С.В. поступили возражения на жалобу, в которых он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители ФНС России, конкурсного управляющего Глуховченко И.Ю., извещённых о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель Савельева С.В. просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителя Савельева С.В., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 07.04.2011 между ОАО "Гарант" (продавец) и Савельевым С.В. (покупатель) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) (т. 20 л.д. 7-11), по условиям которого должник продал Савельеву С.В. в собственность объекты недвижимости:

- нежилое здание-холодный склад (литер Н), общей площадью 1101, 6 кв.м, количество этажей - 1, год постройки 1993. Адрес: 628600, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, 15, Западный промышленный узел, панель 11, строение 3. Инвентарный номер - 3203, реестровый номер - 348, кадастровый номер 86:11:030066:0009:3201/0:Н, по цене 200 000 руб., в том числе НДС;

- нежилое здание-склад АРИ (литер М), общей площадью 453 кв.м, количество этажей - 1, год постройки 1977. Адрес: 628600, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, 15, Западный промышленный узел, панель 11,

строение 4. Инвентарный номер - 3202, реестровый номер - 347, кадастровый номер - 86:11:030066:0009:3202/0:М12, по цене 150 000 руб., в том числе НДС;

- нежилое здание-мастерская (литер JI), общей площадью 94 кв.м, количество этажей - 1, год постройки 1974. Адрес: 628600, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, 15, Западный промышленный узел, панель 1 1, строение 5. Инвентарный номер - 3201, реестровый номер - 346, кадастровый номер - 86:11:030066:0009:3201/0:JI, по цене 150 000 руб., в том числе НДС.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём имеется соответствующая отметка на договоре (т. 20 л.д. 11).

Конкурсный управляющий должника Глуховченко И.Ю. оспаривает данный договор на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, считая, что стоимость спорных объектов в договоре занижена.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что конкурсным управляющим были уточнены требования по заявлению в связи с невозможностью возврата Савельевым С.В. части спорного имущества, а именно: нежилого здания - склада АРИ и нежилого здания - мастерских.

В подтверждение своих доводов конкурсный управляющий в заявлении изначально ссылался на данные справок о рыночной стоимости объектов, подготовленных ООО "Бюро по оценке имущества", указывая, что рыночная стоимость объектов, проданных Савельеву С.В., составляет 12 300 000 руб. (т. 20 л.д. 52-54).

Как следует из указанных справок средняя рыночная стоимость нежилого здания - мастерских составляет 370 000 руб., нежилого здания - холодного склада - 11 580 000 руб., нежилого здания - склада АРИ - 350 000 руб.

В материалы дела представлена копия отчёта N 467-86-021-13 от 03.12.2013 ООО "Варт-Бизнес-Оценка", подготовленного по заказу должника после его обращения в суд, по определению рыночной стоимости недвижимого имущества производственной базы ООО "Гарант", расположенной в г. Нижневартовске ЗПУ, панель 11, ул. Индустриальная 15 строения 3, 4, 5 (т. 20 л.д. 109-140, т. 26 л.д. 1-20).

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость нежилого здания - склада АРИ составляет 2 700 000 руб., нежилого здания - холодного склада - 10 160 000 руб., нежилого здания - мастерских - 900 000 руб.

В материалы дела также представлены копии отчётов АНО "Западно-Сибирский региональный центр содействия третейскому разбирательству", подготовленных по заказу должника до принятия судом заявления о признании должника банкротом (определение от 11.01.2012), отчёта N 55/03-2011 об определении рыночной стоимости склада АРИ в размере 150 000 руб. (т. 26 л.д. 101-150); отчёта N 56/03-2011 от 11.03.2011 об определении рыночной стоимости холодного склада в размере 180 000 руб. (т. 26 л.д. 53-100); отчёта N 57/03-2011 об определении рыночной стоимости мастерских в размере 150 000 руб. (т. 27 л.д. 1-30).

Для целей определения рыночной стоимости спорных объектов судом первой инстанции была назначена судебно-оценочная экспертиза.

По заключению N 017-14-ТПП эксперта-оценщика Холтобиной Т.А. Торгово-Промышленной палаты г. Нижневартовска (т. 30 л.д. 1-43) рыночная стоимость нежилого здания - холодного склада составляет 9 548 000 руб., нежилого здания - склада АРИ - 654 000 руб., нежилого здания - мастерских - 683 000 руб.

Кроме этого, экспертом определена рыночная стоимость права аренды земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты, а также рыночная стоимость права годовой аренды земельного участка площадью 5322 кв.м в размере 262 427 руб. 82 коп.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, в том числе три отчёта оценки, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим уточнённых требований ввиду недоказанности заключения договора на условиях неравноценного встречного исполнения и причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.

Повторно рассматривая настоящий спор в деле о банкротстве, суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учётом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) судам следует иметь в виду, что предусмотренные статьями 61.2. и 61.3. Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. В связи с этим в силу статьи 166 ГК РФ такие сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определённом главой III.1 Закона о банкротстве.

Для признания оспоримой сделки недействительной заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает признание её недействительной судом.

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве конкурсному управляющему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1. сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; 2. условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная.

Из пункта 8 Постановления N 63 следует, что пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент её заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент её заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Следовательно, на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для признания сделки недействительной необходимо установление того обстоятельства, что оспариваемая сделка в момент её совершения предполагала встречное исполнение обязательств, но такое встречное исполнение неравноценно, поскольку цена сделки на момент её совершения существенно в худшую для должника сторону отличается от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При этом не имеет значения, была оспариваемая сделка исполнена одной из сторон сделки или обеими сторонами или нет.

Таким образом, по правилам пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценность сделки определяется исходя из условий этой сделки, а не исходя из последствий её исполнения или неисполнения.

В целях установления признака неравноценности совершённой сделки конкурсный управляющий обязан в силу статьи 65 АПК РФ доказать наличие такого признака соответствующими надлежащими доказательствами.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника банкротом принято судом определением от 11.01.2012.

Оспариваемая сделка совершена 07.04.2011, то есть в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом.

Установленная сторонами сделки в оспариваемом договоре цена каждого объекта недвижимого имущества в сравнении с данными, содержащимися в отчётах от 11.03.2011 АНО "Западно-Сибирский региональный центр содействия третейскому разбирательству", подготовленных по заказу должника до принятия судом заявления о признании должника банкротом и незадолго до совершения самой сделки (07.04.2011), позволяет суду сделать вывод о том, что цена сделки в договоре не занижена.

Так, в договоре цена нежилого здания - холодного склада определена в размере 200 000 руб., в том числе НДС, а в отчёте от 11.03.2011 рыночная стоимость указанного объекта соответствует 180 000 руб. (т. 26 л.д. 53-100), то есть в договоре цена объекта выше установленной в отчёте оценщика.

В договоре цена нежилого здания - склада АРИ определена в размере 150 000 руб., в том числе НДС, который равен его рыночной стоимости в отчёте от 11.03.2011 (150 000 руб.) (т. 26 л.д. 101-150).

В договоре цена нежилого здания - мастерских определена в размере 150 000 руб., в том числе НДС, который равен его рыночной стоимости в отчёте от 11.03.2011 (150 000 руб.) (т. 27 л.д. 1-30).

Исходя из чего суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что при определении стоимости спорного имущества на момент совершения сделки стороны руководствовались отчётами от 11.03.2011 АНО "Западно-Сибирский региональный центр содействия третейскому разбирательству".

Конкурсный управляющий считает, что выводы суда первой инстанции о достоверности отчётов АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства" не соответствуют действительности.

Данные доводы конкурсного управляющего подлежат отклонению по следующим основаниям.

Конкурсный управляющий указывает в жалобе на то, что в договоре нет ссылки на отчёты АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства", поэтому ему неясно на основании чего суд первой инстанции пришёл к вышеуказанному выводу.

Действительно, в оспариваемом договоре отсутствует указание на данные отчёты.

Вместе с тем, анализ фактических обстоятельств позволяет суду сделать вывод о том, что при определении цены объектов стороны учитывали данные отчётов АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства", которые предшествуют дате заключения договора и подготовлены по заказу самого продавца по сделке - должника.

К тому же целью составления отчётов, как следует из содержания указанных отчётов, является определение наиболее вероятной рыночной стоимости для купли-продажи.

Сторонами как раз заключена сделка купли-продажи спорного имущества должника.

Конкурсный управляющий выражает несогласие с результатами оценки АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства".

Если принять во внимание сведения отчётов указанной организации о величине рыночной стоимости спорного имущества, которые не свидетельствуют о занижении сторонами в оспариваемой сделке цены имущества, то в этом случае конкурсный управляющий как инициатор настоящего заявления силу статьи 65 АПК РФ вне зависимости от результатов оценки АНО "Западно-Сибирский Региональный центр содействия третейского разбирательства" обязан опровергнуть надлежащими доказательствами установленную в договоре цену имущества, тем самым, подтвердить свои доводы о занижении цены.

Конкурсным управляющим в материалы дела представлена копия отчёта ООО "Варт-Бизнес-Оценка", который, по его мнению, необоснованно отклонил суд первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с данными доводами жалобы конкурсного управляющего по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Отчёт оценщика подпадает под перечень доказательств, указанных в статье 64 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

То есть отчёт оценщика является простым письменным доказательством.

Поэтому суд в силу положений статьи 71 АПК РФ обязан оценить данное доказательство в совокупности и во взаимосвязи с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

В результате анализа представленного в дело отчёта ООО "Варт-Бизнес-Оценка" (т. 20 л.д. 109-140, т. 26 л.д. 1-20) суд апелляционной инстанции пришёл к следующему выводу.

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость нежилого здания - склада АРИ составляет 2 700 000 руб., нежилого здания - холодного склада - 10 160 000 руб., нежилого здания - мастерских - 900 000 руб., то есть больше указанной в договоре цены имущества.

Однако данное обстоятельство не является безусловным основанием, чтобы считать данные сведения подлежащим применению в арбитражном процессе.

Указанный отчёт оценивается судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

С даты заключения оспариваемой сделки (07.04.2011) до даты составления отчёта ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013 прошло более двух с половиной лет.

Кроме этого, сравнению в целях определения причинения вреда имущественным правам кредиторов по оспариваемой сделке в связи с указанием в ней заниженной цены, как считает конкурсный управляющий, подлежит именно цена, а также иные условия совершаемых в сравнимых обстоятельствах аналогичных сделок.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В разделе III. ФСО N 1 изложены подходы к оценке.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, как следует из раздела 5 отчёта, оценщик отказался от оценки стоимости объектов не только сравнительным, но и доходным подходами.

Таким образом, оценщиком не применился сравнительный подход при оценке стоимости спорного имущества, который основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

Между тем, именно применение такого подхода необходимо для определения действительной рыночной стоимости спорного имущества на момент его продажи 07.04.2011.

Из отчёта следует, что оценка стоимости объектов недвижимости определялась только затратным подходом, в результате применения которого и была определена с учётом округления рыночная стоимость объектов оценки.

Тогда как затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (пункт 15).

По смыслу пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для установления неравноценности продажной стоимости необходимо сравнение этой стоимости с другими объектами недвижимости.

Поэтому применение в данном случае сравнительного подхода безусловно могло повлиять на итоговый результат расчёта рыночной стоимости спорного имущества.

При определении рыночной стоимости должны приниматься во внимание совершённые сделки с аналогичными объектами недвижимости, а не стоимость, предложенная в соответствии с отчётом оценщика.

Оценщиком применялся лишь расчёт восстановительной стоимости, представляющей собой стоимость восстановления (или замещения) улучшений (строений, инженерных коммуникаций) минус их накопленный (совокупный) износ плюс стоимость земельного участка (как свободного).

Таким образом, оценщиком фактически была определена только восстановительная стоимость спорного имущества, которая не может быть применена для целей определения той реальной продажной стоимости, которая действовала на момент совершения сделки для установления признака неравноценности по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Кроме этого, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункт 19 ФСО N 1, правомерно также указал на то, что в отчёте отсутствуют точное описание объектов оценки, балансовая стоимость объектов оценки, не указаны технические и эксплуатационные характеристики объектов оценки, необходимые для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости.

Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции не считает отчёт ООО "Варт-Бизнес-Оценка" от 03.12.2013 допустимым доказательством, подтверждающим реальную рыночную стоимость спорного имущества на момент продажи 07.04.2011.

Конкурсный управляющий указывает в жалобе также о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил отчёт об оценке спорного имущества, подготовленный экспертом Нижневартовской Торгово-Промышленной палаты, который применил все три метода оценки и принял во внимание объекты-аналоги, снабжённые теплоснабжением. В отчёте присутствует и расчёт восстановительной стоимости всех оцениваемых объектов

Суд апелляционной инстанции не принимает данные доводы жалобы по следующим основаниям.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При этом в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Не имея специальных познаний в области установления рыночной стоимости имущества, суд не может установить, является ли действительной стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Именно в силу необходимости специальных познаний в области установления действительной рыночной стоимости спорного имущества и отсутствия у суда таких познаний в этой области судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление судом действительной рыночной стоимости реализованного должником недвижимого имущества по общей цене 500 000 руб.

