Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. N 13АП-26536/14

г. Санкт-Петербург

20 января 2015 г.

Дело N А42-4894/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: не явился, извещён,

от ответчика: Дроздов В.Г., доверенность от 17.10.2014,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26536/2014) ИП Байрамова Ихтилата Вели Оглы на решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.09.2014 по делу N А42-4894/2014 (судья Быкова Н.В.), принятое

по иску Комитет имущественных отношений г. Мурманска

к ИП Байрамову Ихтилату Вели Оглы

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (юридический адрес: 183038, г. Мурманск, ул. Комсомольская, д. 10; ОГРН 1025100861004; ИНН 5190800019; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Байрамову Ихтилату Вели оглы (ОГРНИП 304519030900176; далее - Предприниматель), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании 126 920 рублей штрафа, о расторжении договора аренды от 16.08.2011 N 18571 и выселении Предпринимателя из нежилого помещения муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Подгорная, д. 54, пом. 7, 8, 9 (1 Б).

Решением суда от 26.09.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, суд неправомерно рассмотрел дело при наличии обоснованного ходатайства ответчика об отложении судебного заседания с указанием причин невозможности участия в судебном заседании, в связи с чем ответчик был лишен возможности предоставления доказательств, свидетельствующих об исполнении им условий договора. Податель жалобы указывает, что положенные в основу решения акты проверки использования нежилого помещения от 02.04.2013, от 02.10.2013, от 29.05.2014 являются ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку содержат недостоверные сведения и составлены с нарушениями договора. Также податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что представленная в материалы дела претензия от 07.05.2013 с предложением об устранении нарушений не содержит предупреждения о расторжении договора и не направлялась по адресу регистрации Предпринимателя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Предпринимателем заключен Договор от 16.08.2011 N 18571 аренды объектов муниципального нежилого фонда города Мурманска (далее - договор), согласно которому Комитет передает, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Подгорная, д. 54, пом. 7, 8, 9 (1Б), (Первомайский округ), общей площадью 66,80 кв.м для использования под магазин.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 01.09.2011.

Срок аренды установлен договором с 01.09.2011 по 30.06.2015 (пункт 1.3 договора).

Размер арендной платы согласно пункту 1.2 договора составляет 1163 рублей 66 копеек в месяц без НДС.

Уведомлением от 17.01.2013 N 15/02.01-527, направленном ответчику, Комитет известил о том, что с 01.01.2013 за арендуемые площади установлена арендная плата в размере 12 692 рубля 00 копеек (без НДС).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что при использовании помещения или его части не в соответствии с договором арендатор уплачивает штраф в 10-кратном размере ежемесячной арендной платы.

10.04.2013 Комитетом подписан приказ N 403 о взыскании с Предпринимателя штрафа в размере десятикратного размера ежемесячной арендной платы, а 07.05.2013 за исх. N 15/02.01-5422 ответчику направлено претензионное письмо о применении к Предпринимателю штрафных санкций, с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также оплатить штраф.

Согласно актам от 02.04.2013, 02.10.2013, 29.05.2014 Комитетом проводилась проверка использования нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Подгорная, 54, арендованного ответчиком, и составлены акты проверки, которые подписаны представителями Комитета, Предпринимателя и ГОУП "Мурманскводоканал" (акт от 02.04.2013), Комитета и ММБУ "ЦКИМИ" (акт от 02.10.2013), Комитета и ТСЖ (акт от 29.05.2014).

Согласно Акту проверки использования нежилого помещения от 02.04.2013 вывеска с полным наименованием арендатора отсутствует, помещения 1 и 3 используется для проживания физических лиц без регистрации по месту жительства для чего помещение оборудовано мебелью; помещение 2 используется под склад и захламлено.

Согласно Акту обследования нежилых помещений муниципального фонда города Мурманска от 02.10.2013 (в комиссии на основании запроса Комитета участвует представитель ММБУ "ЦКИМИ" в рамках выполнения муниципального задания на оказание муниципальных услуг - письмо 15/03.01-2071 от 14.02.2013) помещения используются для проживания людей и под склад.

Согласно Акту проверки использования нежилого помещения от 29.05.2014 помещения площадью 68,8 кв.м. в доме N 54 по ул. Подгорная используются под жилье неустановленных лиц - граждан другого государства, которые находятся в нем с 20.00 часов до 7.00 часов.

Комитет на основании п. 4.2 договора за использование помещения не в соответствии с договором предъявил к взысканию штраф в размере десятикратного размера ежемесячной арендной платы, который составил 126 920 рублей 00 копеек.

Ссылаясь на нарушение Предпринимателем условий договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Также Комитетом начислены пени за просрочку платежа с 01.02.2013 по 01.02.2014 в сумме 42 759 рублей 21 копеек.

