Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 01АП-7621/14

29 декабря 2014 г.

Дело N А79-3271/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельцовой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.09.2014 по делу N А79-3271/2014, принятое судьей Цветковой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" (Чувашская Республика, г. Чебоксары, ОГРН 1022101144944, ИНН 2128014924) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Чувашская Республика, г. Чебоксары, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), администрации города Чебоксары Чувашской Республики (Чувашская Республика, г. Чебоксары, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Финансового управления администрации г.Чебоксары, о взыскании 3 916 043 руб. 22 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" - Щаблева И.В. на основании доверенности от 23.07.2014 (сроком на 1 год);

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Карымов П.А. на основании доверенности от 08.09.2014 N 039-55 ( сроком до 31.12.2014);

от администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Карымов П.А. на основании доверенности от 26.12.2013 N 29/01-7742 (сроком до 31.12.2014);

от Финансового управления администрации г.Чебоксары - не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, администрации города Чебоксары о взыскании за счет казны муниципального образования "Город Чебоксары" 3 916 043 руб. 22 коп. ущерба в солидарном порядке, в том числе 3 673 580 руб. 63 коп. убытков в размере уплаченной арендной платы за период с 15.12.2011 по 13.06.2013, 35 000 руб. ущерба в виде расходов по проведению экспертизы отчета N 02-01-12 от 13.01.2012 по определению рыночной стоимости спорного имущества, выполненного ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", 207 462 руб. 59 коп. неосновательного обогащения за период с 14.06.2013 по 12.07.2013.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Финансовое управление администрации г.Чебоксары.

Решением от 23.09.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики частично удовлетворил исковые требования, взыскав с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 3 666 005 руб. 03 коп. убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 11.01.2012 по 04.07.2013, в остальной части иска отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в период рассмотрения преддоговорного спора у общества, получившего от Комитета оферту, имелась, однако не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора, включая цену продажи имущества. Полагает, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены на основании отчета об оценке, выполненного ООО "КБ "Гудвилл", является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления. Действия Комитета, предложившего обществу выкуп имущества по стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика, соответствуют действующему законодательству и по смыслу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть признаны виновными.

В пояснениях от 23.12.2014 N 039-12210 заявитель отметил, что Комитет выполнил обязательства уполномоченного органа, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направив в адрес общества письмом от 09.12.2011 N 039-5584 проект договора купли-продажи и распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р "Об условиях приватизации нежилого помещения". При рассмотрении преддоговорного спора Комитет не мог руководствоваться иной стоимостью объекта приватизации, кроме той, которая была установлена ООО "КБ "Гудвилл" в отчете об оценке N 006-09-03-2011. В действиях Комитета отсутствует признак противоправности поведения и вина, а у общества - неблагоприятные последствия.

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" в отзыве на апелляционную жалобу от 15.12.2014 и дополнениях к нему от 23.12.2014, от 24.12.2014 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснило, что согласно отчету об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненному ООО "Гудвилл" по состоянию на 05.09.2011, специалистом проведена оценка по определению продажной цены нежилого помещения для предполагаемого использования ее результатов в целях продажи права на заключение договора аренды. Таким образом, Комитетом не выполнена обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества. При этом для определения продажной цены объекта использован отчет, не соответствующий целям Закона N 159-ФЗ и содержащий определение цены за объект не на дату обращения общества с заявлением о выкупе (15.09.2011), а иную дату. Допущенные нарушения привели к недостаткам отчета, препятствующим его использованию в целях заключения договора купли-продажи, что повлекло необходимость установления продажной цены в судебном порядке.

Кроме того, общество указало на незаконные противоправные действия ответчиков при выкупе арендуемого имущества, повлекшие у истца убытки, а именно: Комитетом отказано в предоставлении копии отчета оценщика, обосновывающего нормативную цену отчуждаемого имущества, лишив тем самым истца права оспорить установленную в проекте договора цену отчуждаемого имущества, а также распоряжение администрации г.Чебоксары от 30.11.2011; в связи с невозможностью анализа отчета оценщика истцом произведены затраты на проведение отчета оценки независимого оценщика и экспертизы отчета в размере 35 000 руб.; представленный отчет оценки N 006-09-03-2011 произведен на более раннюю дату, чем Комитет узнал об инициативе приватизации арендуемого объекта; в обоснование распоряжения от 30.11.2011 N 3261-р администрацией принята завышенная стоимость приватизируемого объекта, в связи с чем Комитет представил проект договора купли-продажи приватизируемого объекта по заведомо завышенной цене с учетом НДС. Таким образом, Комитет обязан был обеспечить заключение договора купли-продажи в указанный срок, однако свою обязанность не исполнил, что повлекло для общества наступление негативных последствий в виде обязанности по внесению арендных платежей по истечении указанного срока до даты заключения договора кули-продажи (05.07.2013). Проект договора купли-продажи выкупаемого имущества не был представлен в определенный законом срок, так как был исполнен в нарушение порядка, установленного Федеральным законом N 159-ФЗ. В случае соблюдения ответчиком процедуры приватизации, порядок и сроки которой регламентированы пунктами 2,3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ истец вправе был рассчитывать заключить договор купли-продажи помещения не позднее трех месяцев двадцати четырех дней с даты подачи им соответствующего заявления, что позволило бы в дальнейшем не нести расходы, связанные с арендой.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО "Магазин "Ровесник" (арендатор) заключили договор от 16.10.2001 N 2942 аренды нежилого помещения (строения), относящегося к муниципальной собственности, по условиями которого арендатор получил во временное пользование нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3 общей площадью 1620,7 кв.м, расположенное на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: город Чебоксары, проспект 9-й Пятилетки, дом 5.