Как следует из заключения эксперта, итоговая расчётная рыночная стоимость определена экспертом из средневзвешенной стоимости на основе применения всех трёх подходов: затратного, доходного и сравнительного (листы 8, 9 заключения эксперта).

В то же время экспертом при определении стоимости объектов оценки (зданий) с помощью сравнительного подхода указано, что на этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество архивных документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов (лист 25). При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов эксперт использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (архивных печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.).

Таким образом, экспертом в качестве аналогов была взята стоимость, по которой предлагалось продать имущество (цена предложения), что следует из таблицы "выбор информационного массива" на листе 26 заключения.

При этом из таблицы не усматривается информации о периоде постройки объектов-аналогов, что исключает возможность действительно сопоставить и считать подобные объекты действительно аналогичными проданному должником имуществу.

Как правильно установил суд первой инстанции, из анализа сравнительного подхода (лист 26 заключения) следует, что ни один из объектов не является аналогом оцениваемых спорных объектов, поскольку отсутствует информация о периоде постройки объектов.

Как следует из содержания технических паспортов (т. 30 л.д. 68-96), холодный склад 1993 года постройки не имеет отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, телефона; склад АРИ 1977 года постройки и мастерские 1974 года постройки в сравнении с холодным складом имеют только отопление от групповой квартальной котельной.

Между тем, для сравнения экспертом взяты объекты, имеющие телефонную линию, теплоснабжение, энергоснабжение, все коммуникации.

То есть фактическое техническое состояние объектов-аналогов исходя лишь из той информации, которая отражена в заключении, нельзя соотнести с оцениваемыми объектами и потому сделать вывод о том, что именно по такой цене подлежали продаже спорные объекты.

При применении затратного метода экспертом для расчёта стоимости нового строительства выбран метод сравнительной единицы и в качестве сравнения взяты данные из справочника КоИнвест по объекту аналогу "Складские здания и сооружения" 2008 года и "Магистральные сети и транспорт" 2008 года (листы 11, 12 заключения). Соответственно, стоимость строительства также была взята в ценах на 01.01.2008.

Однако спорные объекты были построены ранее в 1974, 1977 и 1993 года, в связи с чем применение цен по состоянию на 2008 год для определения стоимости строительства в целях установления восстановительной стоимости нельзя признать обоснованным.

Такой подход изначально ведёт к определению совершенно другой стоимости объекта, который по своему техническому состоянию и фактически понесённым затратам не соответствует объектам строительства по состоянию на 01.01.2008.

Кроме этого, из таблиц (листы 11, 12 заключения) невозможно установить, насколько соответствуют взятые экспертом для сравнения объекты-аналоги оцениваемым объектам, поскольку нет информации ни о площади, ни о годе постройки этих объектов.

Помимо этого при оценке спорных объектов в нарушение требований пункта 19 ФСО N 1 оценщиком не были учтены их действительное техническое состояние, количественные, качественные и эксплуатационные характеристики на момент отчуждения.

Эти противоречия в заключении эксперта, как правильно указал суд первой инстанции, повлияли на установление рыночной стоимости объектов в явно завышенном размере.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта также нельзя признать надлежащим доказательством несоответствия стоимости спорного имущества его реальной стоимости на момент продажи 07.04.2011.

Таким образом, имеющиеся в деле отчёт ООО "Варт-Бизнес-Оценка" и заключение эксперта не доказывали того, что в договоре стороны установили заниженную стоимость спорного имущества.

Как следствие конкурсный управляющий не доказал обоснованности своих требований к Савельеву С.В.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции применил пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, не подлежащий применению, не принимаются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления N 63, судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Поэтому суд первой инстанции правомерно учёл данные разъяснения Пленума ВАС РФ и не усмотрел оснований для признания оспариваемой сделки недействительной как на условиях неравноценного встречного исполнения, так и причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.

Относительно доводов жалобы, касающихся оценки права аренды земельных участков, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Предметом продажи по оспариваемому договору являются объекты недвижимого имущества.

Поэтому прежде всего конкурсный управляющий обязан доказать факт занижения продажной цены указанных объектов.

Поскольку данный факт конкурсным управляющим не доказан по вышеизложенным мотивам, то соответственно у суда отсутствуют основания принимать во внимание отдельно стоимость права аренды земельного участка, который не выступал объектом продажи.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

Учитывая, что определением суда апелляционной инстанции от 17.10.2014 заявителю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.08.2014 по делу N А75-375/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Гарант" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Смольникова Н.В. Тетерина