Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 12АП-12050/14

г. Саратов

29 декабря 2014 г.

Дело N А57-9945/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Борисовой Т. С., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Григорьевой Н. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Березка"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "13" октября 2014 года по делу N А57-9945/2013, принятое судьей Кулахметовым Ш. Б.,

по иску Федерального Государственного Казенного Учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Екатеринбург, ОГРН 1086671005838

к обществу с ограниченной ответственностью "Березка", г. Саратов, ОГРН 1066451013331

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 18.09.2012 по 02.08.2013 в сумме 251 502 рубля 23 копейки;

о взыскании пени за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 28.09.2012 по 20.03.2014 в сумме 692 760 рублей 44 копейки;

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 03.08.2013 по 20.08.2013 в сумме 190 114 рубля 54 копейки;

о взыскании пени за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 11.08.2013 по 20.03.2014 в сумме 126 729 рублей 28 копеек;

о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 11.08.2013 по 20.03.2014 в сумме 126 729 рублей 28 копеек;

об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 34, 36, 37, расположенные на первом этаже здания дома офицеров (лит. А, инв. номер 63:250:002:000061450 по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1 (территория летного городка) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу;

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации, г. Москва,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Березка", г. Саратов, ОГРН 1066451013331

к Федеральному Государственному Казенному Учреждению "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Екатеринбург, ОГРН 1086671005838,

к Министерству обороны Российской Федерации, г. Москва, ОГРН 1037700255284

о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Березка" Министерством обороны Российской Федерации и Федеральным государственным казенным учреждением "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации,

третьи лица: 1316 Центр Государственного Санитарно-Эпидемиологического Надзора Министерства обороны Российской Федерации, Саратовская область, г. Энгельс-1,

Федеральное государственное учреждение "136 Дом офицеров (гарнизонный)" Министерство обороны Российской федерации, Саратовская область, г. Энгельс-1,

Отдел Государственного Пожарного надзора по Энгельсскому району Саратовской области, Саратовская область, г. Энгельс,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Федеральное Государственное Казенное Учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту - ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России, истец) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - ООО "Березка", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 18.09.2012 по 02.08.2013 в сумме 251 502 рубля 23 копейки; о взыскании пени за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 28.09.2012 по 20.03.2014 в сумме 692 760 рублей 44 копейки; о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 03.08.2013 по 20.08.2013 в сумме 190 114 рублей 54 копейки; о взыскании пени за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 11.08.2013 по 20.03.2014 в сумме 126 729 рублей 28 копеек; о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012; о возложении обязанности передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 34, 36, 37, расположенные на первом этаже здания дома офицеров (лит. А, инв. номер 63:250:002:000061450 по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1 (территория летного городка) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением от 17.02.2014 суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление ООО "Березка" к ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" Минобороны России о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012, заключенного между ООО "Березка" Министерством обороны Российской Федерации и ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России, по статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2014 по делу N А57-9945/2013 исковое заявление удовлетворено в части.

С ООО "Березка" в пользу ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России взыскана задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 18.09.2012 по 02.08.2013 в сумме 251 502 рубля 23 копейки; пени за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей но договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012 за период с 28.09.2012 по 20.03.2014 в сумме 692 760 рублей 44 копейки; задолженность за пользование имуществом за период с 03.08.2013 по 20.03.2014 в сумме 190 114 рублей 54 копейки.

Суд первой инстанции обязал ООО "Березка" передать ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России по акту приема-передачи нежилые помещения N 34, 36, 37, расположенные на первом этаже здания дома офицеров (лит. А, инв. номер 63:250:002:000061450 по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1 (территория летнего городка) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Березка" отказано.

ООО "Березка" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции от 13.10.2014 в части отказа в удовлетворении встречного искового требования ООО "Березка" по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт в данной части.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела по существу. Так, судом не учтено, что арендодатель при передаче недвижимого имущества в аренду ввел в заблуждение арендатора относительно состояния арендованного имущества. Так, передаваемое имущество не было пригодно для его использования в целях, обусловленных сторонами в договоре аренды.

ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым находят жалобу не обоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, 03 сентября 2012 года между Министерством обороны Российской Федерации, ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России и ООО "Березка" (арендатор) заключен договор федерального имущества, закрепленного за Федеральным государственным казенным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 (далее по тексту - договор), по которому учреждение обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества: нежилые помещения 34, 36, 37, расположенные на 1 этаже здания дома офицеров (лит. А, инв. N 63:250:002:000061450), расположенные по адресу: г. Саратовская область, г. Энгельс-1 (территория летного городка).

Пунктом 2.2. договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, при этом распространяет свое действие на отношения, возникшие с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Договор заключен на срок до 02.08.2013 (пункт 2.1. договора).

Пунктом 3.2.2. договора стороны установили, что арендатор обязан в пятидневный срок после вступления в силу договора принять от учреждения объект, указанный в приложении N 1 к настоящему договору.

В соответствии с пунктом 3.2.3. арендатор обязуется использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. договора, условиями настоящего договора, законодательством Российской Федерации, санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, согласно установленным СНиП.

В силу пункта 5.1. договора стороны согласовали, что сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта без учета НДС составляет 23 957 рублей 50 копеек.

Сумму НДС арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением.

Стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг определяется в соответствии с договором на оплату услуг, заключенного в соответствии с пунктом 3.2.1. договора.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы арендатор производит в течение десяти дней после подписания акта приема-передачи (пункт 5.3. договора). Обязательство по оплате арендной платы, указанной в пункте 5.1. договора возникает у арендатора с момента подписания учреждением и арендатором акта приема-передачи объекта и прекращается с момента возврата арендатором объекта, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

За неисполнение обязательств, по своевременному внесению арендной платы арендатор перечисляет пени в размере 0,7% от суммы долга по арендной плате, установленной договором или дополнительными соглашениями к нему (пункт 6.2.1. договора).

Неустойка по договору в полном объеме перечисляется арендатором на счет, указанный в пункте 5.3. договора.

Согласно пунктам 7.8., 7.8.1., 7.8.2. договора по окончанию его срока он считается прекращенным. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды объекта на новый срок. Продление договора на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не допускается.

18 сентября 2012 года между ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России и ООО "Березка" подписан акт приема-передачи, согласно которому арендатор принял объекты недвижимого имущества. В акте указано техническое состояние помещений на момент передачи - удовлетворительное. Акт подписан сторонами и скреплен печатями без возражений относительно состояния имущества и его непригодности к эксплуатации в соответствии с целями, указанными в договоре.

В доказательство приема-передачи имущества в аренду истец представил в материалы дела акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий данный факт, использование объекта ответчиком и описание этого имущества.

Согласно пунктам 2.1. и 2.2. договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по 02 августа 2013 года.

В силу пунктов 3.1.2., 3.2.2. договора арендодатель обязан передать, а арендатор обязан в пятидневный срок после вступления в силу договора принять от учреждения объект договора аренды по акту приема-передачи.

ООО "Березка" ссылается, что арендуемая недвижимость передана ему с недостатками, не позволяющими его использовать.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Березка" со встречным исковым требованием к ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" Минобороны России о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/АИ-313 от 03.09.2012, заключенного между ООО "Березка" Министерством обороны Российской Федерации и ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России, по статье 179 ГК РФ.

ООО "Березка" в апелляционной жалобе обжалует принятый судебный акт только в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления.

Выводы суда первой инстанции в данной части судебная коллегия находит правомерными и обоснованными на основании следующего.

Из положений статьей 606, 614 ГК РФ следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 ГК РФ общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, доказательство, которым должен быть подтвержден факт передачи арендодателем арендованного имущества арендатору, определено законом.

Из материалов дела видно, что ответчик принял имущество по акту приема-передачи от 18.09.2012 без возражений относительно его состояния. В соответствии с ведомостью о составе и характеристике, передаваемого в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за ФГКУ "Приволжско - Уральское ТУИО" Минобороны России на праве оперативного управления, являющейся приложением 2 к договору аренды, подписанного генеральным директором ООО "Березка" арендованное имущество соответствует виду деятельности арендатора.

Доказательств того, что ООО "Березка" с момента подписания договора обращалось с какими-либо претензиями о нарушении арендодателем требований части 1 статьи 611 ГК РФ, относительно предоставления арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, ответчиком не представлено.

Из материалов дела видно, что представленные в подтверждение данного довода акты 1316 Центр Государственного Санитарно-Эпидемиологического Надзора Министерства обороны Российской Федерации с предложением приостановить эксплуатацию ФГУ "136 Дом офицеров (гарнизона)" и акт проверки Главного Управления Государственного пожарного надзора по Энгельсскому району об установлении нарушений обязательных требований пожарной безопасности датированы 09 декабря 2009 года, в то время как договор аренды заключен сторонами 03 сентября 2011 года.

Кроме того, согласно ответу начальника ФГКУ 1026 ЦГСЭН Минобороны России от 23.10.2013 ООО "Березка" не обращалось за выдачей разрешения на осуществление деятельности по организации кафе на 1 этаже здания дома офицеров по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1 (территория летного городка).

Из писем ФГКУ "136 Дом офицеров (гарнизона)" от 11.11.2013 N 29, от 09.12.2013 N 44 видно, что ООО "Березка" оказывало услуги общепита в арендованном помещении.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований считать доказанным факт передачи имущества 18 сентября 2011 года в заведомо непригодном для использовании состоянии.

Факт пользования арендованным имуществом в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Доказательств возврата арендованного имущества арендодателю не представлено.

Согласно пункту 3.1.2. договора арендодатель обязан в пятидневный срок после вступления в силу настоящего договора предоставить арендатору объект, указанный в приложении 1 к договору по акту приема-передачи, который составляется и подписывается Учреждением и Арендатором в трех экземплярах.

Акт приема - передачи подписан сторонами и скреплен печатями. Ответчик не заявил никаких возражений при его подписании. Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю с требованием устранить препятствия для использования арендованного имущества не представлено.

В пункте 3.1.3. закреплена обязанность арендодателя создать арендатору необходимые условия для использования арендуемого объекта в соответствии с целями, указанными в пункт 1.1. договора.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с указанной нормой сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что обман при совершении сделки (статьи 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с пунктом 9 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Доказательств наличия недостатков, о которых арендодатель намеренно умолчал при заключении договора, ООО "Березка" в материалы дела не представлено. Таких доказательств не содержит и апелляционная жалоба.

Акты контролирующих органов от 09.12.2009 не свидетельствуют о том, что указанные в них нарушения имели место в период заключения договора 03.09.2012. Акт приема-передачи предмета договора аренды подписан истцом без возражений.

При этом апелляционным судом не установлено препятствий в использовании помещения арендатором по причинам, за которые отвечает арендодатель. Доказательств наличия недостатков переданного в аренду имущества, которые полностью исключили возможность использования помещения по вине арендодателя в спорный период, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы, в материалы дела не представлено.

Соответственно, ответчиком не представлено доказательств в подтверждение обстоятельств, положенных в основание его встречного требования о признании договора аренды недействительным.

Таким образом, встречный иск правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения. Данный вывод суда первой инстанции подателем апелляционной жалобы не опровергнут со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемой части принятого по делу решения, в нарушение положений статей 65, 67, 68 АПК РФ, суду апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей в соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ относятся на ООО "Березка".

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2014 года по делу N А57-9945/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Березка" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. С. Борисова В. Б. Шалкин