Поскольку неустойка в указанной сумме была оплачена ответчиком во время рассмотрения дела, Комитет уточнил исковые требования и просил суд взыскать штраф, расторгнуть договор аренды и выселить Предпринимателя.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа на основании статьи 330 ГК РФ, расторжения договора аренды и выселении на основании статей 619, 622 ГК РФ.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что при использовании помещения или его части не в соответствии с Договором, арендатор уплачивает штраф в 10-кратном размере ежемесячной арендной платы.

В качестве доказательств нарушения Предпринимателем условий договора Комитет представил три акта проверки использования нежилого помещения от 02.04.2013, 02.10.2013 и 29.05.2014.

Из пункта 1.5.1 договора аренды следует, что факт нарушения арендатором условий договора должен быть подтвержден актом комиссии, созданной арендодателем.

Однако, Комитетом в нарушении требований статьи 66 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств создания такой комиссии, наличия у должностных лиц, указанных в актах, а также у представителей других организации, полномочий по проведению проверки использования нежилых помещений и включения их в эту комиссию.

В акте проверки от 02.04.2013 года в качестве представителя Предпринимателя указано лицо, чьи полномочия на представление интересов предпринимателя не были подтверждены. В акте установлено, что арендованные помещения используются для проживания физических лиц без регистрации. Однако никаких персональных данных этих лиц, позволяющих установить их личности акт не содержит.

Кроме того, наименования проверенных помещений в данном акте ("Пом.1", "Пом.2" и "Пом.З") не совпадают с наименованиями помещений перечисленных в договоре аренды ("Пом.7,8,9 (1Б)). Таким образом, не представляется возможным идентифицировать проверенные 02.04.2013 года помещения с помещениями, предоставленными по договору аренды.

Качество представленной в материалы дела копии акта от 02.10.2013 не позволяет ее прочесть, проверить и оценить изложенные в ней сведения.

Как следует из акта от 29.05.2014 года, проверка арендуемых помещений была проведена без их фактического посещения, все сведения внесены в акт со слов неназванных свидетелей и председателя ТСЖ. Доказательств включения посторонних лиц в комиссию по проверке помещений, как предусмотрено пунктом 1.5.1 договора аренды, Комитетом не представлено. В акте установлено наличие у Предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 164 105 рублей 26 копеек по состоянию на 01.06.2014 года. Однако, из искового заявления следует, что задолженность в указанном размере была погашена к 02.02.2014 года.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что представленные Комитетом акты проверки от 02.04.2013, 02.10.2013 и 29.05.2014.не могут являться надлежащими доказательствами по делу.

В отсутствие надлежащих доказательств использования Предпринимателем помещений не в соответствии с условиями договора, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа.

Касательно требований о расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из занимаемых им помещений.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор согласно статье 450 ГК РФ может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ наличие нарушений условий договора аренды указывается при предупреждении арендатора о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Комитетом в материалы дела представлено три претензионных письма от 22.03.2013, от 01.04.2013 и от 07.05.2013 о необходимости уплаты долга, с указанием, что в случае неисполнения Предпринимателем требования об уплате долга Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Вместе с тем, в претензии от 07.05.2013 года установлен срок устранения нарушений до 04.05.2013 года, то есть за три дня до изготовления претензии. Кроме того, данная претензия не направлялась по адресу регистрации Предпринимателя.

При таких обстоятельствах претензия от 07.05.2013 не является надлежащим доказательством соблюдения Комитетом порядка, установленного статье 619 ГК РФ.

Из претензионных писем от 22.03.2013 и 01.04.2013 следует, что истец требовал у ответчика расторгнуть договор аренды исключительно в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей.

В претензии от 22.03.2013 указано на наличие задолженности в сумме 26 447, 16 руб., в том числе 1063, 16 руб. пени по состоянию на 01.03.2013.

В претензии от 01.04.2013 указано на наличие задолженности в сумме 41 499, 87 руб., в том числе 3 423, 87 руб. пени по состоянию на 01.04.2013.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как подтверждается копиями платёжных поручений, указанная в претензиях задолженность по арендным платежам была погашена ответчиком 22.11.2013 года. В исковом заявлении отсутствует требование о взыскании задолженности по арендной плате. Исковое заявление датировано 27.06.2014 года, поступило в суд 02.07.2014 года.

Таким образом, исковое заявление подано Комитетом с нарушением разумного срока и при отсутствии задолженности по арендным платежам.

Как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Кроме того, расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае Предприниматель уплатил долг по арендной плате. Таким образом, нарушение обязательства было устранено. Ответчиком 05.07.2014 года и 08.07.2014 года уплачены истцу пени в полном объеме, тем самым возмещены возможные убытки.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из арендованного помещения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.09.2014 по делу N А42-4894/2014 отменить, в иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений города Мурманска в пользу индивидуального предпринимателя Байрамова Ихтилата Вели оглы 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина