Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 13АП-17135/14

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор купли-продажи

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

29 декабря 2014 г.

Дело N А56-14914/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от заявителя: представителя Демко А.Н. (доверенность от 21.03.2014)

от заинтересованных лиц: 1) представителя Гавриловой С.А. Д.В. (доверенность от 21.04.2014), 2) не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17135/2014) ООО "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2014 по делу N А56-14914/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об обязании заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой" (далее - Студия Ольги Виноградовой, общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) об обязании заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда, общей площадью 297,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, дом 28/1, литер А, пом. 45-Н, в порядке реализации арендатором преимущественного права на его приобретение по цене в 35 000 000 руб. и на условиях (в редакции) прилагаемого проекта договора.

В ходе судебного разбирательства общество уточнило требования, просило также признать незаконными выраженные в уведомлениях от 24.10.2013 N 13532 и письме от 17.12.2013 N 19617 отказы Комитета в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность помещения (л.д. 346). Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Студия Ольги Виноградовой подала апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права, просила решение отменить, иск удовлетворить. В апелляционной жалобе общество указало, что суд не учел внесенных 19.01.2011 в Закон Санкт-Петербурга от 17.04.2008 N 194-32 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" уточнений, согласно которым в перечень имущества Санкт-Петербурга, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге (далее - Перечень, Перечень недвижимого имущества), подлежат включению не любые имеющие вход с улицы и расположенные на автомобильных дорогах, перечень которых определяется Правительством Санкт-Петербурга (магистралях), помещения, а только расположенные на автомобильных дорогах, перечень которых определяется Правительством Санкт-Петербурга, и имеющие отдельный вход с указанных автомобильных дорог. Несмотря на указанное уточнение, помещения, включенные в Перечень недвижимого имущества на основании первоначальной редакции закона (в редакции от 03.12.2008), из Перечня недвижимого имущества исключены не были. Кроме того, общество полагало, что с учетом представленных им доказательств, согласно которым спорное помещение расположено в части здания, выходящей на ул. Ломоносова и не имеющей выхода на набережную канала Грибоедова (то есть не расположено на магистрали), спорное помещение изначально не подпадало под установленные критерии для включения в этот Перечень и было включено в него произвольно, без законных оснований. Также, по мнению истца, при оценке приведенных выше обстоятельств следовало учесть, что включение Комитетом спорного помещения в Перечень недвижимого имущества (26.12.2008) после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и в незначительный срок до возникновения у истца возможности обращения с заявлением о выкупе спорного помещения по своей инициативе (01.01.2009) квалифицируется как действия, направленные на воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа, что не допускается в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При незаконности включения спорного помещения в Перечень последующие изменения законодательства, устраняющие невозможность выкупа помещения, включенного в Перечень недвижимого имущества, не имеют значения для дела. Упомянутые изменения Закона N 159-ФЗ в любом случае не исключают возможность судебной защиты, в том числе путем оспаривания отказа в выкупе и понуждения к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, и не могут служить основанием отказа в заявленном обществом иске.

В отзыве на жалобу Комитет просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционный суд с целью примирения участников процесса по ходатайству представителей сторон неоднократно откладывал рассмотрение спора. Однако стороны не реализовали процессуальное право на урегулирование спора мирным путем. В судебном заседании апелляционного суда представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. Фонд имущества, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из представленных в дело доказательств, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 16.02.2005 N 10-А233110 аренды нежилого помещения, общей площадью 297,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, дом 28/1, литер А, пом. 45-Н, сроком на 5 лет. Дополнительным соглашением от 12.12.2006 N 4 к договору аренды срок аренды установлен до 16.02.2054 (л.д. 234 - 268 т.1).

Общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" обратилось в Комитет с заявлением от 17.10.2013 N 9 о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Комитет уведомлением от 24.10.2013 N 13532 сообщил обществу об отказе в приватизации нежилого помещения, мотивируя тем, что арендуемое помещение включено в перечень недвижимого имущества, предназначенного для предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства (утвержден распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 26.12.2008 N 237-р "О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге") (л.д. 269 - 270 т.1).

Общество повторно обратилось в Комитет с заявлением от 16.12.2013 N 31 (вх. от 16.12.2013 N57639 - 90/15020) о выкупе, приложив к нему проект договора купли-продажи помещения, отчет об оценке рыночной стоимости объекта (л.д. 271 - 271а). Также проект договора с предложением о его заключении был направлен обществом в Фонд имущества. Комитет письмом от 17.12.2013 N19617 вновь, сославшись на изложенные в уведомлении от 24.10.2013 N13534 обстоятельства об отсутствии у арендатора преимущественного права на выкуп, отказал обществу, в том числе в подписании договора купли - продажи объекта (л.д. 280 - 281 т.1).

Указанное обстоятельство послужило основанием обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности включения спорного помещения в Перечень недвижимого имущества. Вместе с тем суд с учетом положений, предусмотренных частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей с 01.07.2013), указал, что для приватизации данного помещения обществу надлежало обратиться в Комитет после 26.12.2013.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению, по следующим основаниям.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1624 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 02.04.2008 N 194-32 утвержден Порядок ведения и опубликования перечня недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, а также утвержден Перечень автомобильных дорог Санкт-Петербурга, применяемый в целях формирования упомянутого выше Перечня. Перечень недвижимого имущества утвержден распоряжением Комитета от 26.12.2008 N 237-р.

В решении также содержится ссылка на правовую позицию, изложенную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.12.2011 N 9646/11, согласно которой суду необходимо проверить обстоятельства, препятствующие приватизации имущества и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень, с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отказа в приватизации помещения в связи с включением в Перечень.

Суд первой инстанции, изложив редакцию Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" о том, что в перечень подлежат включению нежилые помещения, имеющие вход с улицы и расположенные на автомобильных дорогах, пришел к выводу о включении спорного помещения в Перечень недвижимого имущества на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N1624 как соответствующем нормам действующего в Санкт-Петербурге законодательства.

В то же время необходимо учесть следующие обстоятельства. Пунктом 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2008 N 194-32 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2011 N 741-6) установлено, из каких нежилых помещений формируется перечень, в частности из нежилых помещений, расположенных на автомобильных дорогах, перечень которых определяется правительством Санкт-Петербурга, и имеющих отдельный вход с указанных автомобильных дорог (подпункт "г").

Вместе с тем, как следует из решения Арбитражного суда города Санкт - Петербурга по делу N А56-49025/2013, при рассмотрении этого дела судом установлено, что согласно ситуационному плану участка, на котором расположено здание по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, дом 28/1, помещение 45-Н расположено в части здания, которая выходит на ул. Ломоносова и не имеет выхода на набережную канала Грибоедова.

Кроме того, из справки филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 28.08.2013 N 1538/01-35 усматривается, что строению, ранее учтенному по адресу: наб. канала Грибоедова, дом 28, присвоен постоянный адрес: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, дом 28/1, описательные адреса: ул. Ломоносова, дом 1 и Садовая ул., дом 19. Также в справке указано, что нежилое помещение 45-Н, общей площадью 297,1 кв.м, расположенное на 1-2-3-4 этажах строения литер А, имеет один вход и окна на уровне 1, 2 и 3 этажей, выходящих на улицу Ломоносова. К справке прилагалась копия плана дворового участка с указанием местоположения помещения 45-Н (л.д. 303 - 304 т.1).

При таких обстоятельствах, руководствуясь правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, следует исходить из неправомерности включения спорного помещения в Перечень недвижимого имущества, соответственно, наличие помещения в Перечне не может служить препятствием для отказа обществу в реализации принадлежащего ему преимущественного права. Для устранения нарушенных прав и интересов общества Комитету необходимо осуществить действия по заключению договора купли - продажи нежилого помещения.

Кроме того, согласно содержанию части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращение лица в суд преследует цель защиты его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В связи с этим в абзаце 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.01.2011 N 144 содержится разъяснение о том, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения. Таким образом, у суда первой инстанции, правомерно сославшегося на положения, предусмотренные частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действующей с 01.07.2013), имелись (ввиду отсутствия иных подтвержденных отрицательных обстоятельств) основания для удовлетворения требований общества, поскольку на дату рассмотрения дела истец подтвердил наличие у него законных прав в отношении спорного помещения в соответствии Законом N 159-ФЗ, отсутствие препятствий для возмездного отчуждения арендуемого имущества (нежилого помещения).

Необходимо также исходить из того, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, обеспечении восстановления нарушенных прав, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03 июня 2014 года по делу N А56-14914/2014 отменить.

Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой" договор купли-продажи помещения 45-Н, общей площадью 297,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, дом 28/1, литер А, по цене 35 000 000 руб. с рассрочкой платежа на три года (12 кварталов), начиная с момента заключения договора на условиях проекта договора, направленного Обществом с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В." - Студия Ольги Виноградовой" Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина