Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 13АП-22678/14

г. Санкт-Петербург

29 декабря 2014 г.

Дело N А56-19012/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Патрикеева У.В. (доверенность от 27.12.2013 г.)

от ответчика (должника): Васильченко И.М. (генеральный директор)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22678/2014) ООО "Богемиус" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2014 по делу N А56-19012/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Богемиус"

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды, выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Богемиус" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 876 212,54 руб., пеней в размере 280 286,24 руб., расторжении договора аренды N 01-А007165 от 18.10.2007 и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой переулок, д. 1/10, литера А, пом. 4Н.

Решением от 31.07.2014 г. с Общества в пользу Комитета взыскано 1 966 488,78 руб., в том числе 1 686 212,54 руб. задолженности по арендной плате, 280 276,24 руб. пеней; расторгнут договор аренды от 18.10.2007 N 01-А007165 и Общество выселено из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой переулок, д. 1/10, литера А, пом. 4Н; в остальной части иска отказано.

В обоснование апелляционной жалобы указано на несоблюдение Комитетом досудебного порядка расторжения договора. Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что на момент принятия судом решения фактический размер задолженности по договору аренды не соответствовал размеру, заявленному истцом.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Комитета подтвердила факт частичного погашения ответчиком задолженности после предъявления иска в суд.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.10.2007 заключен договор N 01-А007165 аренды помещения площадью 612,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой переулок, д. 1/10, литера А, пом. 4Н на срок до 20.10.2013.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Комитет направил Обществу претензию от 25.11.2013 N 4681-19/13 по юридическому адресу: г. Санкт-Петербург, Биржевой переулок, д. 1/10, лит. А, пом. 4Н.

Между тем, как указал податель жалобы и не оспаривается Комитетом, в июле 2013 года по причине неоднократных неполучений почтовой корреспонденции по юридическому адресу, указанному в договоре, Общество обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило все извещения и уведомления по договору аренды N 01-А007165 от 18 октября 2007 года направлять по адресу: 197341, Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, д. 34. корп. 2, кв. 96 (письмо от 16.07.2013 N 7/13 прилагается).

Однако по указанному адресу Комитет не направил спорное претензионное письмо.

По правилам п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, необходимым условием для расторжения договора аренды в судебном порядке является соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором в виде письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора, которого в материалах дела не имеется.

При этом арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому претензия по договору должна быть надлежащим образом направлена по адресу арендатора (юридическому и почтовому, если они известны) в целях соблюдения прав обеих сторон договора и недопущения нарушения права арендатора знать о возможном прекращении арендных отношений.

Следовательно, досудебный порядок расторжения договора со стороны Комитета не может быть признан соблюденным, поскольку претензия по надлежащему адресу, указанному арендатором, не направлялась.

При таких обстоятельствах решение в указанной части подлежит отмене, а иск в части расторжения договора следует оставить без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, предусмотренного законом.

Решение в части выселения ответчика из занимаемых помещений также подлежит отмене ввиду сохранения арендных отношений между сторонами в отношении спорных помещений.

При этом, поскольку на дату принятия судом решения у ответчика имелась задолженность по арендной плате в размере 1 506 212 руб. 54 коп. за период с 01.11.2013 г. по 31.03.2014 г., а задолженность по неустойке составила 280 276 руб. 24 коп., решение в части денежного требования с учётом положений ст. ст. 330, 614 Гражданского кодекса РФ, условий спорного договора, подлежит изменению в части определения долга в указанном размере.

То обстоятельство, что в настоящее время ответчик погасил задолженность в полном объёме, не влечёт отмену решения в части денежного требования, а подтверждает факт добровольного исполнения судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2014 г. по делу N А56-19012/2014 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Богемиус" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1 786 488 руб. 78 коп., в том числе 1 506 212 руб. 54 коп. долга, 280 276 руб. 24 коп. неустойки.

Иск в части требования о расторжении договора аренды N 01-А007165 от 18.10.2007 оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Богемиус" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 30 864 руб. 88 коп.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Богемиус" 1 000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова