Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 г. N 20АП-7213/14

г. Тула

30 декабря 2014 г.

Дело N А62-4575/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.12.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Заикиной Н.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект", извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в отсутствие государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Попковой О.Ю., извещенной надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в отсутствие третьих лиц: Поваровой Л.А. и общества с ограниченной ответственностью ФСК "Веж", извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2014 по делу N А62-4575/2014 (судья Печорина В.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (г. Смоленск, ОГРН 1106732005027, ИНН 6732005079) к Государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Попковой О.Ю. (г. Смоленск), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050), третьи лица: Поварова Людмила Александровна (г. Смоленск), общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (г. Смоленск, ОГРН 1026701438213, ИНН 6729018279), о признании действий незаконными, обязании произвести государственную регистрацию соглашения об уступке прав требования, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее по тексту - ООО "Стройинвестпроект", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Попковой О.Ю.; Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту - Управление, Управление Росреестра по Смоленской области) о признании действий по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконными, обязании произвести государственную регистрацию соглашения об уступке прав требования.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2014 заявленные требования общества были оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, полагая, что оно не соответствует нормам материального права, судом не была дана должная оценка обстоятельствам, имеющим значение для дела, ООО "Стройинвестпроект" обратилось с жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

Обосновывая свою позицию и ссылаясь на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" заявитель указал, что для проведения государственной регистрации соглашения об уступке прав на квартиру N 60 от 26.08.2013 к договору об участии в долевом строительстве жилья N 2 от 28.09.2011, с соглашением об уступке прав на квартиру от 25.01.2013 документы, запрошенные государственным регистратором не требуются.

Кроме того, в материалах дела имеется соглашение об уступке прав на квартиру N 51 от 14.02.2014, зарегистрированное 10.04.2014 при аналогичных обстоятельствах на том же земельном участке.

Управление Росреестра по Смоленской области возражало против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Попкова О.Ю. отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Необходимо отметить, что определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 было удовлетворено ходатайство Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, однако в связи с неявкой лиц, участвующих в деле, видеоконференц-связь не проводилась.

Рассмотрев доводы жалобы и отзыв на нее, оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что она не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, 10.01.2014 OOO "Стройинвестпроект" и Поварова Л.А. обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлениями о регистрации соглашения об уступке прав на квартиру N 60 от 26.08.2013 к договору об участии в долевом строительстве жилья N 2 от 28.09.2011 с соглашением об уступке прав на квартиру от 25.01.2013, расположенную в создаваемом многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым N 67:27:0000000:0119 по адресу: ул. Н.Неман-Академика Петрова-Трудовая в г. Смоленске.

24.01.2014 государственный регистратор Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Попкова О.Ю. приостановила государственную регистрацию указанного соглашения от 26.08.2013 в соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации), по решению государственного регистратора для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации. В соответствии с указанным решением: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 находится в аренде у застройщика ООО ФСК "Веж". Из ответа на запрос от 21.01.2014, предоставленного Филиалом ФГБУ следует, что земельный участок с кадастровым номером: 67:27:0000000:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером: 67:27:0020503:178 - право собственности на который зарегистрировано согласно сведениям ЕГРП за иным лицом. Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Согласно пункту 4 статьи 22.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков; согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1. залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона; 2. поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Федерального закона; кроме того, заявителем не представлены согласия на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 всех залогодержателей, кроме того в соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 21 Закона о долевом участии проектная декларация должна содержать информацию о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Заявителем не были представлены изменения в проектную декларацию, следовательно, представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям законодательства.

Государственная регистрация была приостановлена сроком на три месяца по заявлению представителя общества, о чем направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации.

07.06.2014 государственный регистратор УФРС по Смоленской области Попкова О.Ю. отказала в государственной регистрации указанного соглашения от 26.08.2013 в связи с тем, что не устранены причины препятствующие проведению государственной регистрации.

Заявитель, полагая, что действия государственного регистратора, выразившиеся в отказе в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, являются незаконными, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Из материалов дела следует, что запись о договоре об участии в долевом строительстве от 25.03.2011 внесена в подраздел III раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 предоставлен в аренду застройщику ООО ФСК "Веж" (договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 15.06.2007 N 112/з). Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.08.2010, вступившего в законную силу, вынесенным по иску Емельяненкова Ю.А., признан недействительным договор аренды N 112/з от 15.06.2007 о предоставлении ООО ФСК "Веж" земельного участка площадью 8 439 кв.м, расположенного в г. Смоленске в районе улиц Нормандия-Неман -Академика Петрова - Трудовая г. Смоленска в части предоставления в аренду земельного участка площадью 790 кв.м, расположенного под жилым домом 4 по Старо-Чернушенскому пер. в г. Смоленске. Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.12.2012, вступившего в законную силу, вынесенным по иску Емельяненкова Ю.А., прекращено право аренды ООО ФСК "Веж" на часть земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая г. Смоленска, относящегося к многоквартирному дому N 3 по ул. Трудовая г. Смоленска площадью 1178 кв.м.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке и ответу филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области, полученных на запрос государственного регистратора, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 1 статьи 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе ипотека.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

Согласно части 5 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Из содержания статей 8, 16 названного выше закона у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенных выше норм следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке предусмотрено, что в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что участники долевого строительства (залогодержатели) к участию в делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Смоленска, не привлекались, в связи с чем залогодатель был обязан незамедлительно уведомить участников долевого строительства (залогодержателей) об изменении предмета залога (право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику). Документы, подтверждающие такое уведомление залогодержателей, государственному регистратору представлены не были. Сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП также отсутствовали.

Названные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Из указанных выше норм следует, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.

Однако после изменения прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 (в результате его раздела) в проектную декларацию изменения застройщиком не внесены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых действий государственного регистратора Управления Росреестра не соответствующими требованиям Закона о государственной регистрации.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что Управлением было зарегистрировано аналогичное соглашение необходимо отметить, что факт регистрации аналогичного соглашения не является основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку действия государственного регистратора в рамках рассмотрения иных заявлений о регистрации соглашений не являются предметом рассмотрения настоящего спора.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, то основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2014 по делу N А62-4575/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

Н.В. Заикина В.Н. Стаханова