Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 19АП-6912/14

г. Воронеж

25 декабря 2014 г.

Дело N А14-10092/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Поротикова А.И.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой": Тетерятника А.В., представителя по доверенности N 7 от 11.02.2014; Щипановская Н.А., представителя по доверенности N 7 от 11.02.2014;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Кулинцевой О.И., представителя по доверенности N 18 от 11.02.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" (ОГРН 10536765508731, ИНН 3628010172) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2014 по делу N А14-10092/2014 (судья Мироненко И.В.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" (ОГРН 10536765508731, ИНН 3628010172) о взыскании пени за период с 02.12.2007 г. по 01.07.2014 г. в размере 804 993,92 руб.; расторжении договора аренды земельного участка; об обязании возвратить занимаемый земельный участок площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 298 в,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец, ДИЗО Воронежской области) обратился в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" (далее - ООО Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой", ответчик, заявитель жалобы) с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007 г. за период с 01.10.2013 г. по 30.06.2014 г. в размере 1032 118 руб. 85 коп.; пени за период с 02.12.2007 г. по 01.07.2014 г. в размере 804 993,92 руб.; расторжении договора аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007; об обязании возвратить занимаемый земельный участок площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 298 в.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца пени за период с 26.10.2011 по 01.07.2014 в размере 362 944 руб. 10 коп., расторжения договора аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007 и обязания ответчика возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж занимаемый земельный участок площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 298 в. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции в части расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, нарушения сроков внесения арендной платы ответчиком не допущено, расторжение договора является крайней мерой, а возникновение негативных последствий в виде несвоевременной уплаты арендной платы по условиям договора компенсируются неустойкой.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 апелляционная жалобы принята к производству.

Рассмотрение дела откладывалось.

15.12.2014 через канцелярию суда от ответчика поступили письменные пояснения по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.12.2014 представители ООО "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили жалобу удовлетворить, решение в обжалуемой части - отменить.

Представитель ДИЗО Воронежской области представил суду дополнительные возражения по делу, возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта в обжалуемой части.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007 Главное управление государственного имущества Воронежской области (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий - Жилстрой" (арендатор) принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: городской округ город Воронеж, ул. 9 Января, 298в, кадастровый (условный) номер 36:34:02 001:0046 сроком на 5 лет. Передача участка оформлена актом приема-передачи от 05.10.2007.

Участок передан арендатору в целях строительства административного здания.

Договор аренды заключен сроком до 01.10.2012.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора. Арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально в размере 156 100 руб. равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года (п.3.2, п.3.4 договора).

Дополнительным соглашением от 14.12.2009 на стороне арендодателя выступил Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, сторонами изменен срок уплаты арендных платежей: не позднее 25-го числа первого месяца квартала, размер пени определен: 0,1% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 24.12.2012 внесены изменения в п.3.1: договор заключается до 13.11.2014, п.3.2 дополнен: с 11.06.2012 размер годовой арендной платы составил 1098205 руб. 50 коп., с 01.10.2012 - 2 196411 руб., целевое назначение участка изменено на строительство многоквартирных домов со встроенными административными помещениями.

Договор аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007, дополнительное соглашение от 24.12.2012 зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.07.2014 в адрес ответчика истцом направлено письмо-уведомление о наличии задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2012 по 30.06.2014 в сумме 2 123 952 руб. 24 коп. и пени за период со 02.12.2007 по 01.07.2014 в сумме 815 185 руб. 69 коп. и предложением ее погашения в 5- ти дневный срок с момента получения уведомления. Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департамента имущественных и земельных отношений (правопреемника ГУГИ Воронежской области) в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает судебный акт подлежащим отмене в обжалуемой части, а требования заявителя жалобы - подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае систематического невнесения арендатором арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рассматриваемом случае, между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007. Договор аренды заключен сроком до 01.10.2012.

Ответчиком были осуществлены платежи за 2012 год следующим образом:

- за I квартал - платеж 19.01.2012 на 156 100,00 руб., платежи 04.04.2012 на 18 458 руб. 13 коп. и 26 934 руб. 25 коп.;

- за II квартал - платеж 25.04.2012 на сумму 183 034 руб. 25 коп.;

- за III квартал - платеж 25.07.2012 на сумму 183 034 руб. 25 коп.;

- за VI квартал - платеж 25.10.2012 на сумму 183 034 руб. 25 коп.

Таким образом, Арендатор 25.10.2012 г. исполнил все свои обязательства перед Арендодателем по арендным платежам за 2012 год.

Дополнительным соглашением от 24.12.2012 внесены изменения в п.3.1: договор заключается до 13.11.2014, п.3.2 дополнен: с 11.06.2012 размер годовой арендной платы составил 1098205 руб. 50 коп., с 01.10.2012 - 2 196 411 руб., целевое назначение участка изменено на строительство многоквартирных домов со встроенными административными помещениями.

