Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2015 г. N 04АП-5224/14

г. Чита

15 января 2015 г.

Дело N А19-3212/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,

судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Александровой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г.Иркутска - Комитет по управлению муниципальным имуществом на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 сентября 2014 года по делу N А19-3212/2014 по иску индивидуального предпринимателя Нециевского Эдуарда Станиславовича к администрации города Иркутска - Комитет по управлению муниципальным имуществом о признании незаконным отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права (суд первой инстанции: судья Е.В. Серова),

при участии в судебном заседании:

от истца ИП Нециевского Э.С. (Иркутская область, г. Иркутск; ИНН 381000371817; ОГРН 304381012100058): представитель по доверенности от 22.01.2014 Лысенко А.А.;

от ответчика Администрации города Иркутска - Комитет по управлению муниципальным имуществом (Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ленина, 14, 1; ОГРН 1053808211610): представитель по доверенности от 25.11.2014 Савенко М.В.;

установил:

индивидуальный предприниматель Нециевский Эдуард Станиславович (далее ИП Нециевский Э.С., предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города Иркутска - Комитет по управлению муниципальным имуществом (далее - Администрация) о признать незаконным отказ Администрации г. Иркутска от 18.12.2013 N 505-71-27027/13 в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимости площадью 329,8 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане NN 1,2,3,4,15,16, отраженные в техническом паспорте N 15724, от 22.01.2014, изготовленном ОГУП "Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ", кадастровый N38:36:000034:21096, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, арендуемого по договору аренды N 2775 от 20.02.2001; обязать Администрацию г. Иркутска направить ИП Нециевскому Э.С. согласно п.2 ст. 4 Федерального закона N159-ФЗ от 22 июля 2008 года Распоряжение Администрации г. Иркутска о приватизации объекта недвижимости площадью 329,8 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане NN 1,2,3,4,15,16, отраженные в техническом паспорте N 15724 от 22.01.2014, изготовленном ОГУП "Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ", кадастровый N38:36:000034:21096, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8 и договор купли-продажи на объект недвижимости площадью 329,8 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане NN 1,2,3,4,15,16, отраженные в техническом паспорте N 15724, от 22.01.2014 г. изготовленном ОГУП "Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ", кадастровый N38:36:000034:21096, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, арендуемого по договору аренды N 2775 от 20.02.2001, согласно поданному заявлению N 503-51-13688/3 от 16.12.2013, в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 сентября 2014 года иск удовлетворен.

Администрация, не согласившись с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой ссылается на то, что спорное помещение является частью здания, зарегистрированного как единый объект, помещение не является изолированным, поскольку оборудовано дверными проемами для прохода в вестибюль и наружу здания, а также имеет инженерные коммуникации, входящие в состав общего имущества; на отсутствие в решении оценки заключения МУП "БТИ г.Иркутска" N 03-13/37530.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель полагает доводы ответчика необоснованными, решение суда первой инстанции - подлежащим оставлению без изменения.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои позиции по делу.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 20.02.2001 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (арендодатель) и ИП Нециевским Э.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 2775, по условиям которого арендодатель передал в срочное возмездное пользование муниципальное нежилое помещение / здание, встроенное на 1-м этаже здания Дома быта (позиции N 1, 2, 3, 15, 16, 17, 18 по техническому паспорту), общей площадью 289,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8 (пункты 1.1, 1.2 договора).

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.01.2001.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2001 по 30.09.20014.

Дополнительным соглашением от 13.03.2010 к договору аренды нежилого помещения N 2775 от 20.02.2001 индивидуально-определенные признаки объекта, принятого в аренду по указанному договору, были уточнены, пункт 1.1 договора аренды изложен в редакции: общая площадь объекта 329,8 кв.м. номера на поэтажном плане NN 1,2,3,4,15,16 по первому этажу в Доме быта; установить площадь земельного участка в п. 1.3 договора аренды 61,4 кв.м.; установить в п. 1.4 договора аренды действительную остаточную стоимость объекта 3 184 368 рублей. Срок действия дополнительного соглашения установлен с 01.01.2010. Из содержания дополнительного соглашения следует, что оно заключено в отношении того же помещения с целью уточнения площадей, принимая во внимание данные нового технического паспорта - от 30.06.2008, выкопировка из которого приложена к дополнительному соглашению. Согласно схеме 1-го этажа технического паспорта, изготовленного МУП БТИ в 2008 году на здание Дом быта, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, нежилое помещение 4, существовавшее на момент заключения договора аренды, к моменту изготовления технического паспорта 2008 года отсутствовало, о чем также свидетельствует приложение-выкопировка из технического паспорта, являющееся неотъемлемой частью дополнительного соглашения от 13.03.2010 к договору аренды нежилого помещения N 2775. Позиция N 4 по техническому паспорту от 2008 года, присвоена другому нежилому помещению; площади уточнены в связи с включением в площадь помещения по договору аренды от 20.02.2001 N 2775 помещения, которое также арендовалось Нециевским Э.С. по договору от 01.07.2004 N 6470, и такое уточнение и включение площадей, которые Нециевский Э.С. арендует, соответственно, с 2001 и 2004 года, обусловлено данными новой технической инвентаризации здания, в пределах которого расположены арендуемые предпринимателем площади.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 38 АД N 397471 в отношении объекта права - Дом быта, назначение нежилое, 5 - этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 8009,3 кв.м, инв.N 25:401:001:020031280, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 зарегистрировано право собственности муниципального образования г.Иркутск.

16.12.2012 ИП Нециевский Э.С. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города Иркутска с заявлениями о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды N 2775 от 20.02.2001 объекта недвижимости площадью 329,8 кв.м. - на 1-м этаже здания Дома быта, номера на поэтажном плане N N 1,2,3,4,15,16 отраженные в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 15.07.2008, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8.

Письмом от 18.12.2013 N 505-71-27027/13 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска отказал в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 38 АГ 977628 от 28.04.2009 зарегистрирован объект муниципальной собственности - дом быта, назначение нежилое, 5 - этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 7981,3 кв.м, инв.N 25:401:001:020031280, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8; арендуемое ИП Нециевским Э.С. входит в площадь указанного объекта, в связи с чем предоставить преимущественное право выкупа арендуемого помещения площадью 329,8 кв.м., не представляется возможным.

ИП Нециевский Э.С., полагая, что данный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 198 АПК РФ во взаимосвязи со статьей 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции признал оспариваемый отказ Администрации незаконным и нарушающим право предпринимателя на приобретение недвижимого имущества.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 той же статьи).

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

ИП Нециевский Э.С. является субъектом малого или среднего предпринимательства (декларации ИФНС России по Свердловскому округу г. Иркутска от 19.01.2014, от 29.01.2014 со сведениями о среднесписочной численности работников за предыдущий год), не имеет задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое имущество (расчеты пеней, акт сверки платежей по договору аренды N 2775), площадь арендуемого помещения не превышает установленное предельное значение; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Арендуемый заявителем объект является помещением в доме быта (объект муниципальной собственности), назначение нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 7981,3 кв.м, инв.N 25:401:001:020031280, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 (зарегистрирован согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 38 АГ 977628 от 28.04.2009).

Согласно техническому паспорту от 22.01.2014 спорный объект недвижимости общей площадью 329,8 кв. м состоит из обособленных помещений N 1-4, 15, 16 на поэтажном плане первого этажа, ограничен стенами, оснащен коммунальными коммуникациями, имеет собственный отдельный выход и соответствует предмету аренды, согласованному в договоре аренды нежилого помещения (здания) N 2775 от 20.02.2001.

Согласно заключению Областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ" от 20.02.2014 нежилое помещение изолировано (обособлено) от других помещений в здании, имеет отдельный вход/выход; установлены индивидуальные приборы учета, которые фиксируют расходы воды и электрической энергии именно для этого помещения.

Администрация представила сообщение МУП БТИ г. Иркутска от 18.12.2014 в котором указано, что помещение общей площадью 329,8 кв.м (номера на поэтажном плане 1 этажа N 1-4, 15, 16), расположенное на первом этаже пятиэтажного нежилого здания из железобетонных панелей (лит. А) по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, на момент технической инвентаризации от 12.05.2008 обладало признаками: оборудовано двумя дверными проемами для входа/выхода - в помещении N 15 для прохода в помещение общего пользования - вестибюль, расположенное на первом этаже здания; в помещении N 16 - для прохода наружу здания. В сообщении указано, что в связи с тем, что данное нежилое помещение используется для доступа в иные помещения, оно не является изолированным. В помещении имеются инженерные коммуникации, которые входят в состав общего имущества, что также не дает возможности считать данное нежилое помещение изолированным и обособленным.

Также Администрация свой отказ основывала на том, что на момент обращения ИП Нециевского Э.С. с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемое помещение не являлось обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета.

Оценив представленные сторонами заключения и техническую документацию на спорное помещение в совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии возможности формирования самостоятельных объектов недвижимости и что оспариваемый отказ не соответствует законодательству и нарушает право предпринимателя на выкуп арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.

Установлено, что арендуемое предпринимателем помещение функционирует независимо от прилегающих к нему помещений иного функционального назначения и не затрагивает интересы других лиц, владеющих помещениями в здании в целом.

Наличие выхода в вестибюль как помещение общего пользования в здании, как и наличие общих коммуникаций, не указывает на невозможность самостоятельного использования отдельных помещений в здании как объектов права. Инженерные сети, кроме электрических, являются транзитными для всего здания, что также не препятствует обособлению помещений.

Доказательств ухудшения положения других арендаторов в случае выделения спорного имущества и передачи его предпринимателю в собственность не представлено.

В материалах дела имеются достаточные доказательства возможности формирования спорного помещения нежилого помещения как обособленного объекта для реализации права приобретения его в собственность. Кроме того, заявитель обратился в Администрацию с заявлением о выкупе отдельного помещения на первом этаже здания, а не единого объекта.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о незаконности отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого муниципального имущества.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы Администрации, заявляемые при рассмотрении дела в суде первой инстанции и получившие надлежащую и полную оценку в обжалуемом решении, и отклоняются по изложенным основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.

При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 сентября 2014 года по делу N А19-3212/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

Е.Н. Скажутина Л.В. Капустина