По соглашению от 27.04.2005 N 1 срок аренды установлен до 31.10.2014.

ООО "Магазин "Ровесник" обратилось в Комитет с заявлением от 13.09.2011 N 71 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Данное заявление получено последним 15.09.2011, о чем свидетельствует почтовое уведомление N01464.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом имущества. На основании указанного распоряжения истец в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) получил преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений по цене объекта приватизации 35 088 000 руб.

09.12.2011 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, и распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р (письмо от 09.12.2011 N 039-5584).

В пункте 1.3 проекта договора установлена цена продажи помещений в размере 35 088 000 руб., определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Гудвилл" по заказу ответчика.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещения по цене 23 515 000 руб., определенной ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в отчете от 13.01.2012 N 02-01-12.

Письмом от 06.02.2012 N 039-419, адресованным обществу, Комитет не принял пункт 1.3 договора в редакции истца.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А79-10597/2012. Указанным судебным актом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, в части цены выкупаемого имущества (пункт 1.3 договора), и установлена стоимость (продажная цена) спорного нежилого помещения в размере 23 836 000 руб. без учета НДС, определенная на основании судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта, выполненной ООО "Агентство оценки собственности" (отчет от 22.01.2013).

Договор N Н-524 купли-продажи нежилого помещения подписан сторонами 05.07.2013, право собственности ООО "Магазин "Ровесник" зарегистрировано 12.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2013 серии 21 АД N 923990).

Указывая на то, что Комитетом не выполнены обязанности по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества, а также договора купли-продажи в установленный законом срок, неправомерно использован отчет, не соответствующий целям Закона N 159-ФЗ и содержащий определение цены за объект не на дату обращения общества с заявлением о выкупе (15.09.2011), а иную дату (05.09.2011), неправомерные действия (бездействие) ответчиков по затягиванию процесса выкупа повлекли необоснованную выплату истцом арендных платежей за период с 15.12.2011 по 12.07.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 3 666 005 руб. 03 коп. убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 11.01.2012 по 04.07.2013, в остальной части иска отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что допущенные Комитетом нарушения привели к недостаткам отчета, препятствующим его использованию в целях заключения договора купли-продажи, и повлекли необходимость установления продажной цены в судебном порядке. В связи с этим Комитет не обеспечил заключение договора купли-продажи в установленный законом срок и для общества наступили негативные последствия в виде обязанности по внесению арендных платежей по истечении указанного срока до даты заключения договора купли-продажи - 05.07.2013.

Судебный акт обжалуется в части удовлетворенных требований.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению в обжалуемой части.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ " Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, на основании заявления истца о выкупе от 13.09.2011 N 71, полученного Комитетом 15.09.2011, уполномоченный орган местного самоуправления в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ должен был в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять отчет об оценке с учетом времени его подготовки, в двухнедельный срок с даты принятия отчета принять решение об условиях приватизации и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из материалов дела видно, что согласно отчету от 29.09.2011 N N 006-09-03-2011, выполненному ООО "КБ "Гудвилл" по заказу ответчика, стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 35 088 000 руб.

Решение об условиях приватизации арендуемого истцом имущества принято 30.11.2011 (распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р).

09.12.2011 Комитет направил истцу письмо N 039-5584, в котором предлагалось реализовать преимущественное право выкупа, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, и распоряжения администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещения по цене 23 515 000 руб., определенной ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в отчете от 13.01.2012 N 02-01-12.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А79-10597/2012 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, в части цены выкупаемого имущества.

05.07.2013 между сторонами подписан договор N Н-524 купли-продажи спорного нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством. Право собственности ООО "Магазин "Ровесник" зарегистрировано 12.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2013 серии 21 АД N 923990).