24.12.2012 Дополнительным соглашением, зарегистрированным только в апреле 2013 г., внесены изменения в п. 3.2. Договора, а именно:

- с 11.06.2012 г. годовой размер арендной платы составляет 1 098 205 руб. 50 коп., а ежеквартальный - 274 551 руб. 38 коп.;

- с 01.10.2012 г. годовой размер арендной платы составляет 2 196 411 руб., а ежеквартальный - 549 102 руб. 75 коп.

В связи с заключением указанного соглашения, которое определяет размер арендной платы и за прошедшее время, у ответчика образовалась задолженность за прошлый период в следующих размерах:

- за II квартал - 19 058 руб. 39 коп.;

- за III квартал - 91 517 руб. 13 коп.;

- за VI квартал - 366 068 руб. 50 коп.

За 2013 год арендатором были произведены следующие платежи:

- за I квартал - платеж 25.01.2013 на сумму 274 551 руб. 38 коп.;

- за II квартал - платеж 24.04.2013 на сумму 274 551 руб. 38 коп.;

- за III квартал - платеж 17.07.2013 на сумму 274 551 руб. 38 коп.;

- за VI квартал - платеж 22.10.2013 на сумму 274 551 руб. 38 коп.

Сумму в размере 1 098 205 руб. 52 коп. выставляемую Арендатору в качестве задолженности, последний считал незаконной и необоснованной, в связи с чем неоднократно обращался к Арендодателю для разрешения ситуации, а в последующем и в суд с исковым требованием "об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка", являющейся базой для расчета арендной платы (подано 30.12.2013).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.03.2014 по делу N А14-14952/2013 в отношении спорного земельного участка установлена новая кадастровая стоимость, в связи с чем, с 03.06.2014 г. размер годовой арендной платы был уменьшен до 158 057 руб. 58 коп., что составляет 39 514 руб. 40 коп. в квартал.

За 2014 ответчиком были произведены следующие арендные платежи:

- за I квартал - платеж 24.01.2013 на сумму 274 551 руб. 38 коп.;

- за II квартал - платеж 25.06.2012 на сумму 274 551 руб. 38 коп.;

- за III квартал - платеж 22.07.2012 на сумму 274 551 руб. 38 коп.

Однако, на момент рассмотрения спора по существу заявленных требований ответчик погасил образовавшуюся задолженность по арендной плате.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств невнесения ответчиком платежей более двух раз подряд не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" судебная коллегия приходит к выводу о том, что нормы ст. 619 Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений.

Статья 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. А в случае несоблюдения указанного требования, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Судебная коллегия также отмечает, что земельный участок был предоставлен в аренду под строительство многоквартирных домов со встроенными административными помещениями (с учетом изменения вида разрешенного использования).

Кроме того, как следует из материалов дела и объяснений ответчика, ООО "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" предпринимало и предпринимает действия, направленные на использование спорного земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования в течение всего срока аренды, в том числе проектирование освоения земельного участка.

Однако выяснилось, что на спорном земельном участке имеется линейный объект (дорога), который, в момент предоставления земельного участка отсутствовал на плане города, в связи с чем появилась необходимость вносить изменения в подготовленную документацию и переноса сроков начала строительства.

Судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае расторжение договора аренды не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.

В данном случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсируются применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором, взыскание судом области неустойки ответчиком не оспаривается.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды и обязания возвратить земельный участок не имеется и решение суда области в указанной части подлежит отмене (п.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом первой инстанции взыскано с ответчика в доход федерального бюджета 14 258 руб. 88 коп.

Однако, с учетом отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и обязания вернуть земельный участок, решение суда области в части взыскания судебных расходов подлежит изменению. С ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 10 259 руб.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком была уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей.

С учетом результата рассмотрения апелляционной жалобы, с ДИЗО Воронежской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" подлежит взысканию 2000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 применительно к пункту 6 статьи 52 НК РФ сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2014 по делу N А14-10092/2014 в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды земельного участка N 342-07/гз от 05.10.2007 и обязании общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой", р.п. Латная (ОГРН 10536765508731, ИНН 3628010172) возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) занимаемый земельный участок площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 298в отменить, в удовлетворении указанных исковых требований - отказать.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2014 по делу N А14-10092/2014 в части распределения судебных расходов изменить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой", р.п. Латная (ОГРН 10536765508731, ИНН 3628010172) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 10 259 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Завод керамзитобетонных изделий-Жилстрой" (ОГРН 10536765508731, ИНН 3628010172) 2000 руб. судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова