Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. N 15АП-18976/14

город Ростов-на-Дону

20 января 2015 г.

дело N А32-10260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от администрации муниципального образования Курганинский район - представитель Воробьев С.А. по доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Позднякова Н.Н. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2014 по делу N А32-10260/2014

по иску индивидуального предпринимателя Позднякова Н.Н.

к ответчикам - администрации муниципального образования Курганинский район, Катышеву С.В., Катышеву А.В.

при участии третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Поздняков Николай Николаевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Курганинский район, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Катышеву Андрею Викторовичу о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1, расположенного на бывших землях СПК колхоз "Маяк", бригада 2, площадью 350988 кв.м, заключенного между Катышевым Сергеем Викторовичем и администрацией муниципального образования Курганинский район от 27.05.2014 N 1620140287; переводе на Позднякова Н.Н. прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1620130204 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:66, расположенного по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, бывшие земли СПК колхоз "Маяк" бригада 2, площадью 360000 кв.м, заключенного между администрацией муниципального образования Курганинский район и Катышевым А.В. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 90, л.д. 94-95).

Определением от 02.07.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечен глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кытышев Сергей Викторович (л.д. 58-59).

Решением от 27.08.2014 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что в период действия договора аренды земельного участка арендатором допускались просрочки внесения арендной платы. Земельный участок освобожден арендатором спустя месяц после получения уведомления арендодателя об освобождении земельного участка, что свидетельствует о нарушении арендатором условий пункта 5.2.18 договора аренды земельного участка. Арендатор не является добросовестным, в связи с чем основания для удовлетворения требований отсутствуют. Кроме того договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1 передан Кытышеву С.В. в пользование на основании решения Курганинского районного суда от 07.04.2014.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что с 1992 года арендовал земельный участок с кадастровым номером 23:16:0801001:1 по договору заключенному на неопределенный срок. Односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка признан недействительным в рамках рассмотрения дела N А32-37196/2012. Администрацией в 2013 году незаконно проведено межевание земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1, участок разделен на два самостоятельных участка, которые переданы в аренду Катышеву А.В. и Катышеву А.В. По мнению заявителя, несвоевременная оплата по договору аренды не является основанием для отказа в удовлетворении иска в соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Пояснений относительно оснований начисления неустойки истцом не дано, суммы начисленной неустойки являются незначительными. Вывод об использовании земельного участка при наличии требования арендодателя об освобождении земельного участка необоснован, так как при рассмотрении дела N А32-37196/2012 установлено отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Позднякова Н.Н. не явился. Предприниматель извещен о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом.

Представитель администрации в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители Катышева А.В. и Катышева С.В. в судебное заседание не явились. Соответчики о рассмотрении апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю в заседание не явился, отзыв не представил.

Управление извещено о рассмотрении дела надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции 13.01.2015 был объявлен перерыв до 19.01.2015 до 12 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя администрации Курганинского района, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.11.2004 между администрацией Курганинского района (арендодатель) и КФХ "Росток" (правопредшественник истца, арендатор) заключен договор аренды N 1604002802 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 22-25), согласно которому арендатор сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер 23:16:0801001:1, общей площадью 711000 кв.м, расположенный на землях администрации Родниковского сельского поселения в 1650 метрах по направлению на юго-восток от ориентира МТФ-2, расположенного за пределами участка, адрес ориентира Курганинский район, бывшие земли СПК колхоз "Маяк", бригада 2 поле 3 к, на срок 9 лет.

Договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 09.03.2005.

Управлением имущественных отношений администрации Курганинского района 04.07.2012 направлено арендатору письмо с требованием освободить земельный участок, в связи с истечением срока аренды, установленного в пункте 8.2 договора, 01.10.2012.

Арендатор 02.10.2012 получил уведомление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на основании акта о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.11.2004 N 1604002802 от 02.10.2012.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N A32-37196/12 от 20.02.2013 акт о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.11.2004 N 1604002802 от 02.10.2012, составленный администрацией муниципального образования Курганинский район, признан недействительным.

Впоследствии, администрацией произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1, из данного участка выделены участок с кадастровым номером 23:16:0801001:66 площадью 360000 кв.м по адресу: Курганинский район, бывшие земли СПК колхоз "Маяк" бригада 2, после раздела площадь земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1 стала составлять 350988 кв.м

Между администрацией и Катышевым А.В. 29.04.2013 заключен договор аренды N 1620130204 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:66, договор зарегистрирован 06.05.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2014.

Между администрацией Курганинского района и Катышевым С.В. 27.05.2014 заключен договор аренды N 1620140287 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1, договор зарегистрирован 28.05.2014.

Полагая, что администрация, заключив с ответчиками Катышевым С.В. и Катышевым А.В. договоры аренды в отношении земельных участков, ранее арендованных Поздняковым Н.Н., нарушила его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом первой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из указанной нормы следует, что для реализации преимущественного права аренды необходимо одновременное наличие следующих условий: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок и наличие на момент обращения арендатора с соответствующим требований заключенного ответчиком договора аренды с другим лицом.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их нарушения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В материалы дела представлены пояснения и платежные поручения, согласно которым глава крестьянского (фермерского) хозяйства Поздняков Н.Н. (ранее КФХ "Росток") как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:16:0801001:1, производил внесение арендных платежей несвоевременно.

Платежными поручениями N 443 от 10.12.2012 (т. 2 л.д. 54) и N 273 от 21.10.2008 арендатор добровольно уплатил в бюджет пеню на арендные платежи по договору от 10.11.2004 N 1604002802.

В таблице, подготовленной заявителем жалобы, указаны следующие периоды просрочки оплаты задолженности: с 15.09.2005 по 12.10.2005, с 15.09.2006 по 19.09.2006, 15.09.2007 по 16.11.2007, с 15.09.2010 по 16.11.2010, 15.09.2011 по 09.11.2011, 17.09.2012 по 10.12.2012.

Ссылка заявителя жалобы на то, что допущенные нарушения условий договора аренды являются незначительными, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

Как отмечено выше, существенность нарушения условий договора аренды не влияет на определение добросовестности арендатора. Наличие переплаты по договору и добровольная уплата пени не имеют значения для вывода о добросовестности арендатора.

При таких условиях, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор исполнял обязательства по уплате арендных платежей по договору ненадлежащим образом, ввиду чего он не может быть признан добросовестным и у него отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Иск правомерно оставлен без удовлетворения. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 24.09.2014 по делу N А32-25509/2013.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2014 по делу N А32-10260/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.