Суд первой инстанции установил, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок по 15.11.2011, принятие отчета об оценке на выкупаемое имущество заказчиком - не позднее 15.12.2011, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в двухнедельный срок (29.12.2011), проект договора купли-продажи арендуемого имущества должен быть направлен не позднее 10.01.2012.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Комитетом не выполнена обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества, для определения продажной цены объекта использован отчет, не соответствующий целям Закона N 159-ФЗ и содержащий определение цены объекта не на дату обращения общества с заявлением о выкупе (15.09.2011), а на иную дату (05.09.2011). Допущенные нарушения привели к недостаткам отчета, препятствующим его использованию в целях заключения договора купли-продажи, что повлекло необходимость установления продажной цены в судебном порядке.

В связи с этим Комитет не обеспечил заключение договора купли-продажи в установленный законом срок и для общества наступили негативные последствия в виде обязанности по внесению арендных платежей по истечении указанного срока до даты заключения договора купли-продажи - 05.07.2013.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает указанный вывод ошибочным по следующим основаниям.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Исходя из статей 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки (вред), причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Реализация преимущественного права не ограничивается подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий, как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление проекта договора купли-продажи объекта приватизации.

При этом обязанность принятия решения об условиях приватизации связана с моментом принятия отчета об оценке (с учетом времени его подготовки).

Материалы дела свидетельствуют, что в спорный период Комитетом совершались мероприятия, направленные на обеспечение возможности реализации права приватизации объекта и последующего заключения договора купли-продажи.

Комитет выполнил обязательства уполномоченного органа, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направив в адрес истца проект договора купли-продажи и распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 N 3261-р "Об условиях приватизации нежилого помещения" (письмо от 09.12.2011 N 039-5584). Данное письмо получено истцом 15.12.2011 (вх.N 281).

Таким образом, Комитетом исполнено обязательство по направлению в адрес истца проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в установленный законом срок (то есть десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества).

Составление отчета об оценки спорного имущества от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, содержащего определенные цены объекта на иную дату ООО "КБ "Гудвилл", не свидетельствует о нарушении Комитетом обязанности по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, а проведенная оценка не может быть признана имеющей рекомендательный характер.

При рассмотрении преддоговорного спора Комитет не мог руководствоваться иной стоимостью объекта приватизации, кроме той, которая была установлена ООО "КБ "Гудвилл" в отчете об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011.

Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены на основании отчета об оценке, выполненного ОО "КБ "Гудвилл", является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.

Доказательства уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного объекта, намеренного затягивания сроков выполнения необходимых действий (бездействия) в материалах дела отсутствуют.

Доводы общества о том, что вина Комитета заключается в неверном определении изначально выкупной стоимости имущества, то есть с учетом налога на добавленную стоимость, и исключение данного налога на выкупную стоимость не повлекло бы необходимости судебного оспаривания отчета об оценке рыночной стоимости, подлежат отклонению как противоречащие положениям статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по смыслу которой договор купли-продажи подлежит заключению уполномоченным органом по цене, определенной только в порядке оценки рыночной стоимости имущества, и исключает возможность самостоятельного определения уполномоченным органом цены договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, в том числе переписки и действий сторон, предшествовавших заключению договора, не находит оснований считать что у Комитета при совершении спорных действий имелось намерение уклониться от заключения с истцом договоров купли-продажи арендуемого имущества, и приходит к выводу об отсутствии противоправности в действиях ответчиков, как одного из условий ответственности.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 11.01.2012 до 06.06.2013.

В части взыскания убытков в сумме 216 659 руб. 28 коп., понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 06.06.2013 по 04.07.2012, решение является законным и обоснованным.

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи N Н-524 были определены постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А79-10597/2012, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу постановления суда апелляционной инстанции, то есть с 06.06.2013.

Довод заявителя жалобы о том, что договором купли-продажи N Н-524 (пункты 2.10, 2.11 договора) предусмотрен иной момент прекращения обязанности ответчика по уплате арендных платежей (до дня государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике) является ошибочным.

В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно абзацу 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, общество является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи с 06.06.2013 и его обязанность по внесению арендной платы прекращается с этого момента.

При таких обстоятельствах решение суда от 23.09.2014 в обжалуемой части подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" в части взыскания 216 659 руб. 28 коп. убытков - удовлетворению. Требования истца в части взыскания убытков за период с 11.01.2012 до 06.06.2013 подлежат отклонению.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При таких обстоятельствах и с учетом предоставленной обществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" отсрочки по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления с последнего подлежит взысканию в доход федерального бюджета 40 221 руб. 27 коп. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.09.2014 по делу N А79-3271/2014 в обжалуемой части изменить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования "Город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 216 659 руб. 28 коп. убытков.

В удовлетворении остальной части исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" в доход федерального бюджета 40 221 руб. 27 коп. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова