Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 09АП-43695/14

город Москва

23 декабря 2014 г.

Дело N А40-23003/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2014.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Прокуратуры города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 14 августа 2014 года по делу N А40-23003/2013,

принятое судьей Коноваловой Е.В.,

по иску Прокуратуры города Москвы (ОГРН 1037700015418)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН 1097746349535)

ООО "АЛМ-Строй" (ОГРН 1027700094993)

третьи лица: Управление Росреестра по городу Москве,

Департамент городского имущества города Москвы,

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

ОАО "Промсвязьбанк"

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

применении последствий его недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца Прохорова Т.В. удостоверение N 135461

от ответчиков: представители не явились, извещены

от третьих лиц:

Управления Росреестра

по городу Москве Алов Ю.Т. по дов. от 17.06.2014

остальных лиц представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Прокуратурой города Москвы в защиту интересов Российской Федерации (в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом) в порядке ч. 1 ст. 52 АПК РФ предъявлен иск к Тер. управлению Росимущества в г. Москве, ООО "АЛМ-СТРОЙ" о признании заключенного Ответчиками Договора купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N77:09:0001017:20 площадью 14464кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19262 258,43 руб., недействительным, и применении последствий его недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.

Решением суда от 16.08.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, исковые требования удовлетворены.

Постановлением ФАС МО от 27.02.2014 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом ФАС МО указал на необходимость выяснения обстоятельства соответствия спорного договора положениям ст.35 и п.3 ст.33 Земельного кодекса РФ; обстоятельства делимости спорного земельного участка и возможности выделения и формирования земельных участков, находящийся под каждым отдельным объектом недвижимости и необходимых для их использования, рассмотрения вопроса о назначении земельно-устроительной экспертизы; а также обстоятельства того, подпадает ли оспариваемый договор под исключения, установленные п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ для приобретения земельных участков в процессе приватизации.

При новом рассмотрении решением суда от 14.08.2014 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Прокурором города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Неявившиеся участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционного суда Истец поддержал требования и доводы жалобы, явившееся Третье лицо заявило о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Установлено, что между Тер. управлением Росимущества в г. Москве (продавец) и ООО "АЛМ-СТРОЙ" (покупатель) заключен Договор купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20 площадью 14464кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19262258,43 руб.

Договор заключен на основании заявления покупателя о реализации им права, предусмотренного п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в связи с принадлежностью ему на праве собственности нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не указаны объекты незавершенного строительства, вместе с тем применение порядка выкупа земельных участков под данными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе: при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Из материалов дела следует, что к исключениям, установленным п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ для приобретения земельных участков в процессе приватизации, - оспариваемый по настоящему делу Договор не подпадает, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 28 ФЗ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" общество приобрело объект незавершенного строительства по договору купли-продажи у ООО "Шеврон" и собственнику объекта незавершенного строительства в порядке ст.552 Гражданского кодекса РФ не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что спорный земельный участок не предоставлялся городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам, в том числе ООО "АЛМ-СТРОЙ", и использовался предприятием ФГУП "Всероссийский научно-технический информационный центр" на основании договоров краткосрочной аренды, что следует из письма Департамента городского имущества города Москвы от 17.04.2014 за исх. N ДШ-1-45319/14-1.

Земельный участок, на котором размещается не только объект незавершенного строительства, но и нежилое строение, не мог быть предоставлен собственнику объектов недвижимости в испрашиваемом размере. Исключительное право в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ могло быть реализовано обществом только в отношении части земельного участка, занятого нежилым зданием. Факт формирования и постановки на кадастровый учет единого земельного участка не может являться основанием для предоставления всего спорного земельного участка в собственность, что соответствует правоприменительной практике, определенной постановлениях ФАС МО от 08.02.2013 по делу N А40-21632/2012; 26.12.2013 по делу N А40-85717/2012.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности формирования из спорного земельного участка самостоятельных земельных участков под двумя строениями, одно из которых - объект незавершенного строительства.

Как следует из письма Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве" от 14.04.2014 за исх. N 2.4/04674, т.е. уполномоченного органа в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, который в рамках требований Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляет кадастровое деление территории в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, раздел земельного участка с кадастровым номером N77:09:0001017:20 площадью 14464кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, и формированием двух земельных участков, находящийся под каждым объектом недвижимости (стр.2 - административное здание и стр.3 - объект незавершенного строительства) возможен.

Раздел спорного участка не является препятствием рационального его использования и соответствует требованиям земельного законодательства (п. 4, 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ). При указанном разделе свободные участки внутри границ спорного участка не образуются.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о нецелесообразности проведения земельно-устроительной экспертизы.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 23.12.2008 N 8985/08 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Таким образом, после завершения Ответчиком строительства и ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, он вправе осуществить выкуп земельного участка, находящегося в Федеральной собственности, в соответствии с действующим земельным законодательством, а именно п.4 ст.6 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве", в размере его кадастровой стоимости.

До ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, в соответствии с п.21 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ", собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект в аренду без проведения торгов в порядке, установленным для оформления прав на земельные участки, собственниками зданий, сооружений.

Формирование границ земельных участков для размещения того или иного объекта осуществляется с учетом градостроительных и иных требований к его размещению, а также с учетом генерального плана развития города, документации по планировке территории с установлением параметров развития элементов планировочной структуры, определением параметров транспортного и инженерно-технического обеспечения, необходимой для развития территории.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы N 633-1111 от 07.11.2012 "Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы полномочиями по формированию таких требований наделена Москомархитектура.

Установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых в собственность из земель, находящихся в государственной собственности отнесено к полномочиям Московской городской Думы в области регулирования землепользования в городе Москве, однако до настоящего времени указанные размеры не установлены.

Вместе с тем, практика формирования земельных участков под те или иные цели без участия Москомрахитектуры показала, что в большинстве случаев нарушаются требования градостроительных регламентов и иных норм и правил, предъявляемых к размещению объектов различного назначения.

Установлено, что площадь спорного земельного участка в 4 раза превышает площадь земельных участков под находящимися в собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" объектами недвижимости и необходимых для их использования (площадь застройки под стр. 2 составляет 1884кв.м., под незавершенным стр. 3 - 1541кв.м).

При этом ни в заявлении покупателя о приобретении земельного участка, ни в решении продавца о его предоставлении не содержится обоснования именно такой площади земельного участка как нормативно необходимой.

Тогда как согласно правоприменительной практике, определенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости, в т.ч. в заявленных целях.

Следовательно, оспариваемый Договор купли-продажи как не соответствующий требованиям п. 3 ст. 33, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ является в силу ст. 168 ГК РФ недействительным (ничтожным), не приведшим к возникновению соответствующих ему правовых последствий; в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ все полученное по данной сделке подлежит возврату (земельный участок с кадастровым N 77:09:0001017:20 - продавцу, покупная цена 19262258,43 руб. - покупателю).

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2014 года по делу N А40-23003/2013 отменить.

Признать заключенный между Территориальным управлением Росимущества в городе Москве и ООО "АЛМ-Строй" Договор купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N77:09:0001017:20 площадью 14464кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19 262 258,43 руб., недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "АЛМ-Строй" передать Территориальному управлению Росимущества в городе Москве по Акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20 площадью 14464кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2; обязания Территориального управления Росимущества в городе Москве возвратить ООО "АЛМ-Строй" денежные средства в размере 19 262 258,43 руб., полученные по сделке.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков М.С. Кораблева