Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. N 12АП-11282/14

г. Саратов

22 января 2015 г.

Дело N А57-3157/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чуклиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФЖС" (ОГРН 1116450010962, ИНН 6450053130. г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 сентября 2014 года по делу N А57-3157/2014 (судья Елистратов К. А.)

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003, г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (ОГРН 1116450010962, ИНН 6450053130. г. Саратов)

третье лицо:

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва, в лице филиала по Саратовской области

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 1883 от 17.12.2003 в сумме 563 199,68 руб. за период с 24.05.2012 по 31.12.2013, неустойки - 36456,11 руб. за период с 24.05.2012 по 19.12.2013

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ФЖС" Нарывского Д.В., действующего по доверенности от 21.03.2014,

представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Соловьёвой Ю.С., действующей по доверенности N 01-03/76 от 02.06.2014,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (далее - ООО "ФЖС", Общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 1883 от 17.12.2003 в сумме 563 199,68 руб. за период с 24.05.2012 по 31.12.2013, неустойки - 36456,11 руб. за период с 24.05.2012 по 19.12.2013.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25 сентября 2014 года исковые требования администрации МО "Город Саратов" удовлетворены.

С ООО "ФЖС" в пользу администрации МО "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 1883 от 17.12.2003 в сумме 563 199,68 руб. за период с 24.05.2012 по 31.12.2013, неустойки - 36456,11 руб. за период с 24.05.2012 по 19.12.2013.

С ООО "ФЖС" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 993 руб. 11 коп.

ООО "ФЖС" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме. По мнению подателя жалобы, при расчете арендной платы судом первой инстанции должен был быть произведен расчет в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П (с изменениями) в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель ООО "ФЖС" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Администрация МО "Город Саратов" письменный отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.

Представитель администрации МО "Город Саратов" в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 17 декабря 2003 года между администрацией МО "Город Саратов" (арендодатель) и ЖСК "Осенний-99" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1883 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,3656 га, с кадастровым номером 64:48:010339:16, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Революционной и Мичурина, сроком на 25 лет.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 14.05.2012 права и обязанности арендатора по Договору перешли к ООО "ФЖС", который в установленном законом порядке зарегистрирован 16.07.2007.

Пунктом 2.6 Договора установлено, что арендная плата исчисляется вносится равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.4. Договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (Приложение N 1).

Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Согласно пункту 2.9 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством.

По мнению истца, условия Договора в части внесения арендной платы исполнялись ООО "ФЖС" ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 24.05.2012 по 31.12.2013 в сумме 563 199,68 руб.

За просрочку платежей по арендной плате ООО "ФЖС" начислены пени за период с 24.05.2012 по 19.12.2013 в сумме 36 456,11 руб.

Поскольку Обществом задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, пени не уплачены, администрация МО "Город Саратов" обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли поселений.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2003 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, учитывая, что спорный Договор заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, то арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 указано, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг = УПКС х S х К (%), где:

Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (текст документа опубликован в издании Собрание законодательства Саратовской области, N 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).

В силу вышеуказанного нормативного акта кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 4 802 руб. 52 коп.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", опубликованным 11.01.2013 на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (www.sarnovosti.ru), утверждены результаты кадастровой оценки по состоянию на 02.06.2012.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования -11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.

Согласно указанному распоряжению Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 21 743 694 руб. 40 коп. удельный показатель 5 947 руб. 40 коп.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Учитывая изложенное, новая кадастровая стоимость, установленная в отношении спорного земельного участка распоряжением Комитета по управления имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", подлежит применению с 11.01.2013.

Коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель определен Постановлением N 412-П и для земельных участков, предназначенных для иных целей, установлен в размере 2% от кадастровой стоимости.

Расчёт задолженности по арендной плате в спорном периоде, с которым согласился суд первой инстанции, произведён истцом, исходя из коэффициента 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленного для вида разрешенного использования земель - для иных целей.

Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой коэффициент в процентах от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять при расчете арендной платы.

Так, истец считает, что размер арендной платы должен исчисляться, исходя из двух процентов кадастровой стоимости, согласно виду разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок предоставлен под строительство многоэтажного жилого дома от 6 до 10 этажей со встроенным помещением.

Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования - "для размещения жилых домов".

Суд апелляционной инстанции считает ошибочным довод заявителя жалобы о том, что расчет арендной платы должен быть произведен расчет в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П в размере ставки 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку он основан на неправильном применении нормы материального права.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

Постановлениями Правительства Саратовской области N 159-П от 15.04.2008 и N 166-П от 22.04.2008 в постановление от 27.11.2007 N 412-П внесены изменения - конкретизирован размер арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.

Так, для земельных участков, предназначенных для иных целей, арендная плата установлена в размере двух (2) процентов их кадастровой стоимости; в отношении земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, арендная плата установлена в размере двух десятых (0,2) процента их кадастровой стоимости.

Предметом Договора аренды, с учетом договора замены стороны в обязательстве от 14.05.2012, является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010339:16, площадью 3656 кв.м, расположенный по адресу:. Саратов, пересечение ул. Революционной и Мичурина с видом разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома от 6 до 10 этажей со встроенным помещением магазина продовольственных товаров.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

В данном случае, изменения в Договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка арендодателем не вносились.

Установлено судом и не опровергается ответчиком, что представленный в аренду земельный участок последним не используется под многоэтажным жилым домом. На момент рассмотрения спора строительство многоэтажного жилого дома на арендуемом земельном участке не завершено, документы, подтверждающие ведение в эксплуатацию построенного на спорном земельном участке объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома, отсутствуют.

Применение коэффициента 0,2% при невозведенном объекте капитального строительства будет свидетельствовать о фактическом изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, поскольку до момента ввода дома в эксплуатацию, участок не используется арендатором под жилым домом.

Указанная правовая позиция сформирована в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2010 по делу N А57-20345/2009, от 22.03.2011 по делу N А57-1010/2010.

Установив, что в данном случае земельный участок по Договору аренды был предоставлен не для эксплуатации, а для строительства многоэтажного жилого дома, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности применения истцом при расчете в исковой период арендной платы за спорный земельный участок коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленного постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 N 412-П для расчета годового размера арендной платы за земельные участки с видом разрешенного использования - "для иных целей".

Таким образом, исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения истцом при расчёте арендной платы коэффициента 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Истцом заявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 24.05.2012 по 31.12.2013 в сумме 563 199,68 руб.

Расчёт заявленной ко взысканию суммы арендной платы проверен судом первой инстанции и признан верным.

Контррасчёт подателем апелляционной жалобы не представлен, доводов о несогласии с произведённым истцом расчётом суммы долга, а равно о наличии в нем арифметических ошибок, иных неточностей, апелляционная жалоба не содержит.

Доказательства оплаты суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 563 199,68 руб.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 2.9 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством.

За просрочку платежей по арендной плате ООО "ФЖС" начислены пени за период с 24.05.2012 по 19.12.2013 в сумме 36 456,11 руб.

Факт несвоевременного выполнения арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.

Контррасчёт подателем апелляционной жалобы не представлен, доводов о несогласии с расчётом размера пени, а равно о наличии в нем арифметических ошибок, иных неточностей, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени в заявленном истцом размере.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неправильном применении норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу ООО "ФЖС" следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 сентября 2014 года по делу N А57-3157/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФЖС" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак